VEFA - La définition d'Attentif LMNP

La VEFA ou Vente en l'Etat Futur d'Achèvement désigne un statut juridique de vente immobilière qui consiste à vendre ou acheter un bien non encore achevé / en cours de construction voir même dont la construction n'a pas encore commencé. La VEFA est également souvent appelé dans le langage courant sous le terme de vente sur plan. Elle s'accompagne d'un paiement non pas à la livraison du bien mais au fur et à mesure de sa construction.

La VEFA est le mode de vente privilégié par les promoteurs immobiliers car elle leur permet à la fois de sécuriser la commercialisation de leurs immeubles avant de lancer la construction et de minimiser les frais à avancer. Sur les risques liés à un achat en VEFA, l'acheteur est protégé si le vendeur devait ne pas finir la construction. En effet, dans ce cas, l'acheteur est protégé par une GFA ou Garantie Financière d'Achèvement qui est obligatoire en cas de vente en VEFA. La GFA consiste en une garantie apportée par un établissement financier qui s'engage à financer la fin des travaux en cas de défaut du promoteur initial.

Cette protection n'est en revanche pas de mise en oeuvre automatique. La mise en application d'une GFA peut en effet être longue et impliquer d'importants frais de procédures (notamment avocats). Il faut donc faire attention à la solvabilité du promoteur auprès de qui on achète un bien en VEFA.

De même, la GFA ne garantit pas l'acheteur contre les risques de malfaçon ou de retard. Dans le cas d'un investissement en LMNP en résidence services, la VEFA présente des risques supplémentaires. En effet, le bien objet de l'investissement n'étant pas encore construit, la résidence services est encore moins en exploitation. La rentabilité de son exploitation n'a pas encore été testée et, une fois exploité, il peut y avoir un manque de rentabilité dont les conséquences peuvent être à terme un départ du locataire ou encore une baisse du loyer. Pour les investissements en LMNP en résidence services, le LMNP ancien ou LMNP occasion présente lui l'avantage de concerner des biens existant et qui offrent une bien meilleure visibilité en termes de loyers, de charges et de solvabilité du gestionnaire.

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