Période triennale - La définition d'Attentif LMNP

Le terme "période triennale" est un terme spécifique au domaine du bail commercial qui désigne les subdivisions de la durée totale d'un bail en sous périodes de trois ans chacune. Un bail commercial dispose en effet d'une durée totale (minimum de 9 ans, parfois plus, rarement plus de 12 ans). Cette durée totale est elle même subdivisée en périodes triennales qui se terminent donc au bout de 3, 6 et 9 ans après le début du bail. De cette situation découle le fait qu'on parle souvent dans le langage courant de bail 3 / 6 / 9.

Cet aspect est très important du point de vue de l'investisseur car, à la fin de chaque période triennale, le locataire peut notamment donner son congé et donc partir sous réserve du respect d'un préavis généralement de 6 mois. Dans de nombreux baux commerciaux, il arrive que le locataire renonce à cette possibilité de partir à la fin de chaque période triennale. Cette renonciation est favorable au propriétaire car cela revient à allonger la durée ferme durant laquelle son locataire ne peut pas partir et durant laquelle il est garantit de percevoir son loyer. Pour être valable, cette renonciation doit être formelle et explicite dans le bail. Toute expression implicite ou non claire pourrait être remise en cause par la suite.

Même si le locataire n'est nullement obligé de justifier un motif particulier lors de la résiliation du bail commercial (au terme d'une période triennale), les abus peuvent être évités pour le bailleur, grâce à la loi. Il existe plusieur cas où le bailleur peut donner son congé au locataire :

lors de la réaffectation du local d'habitation accessoire à cet usage
dans un cas de démolition de l'immeuble lors d'une restauration immobilière ou d'un processus de renouvellement urbain
dans un contexte de surélévation de l'immeuble
lors de la reconstruction ou de la construction de l'immeuble existant
lors de l'execution des travaux prescrits ou autorisés pendant une opération de restauration

Le congé délivré au locataire devra cependant attendre l’expiration d’une période triennale. À noter que le locataire dispose, au titre de la propriété commerciale, d’un droit au renouvellement du bail commercial.

A noter que le décret du 3 novembre 2014 de la loi Pinel a interdit cette renonciation dans le domaine des commerces. Cela reste possible pour les bureaux et les locaux monovalents ce qui inclut les résidences services. Après la loi Macron du 6 août 2015, Le principe de la faculté triennale de résiliation a également été repris.

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