Le LMNP offre un loyer net et sécurisé

La notion de loyer LMNP net de charges doit être à l’esprit de tout investisseur LMNP. En effet, pour réussir un investissement LMNP, ce qui va compter c’est le loyer LMNP net c’est à dire ce qu’il reste effectivement dans les poches de l’investisseur après avoir payé toutes les charges, taxes et autres dépenses.

En quelques mots : Le LMNP offre un loyer net et sécurisé

Pour bénéficier d’un loyer prévisible et avec le moins de charges à payer, une solution peut consister dans le fait d’investir dans un LMNP en résidence services telle qu’une résidence étudiante, un EHPAD, une résidence senior, une résidence de tourisme ou une résidence affaires.
Il faut faire particulièrement attention aux travaux au bout de quelques années et des risques de changement de loyer en cas de renouvellement de bail commercial.
Investir dans un LMNP ancien exige une analyse spécifique mais permet de bénéficier d’une meilleure visibilité sur les performances réelles de l’investissement.

Que recouvre le concept de loyer net ?

Réaliser un investissement immobilier peut donner l’impression que le loyer réel pour le propriétaire est celui payé par le locataire. C’est une charmante et jolie histoire que certains agents immobiliers peuvent se plaire à raconter à leurs clients investisseurs immobiliers mais c’est (malheureusement) une fausse histoire.

Le montant payé par un locataire correspond au loyer brut. Ce loyer brut intègre la refacturation de certaines charges qui viennent déduire le montant disponible pour le propriétaire. En complément de ces refacturations de charges, un investisseur immobilier devra régulièrement assumer des dépenses d’entretien, payer des taxes, financer des travaux pour maintenir son bien en état.

Tout cela vient réduire le montant effectivement disponible pour le propriétaire et qu’il pourra dépenser autrement qu’en réinvestissement dans son investissement immobilier. Ce montant, c’est le loyer net.

Est-ce que le concept de loyer net est pertinent pour un loyer LMNP notamment en résidence services ?

Le Loyer LMNP peut également être décomposé entre un loyer LMNP brut et un loyer LMNP net et ce y compris dans les résidences services. Si dans les résidences services, le gestionnaire peut prendre à sa charge un certain nombre de dépenses, l’investisseur immobilier devra quand même en assumer certaines.

Le concept de loyer LMNP net est donc très pertinent et doit être gardé en mémoire lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement LMNP.

Qu’est-ce qui fait la différence entre un loyer LMNP brut et un loyer LMNP net ?

Les principaux éléments à intégrer pour passer d’un loyer LMNP brut à un loyer LMNP net sont :

Les impôts.
Les charges : celles qui sont refacturées aux locataires et celle assumées par le propriétaire. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article dédié sur les charges LMNP pour les investissements en Résidence Services.
La vacance locative : Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur la vacance locative.
Les travaux : ceux prévus dés le départ mais aussi ceux que pourrait demander un gestionnaire dans le cadre d’un renouvellement de bail commercial.
Les impayés du gestionnaire.

Comment calculer un loyer LMNP net en résidence services ?

La répartition des charges et des travaux est discutée au cas par cas entre les propriétaires LMNP et le gestionnaire d’une résidence services. Pour connaitre la répartition prévue entre les charges et les travaux concernant un investissement LMNP en résidence services, il faut se référer à son bail commercial.

Pourquoi prédire un loyer LMNP net en résidence services ?

Dans le cas d’un investissement immobilier et notamment d’un investissement locatif en LMNP, il est fréquent que le financement de l’investissement LMNP soit fait, au moins en partie, avec des prêts bancaires.

Par ailleurs, de nombreux investissements LMNP ont pour objectifs de procurer à leurs propriétaires des revenus complémentaires souvent indispensables. C’est pourquoi il est clé de pouvoir prédire un loyer LMNP net. En cas d’erreur, les conséquences peuvent être très lourdes comme l’incapacité à rembourser un prêt ou l’absence de revenus pour assumer ses dépenses quotidiennes.

Comment prédire un loyer LMNP net en résidence services ?

Dans le cas d’un investissement LMNP en résidence services, les charges et les impôts sont normalement connues à l’avance et relativement faciles à prévoir.

Pour ce qui concerne la vacance locative d’un appartement en particulier, celle-ci est censée être nulle, le gestionnaire la prenant à sa charge.
Le véritable risque en revanche réside dans le fait que la résidence services dans son ensemble n’ait plus de gestionnaire ou qu’il ne paye pas les loyers dus.

Pour anticiper ce risque, la priorité est de prendre des informations sur la solvabilité du gestionnaire et la rentabilité de l’exploitation de la résidence services. Sur ce sujet, nous vous invitons à consulter notre fiche pratique d’analyse de la solvabilité d’un gestionnaire LMNP de résidence services.

Un dernier point important consiste aussi à vérifier l’état du bâtiment. Un mauvais entretien peut en effet entrainer des demandes de travaux complémentaires de la part du gestionnaire. Sur ce sujet, il est possible de consulter notre fiche pratique d’analyse de l’état d’un bâtiment en investissement LMNP.

Loyer LMNP net et LMNP ancien ou LMNP occasion ?

Les investissements LMNP neufs permettent généralement de bénéficier d’une meilleure visibilité sur le loyer LMNP net les premières années :

La première période ferme du bail commercial est souvent de neuf ans empêchant (en théorie) toute demande de renégociation de la part du gestionnaire et, comme le bâtiment est neuf, il y a peu de travaux.
Attention, ce phénomène est passager et, après quelques années, il peut y avoir d’importantes désillusions pour l’investissement LMNP avec des baisses du loyer LMNP net.

A l’inverse, dans le cas du LMNP ancien ou du LMNP occasion, comme l’actif existe, il est plus simple de prédire :

Si le niveau de loyer payé par le gestionnaire est soutenable ou pas.
Quels vont être les prochains travaux.

Pour réaliser un investissement LMNP, le LMNP occasion permet donc de bénéficier d’une meilleure visibilité et de mieux prévoir son loyer LMNP.

Quelques définitions associées au meublé

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