Investissement LMNP
L'investissement LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) en France permet aux investisseurs de défiscaliser leur location meublée. Ce modèle est une opportunité pour les particuliers souhaitant générer des revenus locatifs. Selon les nouvelles règles pour 2024, le statut LMNP est accessible aux contribuables dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou 50% des revenus du foyer fiscal, facilitant les particuliers dans le déploiement de stratégie d'investissement immobilier à long terme avec des avantages fiscaux.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Historique du LMNP
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal spécifique pour les propriétaires louant des biens dits meublés sans en faire leur activité principale. Créé en 1949, il permet de bénéficier d'avantages fiscaux sur les revenus locatifs.
Les loueurs en meublé non professionnels sont les personnes qui mettent des biens en location comprenant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire, mais qui n’assurent pas de manière prépondérante de services de nature hôtelière (service du petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle).
Différence entre location meublée et location vide
Le LMNP se distingue de la location vide, d’après la loi du 6 juillet 1989, par l'obligation de fournir un logement équipé et meublé selon une liste obligatoire et détaillée pour une occupation immédiate.
Contrairement à la location vide qui impose un bail de 3 ans minimum, le LMNP offre plus de flexibilité avec une durée de location d’un an renouvelable par tacite reconduction.
Les critères d’investissement en LMNP
Plusieurs critères entrent en considération lors de votre investissement en LMNP. Ci-dessous, quelques points à comprendre. La partie “Les conditions pour obtenir le statut LMNP” entrera plus en détail pour vous aider à comprendre les critères de l’investisseur en LMNP.
La qualité de loueur non professionnel est reconnue lorsqu’ au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :
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Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €
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Ces recettes sont inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements, salaires, pensions et rentes (au sens de l’article 79 du code général des impôts), bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code général des impôts. A contrario, un loueur devient professionnel si ces deux conditions ne sont pas cumulativement remplies.
Les conditions pour un investissement LMNP
Équipements obligatoires
Que demande la loi concernant les équipements obligatoires d’une location meublée ? La location meublée non professionnelle (LMNP) en France est encadrée par des réglementations spécifiques qui définissent ce qui constitue un logement meublé et toutes les différences notables avec une location vide.
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, notamment dans son article 25-4, définit précisément ce qui constitue un logement “meublé” et les obligations qui en découlent. Le logement doit donc être meublé avec des éléments essentiels comme literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, et matériel d'entretien.
Limites de revenus
Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou 50% des revenus du foyer fiscal.
Déclarations
L'activité doit être déclarée au Centre de Formalités des Entreprises dans les 15 jours suivant le début de la location.
Le non-respect de ces conditions peut entraîner la perte des avantages fiscaux, des pénalités financières, et la requalification en Loueur Meublé Professionnel (LMP). Il est donc crucial de respecter scrupuleusement ces critères pour bénéficier du régime LMNP et optimiser son investissement locatif.
L'investissement LMNP en résidences gérées
Investir en LMNP c’est avoir la possibilité de louer en résidence gérée avec des solutions clé en main dans des établissements spécialisés tels que les résidences étudiantes, seniors ou de tourisme.
Ces résidences proposent des services para-hôteliers tels que le nettoyage régulier, le petit-déjeuner, la fourniture de linge et la réception de la clientèle. La résidence est pilotée par un gestionnaire, qui verse les loyers au propriétaire, représente le propriétaire au cours des différentes assemblées, s'occupe de souscrire à des compagnies d'assurances, gère les échanges avec les locataires et la qualité des services.
L'investisseur signe un bail commercial avec un exploitant professionnel (gestionnaire), généralement d'une durée de 9 à 12 ans, garantissant ainsi des revenus locatifs stables et une gestion déléguée. Ce modèle assure une sécurité financière, avec des loyers souvent indexés et versés même en cas de vacance locative, tout en libérant l'investisseur des contraintes de gestion quotidienne.
Lire aussi : L'importance du choix du gestionnaire en LMNP
Typologie des biens pour votre investissement LMNP
Le statut LMNP s'applique à une variété de biens immobiliers, allant des logements classiques aux résidences de services spécialisées. Il existe de multiples options pour optimiser votre stratégie fiscale et locative.
