Investir en LMNP ancien - La définition d'Attentiflmnp

 

Vidéo explicative - Investir en LMNP ancien

 

Investir en LMNP ancien revient à réaliser un investissement immobilier dans un bien ancien sous le statut LMNP. Investir en LMNP ancien permet de bénéficier du statut LMNP. Ce statut, ou en version longue, Loueur en Meublé Non Professionnel, est fiscalement recherché. Ce régime fiscal permet en effet :

  1. de ne pas ou peu payer d'impôts sur les loyers essentiellement grâce à la déductibilité des dotations aux amortissements. La prise en compte des dotations aux amortissements dans les charges déductibles peut en effet permettre de réduire totalement ou partiellement les loyers imposables.
  2. de profiter du régime des particuliers pour l'imposition des plus-values lors de la revente LMNP.

Investir en LMNP ancien permet également de bénéficier des avantages de l'ancien. Le fait d'investir dans un bien ancien est souvent un avantage lorsqu'il s'agit d'un investissement immobilier car il procure de la stabilité et de la visibilité.

En effet, un bien acquis comme ancien le restera . Il n'y aura donc pas de décote en cas de revente et les niveaux de charges et les besoins de travaux demeureront les mêmes. Inversement, un bien neuf ne le restera pas indéfiniment et deviendra à un moment ou un autre ancien. Cette perte du statut de bien neuf débouche sur deux phénomènes de perte de valeur pour l'investisseur :

  • Une baisse de la valeur du bien. D'une certaine manière, c'est le même phénomène que pour les voitures neuves qui perdent une part importante de leur valeur juste après leur premier achat.
  • Une augmentation des charges et des travaux. Les premières années de sa construction, un bien immobilier nécessite par principe peu d'entretien. En revanche, cela évolue au bout de quelques années pour ensuite se stabiliser. L'ampleur de cette augmentation de charges peut être difficile à prévoir et entrainer des mauvaises surprises pour l'investisseur.

Investir en LMNP ancien est encore plus avantageux en termes de visibilité s'il s'agit d'un investissement dans une résidence services. La viabilité d'un investissement en résidence services dépend beaucoup de la rentabilité de son exploitation par son gestionnaire. Un gestionnaire qui ne gagne pas d'argent en exploitant une résidence risque un jour ou l'autre de demander aux propriétaires des murs de baisser ses loyers ou, pire, pourra partir laissant la résidence vacante.

De ce point de vue, investir en LMNP ancien offre une meilleure visibilité sur la rentabilité de l'exploitation car celle-ci a déjà quelques années d'existence. A l'inverse, dans un LMNP neuf, le bien n'est pas encore réalisé et la résidence n'est donc pas exploitée ce qui empêche de savoir si elle sera ou non rentable.

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