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Exemple de fiscalité en location vide
Cet article présente à des fins d’illustration un exemple de calcul d’impôt sur les loyers dans le cadre d’un investissement immobilier en location vide. Cet exemple fait notamment ressortir le poids de cette fiscalité et montre comment un investissement en location vide peut entraîner d’importantes dépenses pour son propriétaire investisseur immobilier.
En quelques mots – Exemple de fiscalité applicable en location vide
- L’exemple suivant traite d’un ménage plutôt aisé qui investirait dans un appartement à Paris ou en région parisienne en vue de le mettre en location dans le cadre du régime de la location vide.
- Il ressort que la fiscalité de la location vide peut être très pénalisante et, dans certains cas, aller jusqu’à devenir nulle voire négative surtout si on intègre l’Impôt de Solidarité sur la Fortune – ISF ou l’inflation.
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Exemple de fiscalité en location vide : principales hypothèses
Pour notre exemple de fiscalité en location vide, nous avons pris l’exemple d’un ménage déjà relativement aisé achetant un deux pièces à Paris avec comme hypothèses :
- Fiscalité : tous les revenus supplémentaires sont imposés dans la tranche marginale de l’Impôt sur le Revenu (45%).
- Immobilier : ce ménage décide d’acquérir un deux pièces de 40 m² dans Paris pour un prix de 320 000 euros (8 000 euros par mètre carré) soit un coût de revient total de 342 400 euros en incluant 7% de droits d’enregistrement (frais de notaire).
- Location : l’appartement sera loué 1 150 euros par mois charges comprises et 1 050 euros par mois hors charges soit un rendement avant impôts et autres frais de l’ordre de 4,0%.
Régime applicable de fiscalité en location vide
Dans ce cas et sous réserve que ce ménage n’ait pas d’autres actifs immobiliers en location, il pourra bénéficier du régime du micro foncier avec un abattement de 30% sur ses revenus fonciers.
Exemple de fiscalité en location vide : montant des impôts dus
Le ménage illustré dans cet exemple sera donc imposé sur la base des loyers hors charges (1 150 euros) auquel il pourra appliquer l’abattement forfaitaire de 30% soit 345 euros ce qui donne un revenu foncier net de 805 euros par mois. Sur ce revenu foncier net, l’impôt sur le revenu à payer sera de 362 euros (45%) et les cotisations sociales (contribution sociale généralisée – CSG et contribution au remboursement de la dette sociale – CRDS) de 125 euros (15,5%).
Quelle rentabilité immobilière une fois intégrée la fiscalité en location vide ?
Le solde disponible sera donc de 318 euros par mois soit 3 815 euros par an. A ce solde, il peut convenir d’ajouter les sommes qui ont été déduites au titre de l’abattement de 30%, les 345 euros mentionnés quelques lignes au-dessus. Dans ce cas, 30% des loyers nets représentent 345 euros par mois soit 4 140 euros par an. Après tout, 4 140 euros par an ne représentent que 1,3% de la valeur de l’appartement (320 000 euros).
C’est un ratio tout à fait classique de frais et de charges d’entretien. Il est donc peu plausible qu’une fois payés tous les travaux nécessaires notre ménage garde de l’argent sur ce montant. Ainsi et si on ne retient que le solde net de 30% de charges et net des impôts et cotisations sociales, notre ménage exemple percevra un revenu foncier net de 318 euros par mois, 3 815 euros par an.
Sur la base d’un coût de revient total de 342 400 euros, le rendement locatif net d’impôt ressort ainsi à 1,1 %. Et encore, nous avons pris ici l’hypothèse que l’appartement est loué toute l’année (ce qui est rarement le cas si on loue à un étudiant) et qu’il n’y a pas d’impayé. Même avec ces hypothèses, on se retrouve avec une rentabilité locative nette d’impôts et de cotisations sociales inférieure à l’inflation (moyenne dix ans de 1,5% entre 2004 et 2014 – source Insee) et aux taux supérieurs de l’impôt de la solidarité sur la fortune (ISF). Si on intègre ces deux éléments, la rentabilité de cet investissement peut même devenir même négative !
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