Les catégories principales du LMNP
Les biens éligibles au LMNP se divisent en deux catégories principales, les logements classiques et les résidences de service.
Côté logements classiques vous trouverez les appartements ou maisons destinés à la location meublée. Du côté des résidences de services vous retrouverez 5 typologies différentes, les résidences étudiantes, séniors (non médicalisées), de tourisme, d’affaires et les EHPAD(Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes).
Les prestation des biens LMNP gérés en résidences de service
Les résidences de services se différencient des logements classiques par leur de prestations. Pour être éligibles au statut LMNP, elles doivent proposer au moins trois des quatre services suivants : l’accueil et la réception, le petit-déjeuner, la fourniture de linge de maison, le nettoyage régulier des logements.
Les résidences de service en détail
Les résidences étudiantes ciblent les étudiants et jeunes actifs, généralement situées à proximité des campus universitaires et proches des grandes villes.
Les résidences seniors sont non médicalisées s'adressent aux personnes âgées autonomes proposant des espaces communs d’échanges et des activités, offrant une alternative aux maisons de retraite traditionnelles ou aux EHPAD.
Les résidences de tourisme, quant à elles, sont conçues pour accueillir les vacanciers et se trouvent souvent dans des zones à forte attractivité touristique comme les stations balnéaires ou de montagne.
Les résidences d'affaires ciblent les professionnels en déplacement, offrant des solutions d'hébergement adaptées à leurs besoins spécifiques, ces résidences ressemblent fortement à des hôtels.
Il est important de noter que pour les résidences de services, l'investisseur signe généralement un bail commercial avec un exploitant professionnel, d'une durée minimale de 9 ans. Ce type d'investissement offre l'avantage d'une gestion simplifiée et d'un revenu locatif potentiellement plus stable.
Quelle que soit la catégorie choisie, le bien doit être meublé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire. Cela implique la présence d'un ensemble d'équipements essentiels, tels que définis par la réglementation en vigueur.
En investissant dans ces différents types de biens en LMNP, les propriétaires peuvent bénéficier d'avantages fiscaux tout en répondant à des besoins locatifs variés selon les évolutions politiques, démographiques et économiques notamment face au vieillissement de la population, à l’augmentation de la population étudiante et à la demande croissante en logements spécialisés.
L'évolution de l'investissement en LMNP, la réforme fiscale de 2025 sur la taxation de la plus-value
La réforme fiscale de 2025 arrive comme une tempête sur le marché du meublé et vient modifier la taxation des plus-values pour les investisseurs en LMNP. Désormais, les amortissements déduits durant la période de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien.
L'impact sur le calcul de la plus-value
Auparavant, la plus-value était calculée en soustrayant le prix d'acquisition du prix de vente, sans tenir compte des amortissements pratiqués.
Avec la réforme, le prix d'acquisition est diminué du montant total des amortissements déduits, augmentant ainsi la plus-value imposable.
Exemple : Pour un bien acquis à 200 000 €, amorti à hauteur de 50 000 €, et revendu à 300 000 €, la plus-value imposable passe de 100 000 € (avant réforme) à 150 000 € (après réforme).
Les conséquences fiscales
Cette mesure augmente l'impôt sur la plus-value lors de la revente. Toutefois, les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer :
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Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans.
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Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
L'exeption de l'article 24 du PLF
Certains types de biens sont ainsi exonérés de la mesure prise ce début d'année 2025. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD ne sont pas concernées par cette réintégration des amortissements, ce qui préserve leur attractivité fiscale. Ainsi les règlementations qui encadraient le LMNP avant la réformes sont toujours applicables sur ce type de résidences.
Lire aussi : PLF 2025, l'article 24 en faveur du LMNP
Stratégies d'optimisation
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Privilégier l'investissement dans des résidences gérées exonérées.
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Allonger la durée de détention pour bénéficier d'abattements fiscaux complets.
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Revoir sa stratégie d'investissement et consulter un conseiller fiscal.
En somme, le LMNP reste un dispositif pertinent, à condition d’être maîtrisé et adapté à votre profil. Il n’a jamais été aussi important d’investir en toute connaissance de cause.