Comment anticiper les redditions de charges LMNP ?

Les charges LMNP sont un poste de dépenses trop souvent sous-estimé dans le cadre d’un investissement LMNP. Il faut les prendre en compte dans les calculs financiers au risque sinon de ne pas pouvoir rembourser ses emprunts ou de bénéficier d’un revenu complémentaire insuffisant par rapport à ses prévisions. Il faut aussi savoir qu’elles ont tendance à augmenter avec le temps. L’investissement en LMNP ancien a l’avantage sur ce point d’offrir une meilleure visibilité sur le niveau réel des charges.

En quelques mots – Comment estimer les charges LMNP quand on investit en résidence services ?

  • Les charges LMNP sont rarement détaillées dans les prospectus d’acquisition de LMNP neuf et il peut en découler de (très) mauvaises surprises.
  • Des charges LMNP non maîtrisées peuvent en effet rapidement réduire d’une bonne part la rentabilité d’un investissement immobilier.
  • Dans le cas d’un investissement LMNP en LMNP ancien (LMNP d’occasion), l’investisseur LMNP bénéficie d’une meilleure visibilité sur les charges LMNP.
  • En effet, l’actif existe et il est donc possible de demander un historique des charges LMNP tant pour les charges LMNP récupérables que pour les charges LMNP non récupérables.

Quel est l’enjeu des charges LMNP dans un investissement en résidence services ?

Comme dit dans un article précédent, toucher des loyers c’est bien, les garder c’est encore mieux. Dans l’article en question, les facteurs qui pouvaient réduire un loyer étaient la vacance locative, les impayés, les travaux et les charges. Dans un investissement LMNP en résidence services, les deux premiers facteurs ne sont normalement pas au rendez-vous car c’est le gestionnaire LMNP qui est censé les assumer. En revanche et dans le cas d’un investissement LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) dans une résidence services, il reste les travaux (voir notre article sur les travaux LMNP) et les charges LMNP.

Les charges LMNP, qu’est-ce que cela recouvre ?

Parmi les charges LMNP, il faut distinguer deux types :

  1. les dépenses payées initialement par l’investisseur LMNP mais qu’il est, in fine, possible de refacturer au gestionnaire – c’est ce qu’on appelle les charges LMNP récupérables. Dans certains cas, cela peut inclure, par exemple, la taxe foncière;
  2. les dépenses payées par l’investisseur LMNP sans qu’il soit possible de les refacturer au gestionnaire. Ce sont les charges LMNP non récupérables.

Quelles précautions faut il prendre concernant les charges LMNP ?

Pour savoir si une charge LMNP est récupérable ou non, il faut se référer au bail commercial. Si la charge en question n’y est pas clairement mentionnée comme étant une charge récupérable, il y a de fortes chances qu’elle ne le soit pas.

  • Pour les charges LMNP récupérables, il faut faire particulièrement attention à bien les retenir pour les calculs du loyer hors charges.
  • Pour les charges LMNP non récupérables, il faut essayer de faire une simulation la plus complète possible en intégrant, par exemple, les frais d’entretien et de rénovation de votre immeuble, la taxe foncière…

Charges LMNP : C’est le bail commercial qui décide

Avant de réaliser un investissement LMNP, il faut relire très attentivement le bail commercial signé avec le gestionnaire. C’est lui qui décide de ce que l’investisseur LMNP doit payer (charges non récupérables) et de ce qu’il peut refacturer au gestionnaire. Il faut reste très attentif sur ce point. Les gestionnaires de résidence services sont souvent des filiales des promoteurs qui ont construits et vendus les investissements LMNP.

Ce sont  souvent eux qui ont même rédigé le bail commercial et, comme de par hasard, ces baux commerciaux prévoient souvent que peu de charges sont des charges récupérables. La plupart de ces charges Loueur en Meublé Non Professionnel – LMNP – doivent alors être payées par les investisseurs LMNP.

De l’importance de demander les détails des charges LMNP notamment en LMNP ancien

Dans le cas d’un investissement en LMNP neuf, il ne faut pas hésiter à demander au commercialisateur une estimation prévisionnelle des charges en faisant la distinction entre : (i) d’une part, les charges LMNP récupérables ; et, d’autre part, (ii)les charges LMNP non récupérables.

Dans le cas d’un investissement dans un LMNP ancien ou un LMNP d’occasion acquis dans le cadre d’une revente LMNP, il faut demander un historique des charges.

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