Comment analyser l’emplacement d’un LMNP ?

L’emplacement d’un LMNP correspond au premier « E » de la méthode d’audit immobilier E.R.I.G.E.R. développée par Attentif LMNP pour servir de guide aux particuliers qui souhaitent réaliser un investissement LMNP en résidence services. L’emplacement d’un LMNP est en effet primordial pour garantir l’attractivité d’une résidence services, la pérennité de son exploitation et sa reconversion en cas de changement de destination.

En quelques mots – Comment vérifier la qualité de l’emplacement d’un LMNP en résidence services ?

Pourquoi l’emplacement d’un LMNP est clé pour réussir un investissement en résidence services ?

Un investisseur expérimenté m’avait dit une fois que pour réussir un investissement immobilier, il suffisait de s’en tenir à trois critères clés : (1) L’emplacement ; (2) Encore l’emplacement ; (3) Toujours l’emplacement.

L’emplacement d’un LMNP est en effet clé pour réussir un investissement dans une résidence services car c’est, in fine, de cet emplacement que vont dépendre :

  • L’attractivité de la résidence pour des usagers. Plus l’emplacement d’un LMNP est attractif, plus le gestionnaire pourra exploiter facilement sa résidence et par conséquent payer aux investisseurs LMNP leurs loyers.
  • La capacité de reconversion du site en cas de changement de catégorie ou de départ du locataire. Si l’emplacement d’un LMNP est bon, celui-ci pourra toujours être reconverti ce qui permettra de protéger la valeur en cas de situation difficile.

Maintenant, une fois que cela a été dit, la vraie question est de savoir comment appréhender la qualité d’un emplacement ?

Qu’est-ce qui fait que l’emplacement d’un LMNP est bon ?

Juger de la qualité de l’emplacement d’un LMNP en résidence services, c’est se poser trois questions :

  1. Est-ce que cet emplacement est adapté à l’usage prévu et à la catégorie de la résidence services ?
  2. Est-ce que cet emplacement est bon dans l’absolu ?
  3. Y-a-t-il un marché local correspondant à la catégorie de la résidence services ?

Comment savoir si l’emplacement d’un LMNP est adapté à la catégorie de résidence services ?

Pour savoir si l’emplacement d’un LMNP est adapté à sa catégorie de résidence services, il faut se mettre à la place de ses futurs usagers et se demander si eux s’y plairont.

Cet exercice est clé car, même si l’emplacement d’un LMNP est bon dans l’absolu, s’il n’est pas adapté à la catégorie de résidence services, il y a un risque important que le gestionnaire ne trouve pas de locataire, abandonne la gestion du site ou demande de baisser le loyer LMNP…

Ensuite, quand on réalise un investissement LMNP en résidence services, il est important d’avoir en tête le moment où il s’agira de revendre ce LMNP en résidence services. Vendre un LMNP ou revendre un LMNP en résidence services est crucial pour la réussite d’un investissement LMNP. Il ne sert à rien d’encaisser des loyers pendant 10 ans si à la fin il faut reconnaitre une moins value significative. La revente de LMNP ancien étant la spécialité d’Attentif LMNP, nous pouvons vous confirmer que l’emplacement d’un LMNP joue un rôle clé dans une revente LMNP réussie.

Exemple de l’emplacement d’un LMNP adapté à la catégorie de résidence services – N°1 – Les résidences seniors (LMNP senior)

Il faut privilégier les emplacements LMNP proches de commerces et d’équipements pour que les usagers puissent continuer à être indépendants (ils sont censés être en bonne santé) mais en même temps calmes et reposants. Les centres villes de communes résidentielles pourront par exemple être très adaptés.

Exemple de l’emplacement d’un LMNP adapté à la catégorie de résidence services – N°2 – La résidence étudiante (LMNP étudiant)

Il est bon de privilégier la proximité avec une ou plusieurs universités et les transports. Un quartier vivant sera clairement un plus.

Exemple de l’emplacement d’un LMNP adapté à la catégorie de résidence services – N°3 – Les résidences EHPAD (LMNP EHPAD)

La proximité de commerces est moins clé que pour une résidence senior (les résidents sont par principe moins actifs – un EHPAD étant un établissement médical). Le calme, le soleil et la sécurité seront en revanche encore plus importants que pour les autres résidences.

Exemple de l’emplacement d’un LMNP adapté à la catégorie de résidence services – N°4 – La résidence de tourisme (LMNP Mer et LMNP Montagne)

Il faut bien s’assurer du potentiel touristique de la zone et se méfier que ce ne soit pas (trop) saisonnier car une trop forte saisonnalité fragilise la santé financière d’un gestionnaire surtout s’il y a une forte dépendance à des phénomènes aléatoires comme la météo.

