Fiscalité LMNP : Une réforme fiscale du Projet de Loi de Finances 2024

Mis à jour le 10 mai 2024

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La réforme fiscale de la location meublée, un élément central du Projet de Loi de Finances (PLF) 2024, représente une transformation significative pour le secteur immobilier français et la fiscalité LMNP en elle-même. Le marché de la location meublée, qui représente 20 % du marché immobilier, a longtemps été considéré comme un secteur stable, mais est aujourd’hui confronté à une évolution rapide en raison de la fluctuation des tendances démographiques, de la mobilité des populations et des changements dans les habitudes de consommation de logement ; rendant ainsi ces réformes d'autant plus pertinentes.

 

Focus sur la fisclaité LMNP 

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est soumis à un cadre fiscal spécifique dû au type de location pratiquée. Ainsi, les revenus générés par la location meublée relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant au propriétaire la possibilité de choisir entre le régime micro BIC et le régime réel.

Aujourd'hui, la fiscalité LMNP se voir réformée via le Projet de Loi de Finanace 2024 (PLF).

 

Fiscalité LMNP, une réforme nécessaire ? 

 

Le secteur de la location meublée, un pilier de l'immobilier locatif, est confronté à un cadre fiscal obsolète. Cette situation est d'autant plus problématique que la crise du logement en France s'aggrave, avec un déficit de logements estimé à plusieurs centaines de milliers d'unités. Le besoin d'une offre locative diversifiée et abordable est criant. De surcroît, le potentiel de recettes fiscales de ce secteur, qui représente une part significative du marché immobilier, est un levier important pour l'économie nationale. Actuellement, la fiscalité appliquée ne reflète pas l'évolution du marché ni les pratiques modernes d'investissement appartement, rendant indispensable une révision de la législation en vigueur.


 

Analyse des propositions et amendements du PLF 2024 sur la fiscalité LMNP

 

L'étude du PLF 2024 révèle plusieurs propositions et amendements visant à moderniser la fiscalité de la location meublée et plus particulièrement la location meublée touristique de courte durée. Un amendement notable, bien que rejeté, proposé par le député Jean-René Cazeneuve, avait pour objectif de réajuster le calcul de la plus-value immobilière pour mieux correspondre aux réalités actuelles du marché. 
 

Voir détail de l'amendement sur le site de l'Assemblée Nationale 

 

Il est possible qu’une réécriture de cet amendement, ciblant mieux son objectif et évitant d’englober l’ensemble des dispositifs meublés (résidences étudiantes, sénior, tourisme, EHPAD, location meublée classique) soit abordé dans un futur proche.

Parallèlement, un autre amendement, cette fois adopté, s'attaque au rééquilibrage du régime micro BIC pour les meublés de tourisme, reconnaissant ainsi l'importance croissante de ce segment dans l'économie du logement. Ces modifications législatives, bien que partielles, illustrent la prise de conscience des législateurs quant à la nécessité d'adapter la fiscalité à l'évolution du marché de l'investissement clé en main et de l'investissement immobilier en général.

 

Vers un alignement du régime des abattements forfaitaires

 

L'alignement des régimes d'abattements forfaitaires figure parmi les réformes les plus discutées. Pour ses défenseurs, cette harmonisation, en simplifiant la fiscalité pour les propriétaires, pourrait contribuer à stimuler l'investissement dans le secteur immobilier. L'impact serait multiple : une simplification administrative, une incitation à l'investissement, et potentiellement, une augmentation de l'offre de logements.

En revanche, pour ses détracteurs, le rééquilibrage des abattements forfaitaires sur l’ensemble des régimes fiscaux pourrait également faire perdre en attractivité le marché des locations meublées. L’alignement des abattements pour le micro foncier et le micro BIC (location meublée) à 40% contre respectivement 30% et 50% actuellement se réaliserait en faisait fi des différences de charges de fonctionnement de chacun de ces deux régimes. 

 

 

Impact de la réforme fisacle sur le marché du LMNP géré

 

Les implications pour le secteur du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), notamment en résidences services, sont particulièrement significatives. Le LMNP géré couvre un large éventail de biens loués en résidences de services étudiants seniors, EHPAD, Affaires et de tourisme. En 2023, les investissements dans le LMNP représentent environ 35% de l'ensemble des investissements locatifs meublés (neuf et ancien) , et l’intérêt pour ce type de bien est croissant.La réforme fiscale pourrait entraîner des changements dans la structure de ces investissements, affectant entre autre la rentabilité des propriétés LMNP et la stratégie d'acquisition et par conséquent l’attractivité de l’investissement locatif.

 

 

 

La réforme fiscale de la location meublée dans le PLF 2024 est un tournant pour le marché immobilier en France, avec des répercussions certaines sur le secteur du LMNP ancien, et par levier au LMNP ancien géré. Ces changements nécessitent une réflexion stratégique et une adaptabilité constante adaptation rapide de la part des acteurs du marché comme Attentif LMNP.

Pour Attentif LMNP, ces changements représentent un terrain à la fois fertile et complexe. 

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