Durée ferme - La définition d'Attentiflmnp

La durée ferme d'un bail est la durée durant laquelle un locataire ne peut pas résilier son bail. C'est donc dans les faits la durée durant laquelle un locataire ne peut pas partir.

C'est pour cela que cette durée est souvent considérée comme la période durant laquelle un propriétaire est garanti de percevoir ses loyers. La durée ferme est différente de la durée du bail qui elle désigne uniquement la durée durant laquelle les conditions de location agréées au début du bail sont valables étant précisé qu'un locataire peut, dans certains cas, partir bien avant la fin de son bail.

De ce point de vue là, il faut distinguer bail d'habitation et bail commercial.

Dans un bail d'habitation, un locataire peut partir à tout moment sous condition bien sûr qu'il respecte un préavis du respect d'un préavis. Pour schématiser, un locataire peut demander par exemple à partir le lendemain de la signature de son bail. Il n'y a ainsi à proprement parler pas de réelle durée ferme et le propriétaire investisseur n'a donc aucune visibilité en termes de perception de ses loyers.
Dans un bail commercial, le locataire est beaucoup plus engagé. Un locataire ne peut, légalement et hormis cas de liquidation judiciaire, partir qu'à deux moments :
- à la fin du bail soit tous les 9 ou 12 ans et
- à la fin de chaque période triennale, soit tous les trois ans

Dans le cadre d'un bail de neuf ans, cela veut ainsi dire que le locataire peut partir au bout de trois, six et neuf ans d'où le terme usuellement employé de "3/6/9". Il faut savoir qu'un locataire peut renoncer à sa faculté de partir à la fin d'une période triennale.

Dans ce cas, le locataire se trouve engagé pour plus longtemps que trois ans et la durée ferme se prolonge mécaniquement. Pour être valable, cette renonciation doit être explicitement mentionnée à l'avance. Toute formulation implicite, floue ou ne désignant pas clairement le fait que la période est ferme laisserait une marge d'interprétation potentiellement préjudiciable.

La loi Pinel retire au locataire la possibilité de renoncer à cette faculté ce qui revient à plafonner la durée ferme d'un bail commercial à trois ans sauf pour les bureaux et locaux monovalents. Les résidences services et hôtels ne sont donc a priori pas concernés.

Pour calculer la durée ferme d'un bail commercial, il faut donc calculer la période restante jusqu'à la prochaine date où le locataire aura la faculté de partir.

Cette méthode de calcul est valable pour tout bail commercial y compris pour celui d'un LMNP en résidence services comme, par exemple, une résidence de tourisme, résidence affaires, résidence étudiante ou résidence senior ou encore un EHPAD.

Dans le cas d'une résidence services, la période ferme est généralement de neuf voir 12 ans à compter de la signature du bail (renonciation par le locataire à sa faculté de résiliation triennale) puis, après un premier renouvellement, elle est, par défaut, au plus, de trois ans.

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