Un bon emplacement est (presque) toujours un filet de sécurité

Même si l’emplacement d’un LMNP est adapté à la catégorie de la résidence concernée (une résidence étudiante à proximité d’une université par exemple), il est préférable que cet emplacement soit également bon dans l’absolu c’est à dire pas uniquement pour l’usage prévu.

Une résidence services dans un quartier dangereux sera ainsi plus difficile à exploiter qu’une résidence services dans un quartier calme et réputé. De même, une résidence services dans un quartier déjà construit aura peu de chance de voir une résidence services concurrente se construire demain de l’autre côté de la rue.

Si le gestionnaire d’une résidence services s’en va, un bon emplacement sera un atout indispensable : (i) soit pour trouver un autre gestionnaire ; (ii) soit pour reconvertir le bâtiment en autre chose comme du logement classique par exemple.

Tout cela rendra finalement beaucoup plus simple (et potentiellement lucrative) la revente LMNP de LMNP d’occasion lorsque, après quelques années, un investissement LMNP sera devenu un LMNP ancien.

Une première approche pour juger de l’emplacement d'un LMNP, le prix au mètre carré dans le quartier

Si juger de la qualité d’un emplacement LMNP fait appel à un jugement et revient donc à une opération hautement subjective, il est quand même possible de l’appuyer sur des éléments objectifs.

Une solution simple et facile de mise en oeuvre pour avoir une première opinion sur la qualité de l’emplacement d’un LMNP est de regarder le prix au mètre carré dans la zone pour un appartement normal. C’est un indice important d’autant plus que si un LMNP en résidence services est vendu à un prix au mètre carré plus cher qu’un logement classique, cela peut exposer à un risque de moins-value en cas de revente LMNP.

Analyse de l’emplacement d’un LMNP : Exemples de questions à se poser sur le terrain

  • Est-ce que le terrain est visible ce qui aidera à sa notoriété (emplacement en angle, bonne visibilité depuis les axes de passage, positionnement sur une rue principale…) ?
  • Est-ce que le terrain est bien orienté et lumineux ?
  • Est-ce que la résidence est dans un endroit calme ou, au contraire, bruyant (proximité d’un métro aérien, d’une autoroute, d’une rue très animée…) ?

Analyse de l’emplacement LMNP : Exemples de questions à se poser sur le quartier ?

  • Sécurité : Est-ce un endroit sûr et connu comme tel ou un quartier avec une mauvaise réputation et un risque réel ?
  • Transport et accessibilité ? : La résidence services est-elle facile d’accès ? En voiture ou aussi en transport en commun ? Quelle évolution attendre dans le futur ?
  • Equipements : Est-ce que la résidence services est à proximité d’équipements et d’installations importantes comme une université (surtout pour une résidence étudiante), un quartier d’affaires (surtout pour les résidences d’affaires), des cinémas, des commerces ou encore des équipements sportifs ?

Analyse de l’emplacement d’un LMNP : Est ce qu’il y a un marché disponible et de qualité ?

Même si l’emplacement d’un LMNP est de premier plan, si une résidence services est vide tout le temps faute de clients, il est certain qu’à un moment ou à un autre, il y aura des conséquences pour l’investisseur LMNP comme le départ du gestionnaire de la résidence services ou une demande de renégociation à la baisse de votre loyer.

Pour se prémunir contre cela, il peut être bon de répondre aux questions suivantes :

  • Quel est le nombre de clients potentiels d’une résidence ? : Il ne s’agit pas obligatoirement d’estimer le nombre exact mais d’avoir au moins une idée du nombre théorique potentiel.
  • Est-ce que la demande locale sera suffisante pour remplir la résidence ?
  • Est-ce qu’il n’y a pas déjà des concurrents mieux  implantés (et moins chers) ?

Pour information, notre liste des résidences fournit des listes des résidences services par catégorie et par région. Vous trouverez également sur notre forum des résidences des commentaires sur les résidences en provenance directe des utilisateurs et des investisseurs LMNP.

Pour réussir vos projets LMNP tant en matière de revente LMNP que d’achat LMNP et d’investissement immobilier, n’hésitez pas à nous contacter directement pour revendre votre LMNP d’occasion ou LMNP ancien ou encore à consulter nos annonces de LMNP anciens et LMNP occasion à vendre. 

Notre équipe de professionnels sera ravie de vous accompagner et de vous apporter une réponse rapide et adaptée à vos besoins.

 

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Attentif LMNP est un groupe immobilier indépendant actif dans la gestion locative, l’Investissement et la revente LMNP de LMNP ancien. Nous serons ravis de vous assister pour tous vos projets et, si vous êtes intéressés par ces sujets, n’hésitez pas à consulter nos pages dédiées pour :