Investir en LMNP Bouvard - La définition d'Attentiflmnp

 

Vidéo explicative - Investir en LMNP Bouvard

 

Investir en LMNP Bouvard également appelé Censi-Bouvard désigne le fait de réaliser un investissement en immobilier dans un bien meublé et selon des conditions permettant de bénéficier du régime fiscal dit "Bouvard" du nom de Michel Bouvard, Sénateur de la Savoie et à l'origine de ce dispositif.

Investir en LMNP Bouvard concerne les investissements en immobilier locatif réalisés dans des appartements meublés et essentiellement dans des appartements de résidence services telles qu'une résidence senior, un EHPAD, une résidence étudiante, une résidence de tourisme ou encore une résidence affaires. Investir en LMNP Bouvard n'est possible que pour des appartements neufs et consiste en une réduction d'impôts de 11 % du prix d’achat du bien LMNP avec un maximum de 300 000 euros.

Au-delà, c'est la fiscalité du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel – LMNP qui s'applique. Cette réduction d'impôt est étalée sur 9 ans. A noter que cet avantage d'investir en LMNP Bouvard a pour contrepartie qu'un bien acheté en Censi-Bouvard ne permet pas de profiter du principal avantage fiscal du LMNP : la déductibilité des dotations aux amortissements (au moins jusqu'au montant déduit et, dans tous les cas, jusqu'à 300 000 euros).

Ainsi, si investir en LMNP Bouvard permet une déduction d'impôts au début, il présente comme inconvénients :

  • une forte fiscalité sur les loyers qui est plus élevée que pour un LMNP classique. Sur une durée de détention de neuf années, la fiscalité supplémentaire sur les loyers peut être équivalente voire supérieure à la déduction d'impôts initiale rendant un investissement en LMNP classique plus pertinent.
  • elle ne s'applique qu'aux immeubles neufs et donc vendus sur plan. Cela ne permet pas de bénéficier d'une réelle visibilité sur l'état du bâtiment et sur la pérennité de son exploitation en tant que résidence services.

Une alternative au fait d'investir en LMNP Bouvard consiste à acquérir un LMNP ancien (LMNP occasion ou LMNP d'occasion) classique qui combinera : (i) Une fiscalité avantageuse sur les loyers ; et (ii) Une visibilité importante sur les performances réelles de la résidence et donc une minimisation des risques liés à un investissement immobilier en résidence services.

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