Quels sont les risques d’un LMNP en résidence services ?

 

Les risques d’un LMNP doivent être intégrés avant tout investissement LMNP en résidence services.

Comme pour tout investissement, il y a un voir plusieurs risques. Dans le cas d’un investissement LMNP, il y a les risques généraux. Il y a également des risques plus spécifiques liés notamment à la présence d’un gestionnaire et au fait que ce gestionnaire bénéficie du  régime du bail commercial.

En LMNP neuf, les bâtiments ne sont généralement pas encore finis voir pas encore construits (vente sur plan) et il est donc mécaniquement plus difficile d’évaluer ces risques. Inversement, le LMNP ancien ou LMNP d’Occasion acquis dans le cadre d’une revente LMNP ou d’une vente LMNP permet de bénéficier d’une meilleure visibilité sur les risques d’un LMNP.

En quelques mots – Quel sont les risques d’un LMNP en résidence services ?

Les risques liés à un investissement dans un actif LMNP, ce sont d’abord les risques généraux de tout investissement immobilier

Tout investissement comporte des risques. Certains risques sont d’ordre généraux comme le risque d’une crise économique majeure par exemple qui par son ampleur impacte toutes les catégories d’investissements. D’autres sont plus liés à un type d’investissement en particulier, ce sont les risques spécifiques. Les risques d’un LMNP intègrent une première catégorie de risques généraux qui sont ceux communs à tous les investissements immobiliers : perte de valeur, défauts de construction, crise économique, changements réglementaires et fiscaux, cycles macroéconomiques, évolution des taux d’intérêt d’emprunt. Etc.

Les risques d’un LMNP, ce sont aussi des risques spécifiques à l’investissement LMNP en résidences services

Dans le domaine d’un investissement LMNP en résidences services et comme pour tout investissement, il y a des risques spécifiques auxquels il faut prêter une attention toute particulière. Ces risques spécifiques sont notamment liés aux spécificités d’une résidence services comme :

  1. La présence d’un gestionnaire ;
  2. Le recours à un bail commercial ; ou encore
  3. La fiscalité LMNP.

Si de manière générale, l’investissement LMNP en résidence services peut être une bonne solution pour atteindre des objectifs patrimoniaux, il y a également des cas où ses caractéristiques (notamment celles citées ci-avant) peuvent, au contraire, augmenter les risques d’un investissement LMNP. Chaque situation doit donc être analysée au cas par cas pour identifier les risques d’un LMNP propres à chaque investissement. Cette analyse doit notamment intégrer les facteurs suivants :

  1. la catégorie de résidence services : résidence de tourisme, résidence senior, résidence d’affaires, EHPAD, résidence étudiante.
  2. l’âge du LMNP : les risques d’un LMNP ne sont pas le même selon qu’il s’agit d’un actif neuf ou d’un LMNP ancien / LMNP occasion acquis dans le cadre d’une revente LMNP.

Quelques exemples de situation qui peuvent constituer des risques d’un LMNP

A titre purement illustratif, les situations suivantes rencontrées dans le cas d’investissements LMNP en résidence services peuvent constituer des risques d’un LMNP auxquels il faut faire attention :

  • Difficultés économiques du gestionnaire : Ces risques ne correspondent pas à un départ volontaire du gestionnaire d’une résidence services avant la fin de la période ferme (il n’en a pas le droit) mais à un départ du gestionnaire pour cause de liquidation judiciaire ou à une demande de révision judiciaire des loyers en cas de difficultés économiques récurrentes. Dans ce cas, pour l’investisseur LMNP, les risques d’un LMNP vont consister dans le fait de se retrouver sans aucun revenu locatif et même, le cas échéant, de devoir rembourser la TVA récupérée lors de l’acquisition du bien.
  • Renégociation du loyer par le gestionnaire à l’issue du bail commercial : Sans parler ici de cessation des paiements (faillite) du gestionnaire, ces risques d’un LMNP correspondent au fait de percevoir un loyer LMNP supérieur à sa valeur de marché. Ce décalage peut dater de l’origine même (au début du bail commercial) ou avoir été généré par l’indexation du loyer LMNP.
  • Travaux importants à financer : Ces risques concernent une situation d’une résidence mal entretenue ou qui avait des défauts de construction et pour laquelle le gestionnaire demande aux investisseurs LMNP de financer des travaux. Cette demande peut être faite soit dans le cours normal du bail commercial ou à l’occasion d’une renégociation lors de son renouvellement.

Pour se prémunir contre ces exemples de risques d’un LMNP (et contre les autres aussi), il faut bien veiller à analyser chaque projet d’investissement dans le détail et selon la méthodologie adaptée.

Impact de la catégorie de résidence services sur les risques d’un LMNP

Si théoriquement, les risques d’un LMNP sont relativement proches dans toutes les catégories de résidence services, ils ont plus ou moins de conséquences selon les situations. De ce point de vue là, une catégorie de résidence services qui nécessite des analyses poussées est celle de la résidence de tourisme (LMNP Mer et LMNP Montagne). Les risques d’un LMNP peuvent en effet avoir des conséquences plus lourdes pour l’investisseur LMNP : Le LMNP Mer et le LMNP Montagne dépendent du tourisme, secteur économique volatil, et il est donc plus courant de rencontrer dans ce cas des gestionnaires peu solides financièrement. De même, les résidences de tourisme impliquent souvent des travaux d’entretien lourds pour s’adapter à des environnements difficiles (mer, haute altitude)

La revente LMNP, un moment clé

La revente LMNP est un moment clé pour réussir un investissement LMNP en résidence services. C’est souvent à ce moment là en effet que la perte ou le gain est le plus important pour l’investisseur LMNP. Effectivement, un investissement avec de forts risques comme un mauvais gestionnaire ou d’importants travaux à financer aura beaucoup de mal à se revendre et pourra entraîner une forte perte en capital.

Inversement, un investissement réussi peut conduire l’investisseur LMNP à enregistrer des plus-values significatives. Un aspect important avec le LMNP ancien est que les risques y sont plus visibles et faciles à identifier. En effet et à la différence du LMNP neuf, les actifs existent, la résidence est construite et le gestionnaire a déjà commencé son exploitation.

Cela permet de bénéficier d’une meilleure visibilité sur les différents éléments constitutifs des risques d’un LMNP.

Comment bien analyser les risques d’un LMNP en résidence services ?

Pour analyser correctement un investissement LMNP en résidence services, il faut avant tout adopter une méthodologie adaptée. Attentif LMNP a développé une méthodologie d’audit spécifique pour analyser les risques d’un LMNP : la méthodologie E.R.I.G.E.R. Chaque lettre traite un point spécifique des risques LMNP :

  • E – Emplacement,
  • R – Revenus locatifs,
  • I – Impôts,
  • G – Gestionnaire,
  • E – Etat du Bâtiment et
  • R – Reddition de Charges.

Pour réussir vos projets LMNP tant en matière de revente LMNP que d’achat LMNP et d’investissement immobilier, n’hésitez pas à nous contacter directement pour revendre votre LMNP d’occasion ou LMNP ancien ou encore à consulter nos annonces de LMNP anciens et LMNP occasion à vendre. 

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Attentif LMNP, le spécialiste de la revente LMNP de LMNP ancien et LMNP occasion

Attentif LMNP est un groupe immobilier indépendant actif dans la gestion locative, l’investissement et la revente LMNP de LMNP ancien. Nous serons ravis de vous assister pour tous vos projets et, si vous êtes intéressés par ces sujets, n’hésitez pas à consulter nos pages dédiées pour :