Réforme LMNP et impôts 2025 : les détails pour les propriétaires

​La réforme de la fiscalité des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) prévue pour 2025 introduit des changements significatifs, notamment en matière de taxation des plus-values immobilières. Toutefois, soulignons que certaines catégories de biens, telles que les résidences étudiantes, les résidences pour seniors et les Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD), bénéficient d'exemptions spécifiques. Ainsi, l'investissement en LMNP demeure attractif et avantageux dans ces secteurs.

La Loi de Finances 2025 apporte des modifications au régime fiscal des LMNP, suscitant des interrogations parmi les investisseurs. Néanmoins, certaines catégories de biens en résidence de service, notamment les résidences étudiantes, seniors et EHPAD, sont épargnées par ces changements, renforçant ainsi leur attrait pour les investisseurs.​

Investir en LMNP

Réforme LMNP et impôts 2025 : les détails pour les propriétaires

La principale mesure introduite par la réforme concerne la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la cession d'un bien. Jusqu'à présent, ces amortissements n'étaient pas pris en compte, permettant une optimisation fiscale lors de la revente. Désormais, cette réintégration peut entraîner une augmentation de l'imposition sur la plus-value pour certains types de biens.

Exemptions pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD

Pour mieux comprendre, notez que la réforme fiscale introduite par l’article 24 du Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 apporte des changements au régime des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). 

L’une des principales mesures concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente des biens. Toutefois, une exception notable a été maintenue pour les résidences avec services, telles que les résidences étudiantes, les résidences pour seniors et les EHPAD. Ces catégories de biens sont exemptées de cette réintégration. 

Répondre à un enjeux démographique

Cette décision stratégique vise à soutenir des investissements jugés essentiels pour répondre à des besoins socio-économiques spécifiques, notamment le logement des étudiants et l’accueil des personnes âgées ou dépendantes. 

En excluant ces biens du champ d’application de la réforme, le gouvernement encourage leur développement tout en offrant aux investisseurs une stabilité fiscale appréciable. Ces exemptions permettent de minimiser l’impact fiscal à la revente, garantissant une rentabilité plus élevée et renforçant l’intérêt pour ces segments.

Lire aussi : PLF 2025, l'article 24 en faveur du LMNP

Pourquoi investir en LMNP reste avantageux dans ces secteurs

Demande croissante : Une opportunité soutenue par des facteurs démographiques

Le vieillissement de la population et l’augmentation du nombre d’étudiants alimentent une demande croissante pour les logements en résidences services. En France, la part des personnes âgées de plus de 60 ans devrait passer de 25 % en 2025 à près de 30 % en 2050, ce qui accentue le besoin en résidences adaptées aux seniors. 

Parallèlement, le nombre d’étudiants augmente, avec des efforts gouvernementaux visant à créer 35 000 logements étudiants supplémentaires d’ici la fin du quinquennat, pour répondre à une offre encore insuffisante dans les zones à forte pression immobilière. 

Ces tendances démographiques garantissent une occupation élevée des biens en résidences services, qu’il s’agisse de logements pour seniors ou pour étudiants, rendant cet investissement particulièrement attractif.

Gestion simplifiée : un modèle délégué et sécurisé

Investir en LMNP dans des résidences services permet aux propriétaires de bénéficier d’une gestion simplifiée grâce à des baux commerciaux signés avec des exploitants professionnels. Ces contrats, généralement conclus pour une durée de 9 à 12 ans, assurent des revenus locatifs réguliers et sécurisés. L’exploitant prend en charge toutes les opérations liées à la gestion locative, y compris la recherche de locataires, l’entretien des logements et la gestion administrative. Ce modèle offre aux investisseurs une tranquillité d’esprit et un gain de temps considérable, tout en garantissant une stricte conformité réglementaire. Ainsi, la gestion déléguée constitue un atout majeur pour ceux qui souhaitent investir sans les contraintes habituelles de la gestion locative.

Fiscalité favorable : un cadre fiscal préservé

L’investissement en LMNP bénéficie d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce à l’exclusion des amortissements du calcul des plus-values lors de la revente. Contrairement à d’autres types de locations meublées, les résidences services ont été épargnées par les réformes fiscales récentes, consolidant leur statut attractif. De plus, les investisseurs peuvent amortir le bien immobilier et le mobilier sur plusieurs années, ce qui réduit considérablement l’assiette imposable des revenus locatifs. Lors de la revente, les abattements progressifs sur les plus-values permettent même d’atteindre une exonération totale après 22 ans de détention. Ce cadre fiscal stable et optimisé renforce l’intérêt d’investir dans ce type de biens.

Investir en LMNP

Malgré les ajustements fiscaux introduits par la réforme de 2025, l'investissement en LMNP dans les résidences de services comme les résidences étudiantes, seniors et EHPAD conserve de solides atouts. Les exemptions spécifiques accordées à ces catégories de biens, combinées à une demande locative soutenue et à une gestion simplifiée, en font des options d'investissement toujours avantageuses pour les propriétaires.

FAQ sur la réforme LMNP et impôts 2025

La réforme LMNP de 2025 concerne-t-elle tous les types de biens ?

Non. La réforme impacte principalement les biens immobiliers meublés classiques en matière de taxation des plus-values. Cependant, les résidences étudiantes, les résidences pour seniors et les EHPAD sont spécifiquement exclus de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Cela signifie qu'ils conservent leur avantage fiscal actuel.

Comment est calculée la plus-value immobilière avec la réforme ?

Pour les biens concernés par la réforme, les amortissements déduits durant l’exploitation du bien seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, augmentant ainsi l’imposition potentielle. Toutefois, cela ne s'applique pas aux résidences étudiantes, seniors et EHPAD.

Pourquoi les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont-elles exemptées ?

Ces types de biens bénéficient d’un régime particulier en raison de leur nature de service et de l’importance qu’ils représentent pour répondre aux besoins spécifiques d’hébergement des étudiants, des personnes âgées autonomes ou dépendantes. Leur fiscalité favorable vise à encourager l'investissement dans ces secteurs essentiels.

L’investissement en LMNP reste-t-il intéressant malgré la réforme ?

Oui, absolument. Les biens situés en résidences étudiantes, seniors et EHPAD continuent de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs. De plus, la demande locative est forte et les revenus locatifs sont souvent sécurisés par des baux commerciaux avec des gestionnaires professionnels.

Dois-je changer de statut pour optimiser ma fiscalité ?

Cela dépend de votre situation spécifique. Il peut être intéressant de revoir votre montage fiscal si vous possédez des biens meublés classiques soumis à la réintégration des amortissements. Néanmoins, si vos investissements concernent les résidences étudiantes, seniors ou EHPAD, le statut LMNP reste optimal.

Faut-il se précipiter pour vendre avant 2025 ?

Pas nécessairement. Si votre bien est situé en résidence étudiante, senior ou EHPAD, vous n’êtes pas concerné par la réforme sur la taxation des plus-values. Pour les autres biens, une analyse approfondie de votre situation patrimoniale avec un conseiller peut être nécessaire.