Le pré-état daté et l'état daté lors d'une vente LMNP

Mis à jour le 23 avril 2024

 

Lorsque vous envisagez de vendre une propriété dans le cadre d'une location meublée non professionnelle (LMNP), vous devez fournir un nombre de documents à l'acquéreur, notamment ceux nécessaires pour se conformer à la loi Alur.

Qu'est-ce que le pré-état daté et l'état daté ?

Quelles informations contiennent-ils ? Et quel est le coût pour les obtenir ?

Pour rappel, le LMNP désigne un régime fiscal spécifique applicable à la location de logements meublés. Il cible les propriétaires bailleurs qui louent des biens immobiliers meublés à titre non professionnel, c'est-à-dire sans être inscrits au registre du commerce et des sociétés. Ce statut offre des avantages fiscaux aux bailleurs, y compris un régime d'imposition simplifié et la possibilité de récupérer la TVA sur les investissements locatifs. Pour y être éligible, le logement doit être loué meublé et constituer la résidence principale du locataire.

 

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Comprendre la loi Alur

La loi Alur, promulguée en mars 2014 et modifiant la loi de juillet 1989, vise à améliorer l'accès à un logement décent, réguler le marché immobilier et équilibrer les relations entre les professionnels de l'immobilier, les propriétaires et les locataires. Pour se conformer à la loi Alur, le propriétaire est obligé de fournir tous les documents de copropriété (Règlement de copropriété, EDDV, ses modificatifs, la fiche synthétique, le carnet d'entretien, les trois derniers PV d'AG, le cahier des charges en cas d'ASL, ainsi que le pré-état daté).

La demande de ces documents est généralement effectuée par l'agence en charge de la vente. Ces documents sont remis par le syndic, et ce service est payant. Le coût varie généralement entre 200 et 500 euros.

Bien que ce coût soit généralement facturé à la régularisation de la vente, il est parfois facturé par le syndic avant la remise desdits documents.

 

Qu'est-ce que le pré-état daté ?

Le pré-état daté est un document qu'un acheteur potentiel peut demander lorsqu'il souhaite obtenir des informations sur les charges de copropriété avant d'acheter un bien en copropriété. Ce document comprend des informations sur les charges de copropriété payées par le propriétaire actuel, ainsi que sur les travaux votés en assemblée générale et les travaux à venir. Il s'agit donc d'un outil utile pour l'acheteur potentiel afin d'évaluer les charges qu'il devra payer en tant que futur propriétaire.

 

La facturation illégale du pré-état daté

Étant donné la non-obligation pour le syndic de copropriété de réaliser le pré-état daté, tout copropriétaire diligent peut compiler les documents pour les communiquer directement à l'acheteur.

Ainsi, certains syndics profitent de cette méconnaissance et facturent le pré-état daté à certains copropriétaires. Après tout, ce document n'a pas d'existence réglementaire ou légale selon la réponse du ministère, contrairement à l'état daté. Ainsi, le pré-état daté, tel qu'évoqué par la loi Alur, permet de transmettre les informations de l'état daté plus tôt dans le processus d'achat, lorsque le compromis de vente est signé.

 

Lire aussi : Le régime fiscal LMNP face aux autres régimes fiscaux dans l’immobilier

 

Maintenant, parlons de l'état daté, de quoi s'agit-il ?

Un état daté est un document officiel qui décrit l'état juridique et financier d'une propriété au moment de sa vente. Cela inclut notamment les informations sur les charges et les dépenses courantes, les travaux effectués sur la propriété, les contrats de location en vigueur, ainsi que les éventuels litiges en cours. En d'autres termes, l'état daté permet à l'acheteur de comprendre dans quelle mesure la propriété est libre de toute dette ou réclamation, et quelles sont les conditions de location existantes ; des informations essentielles pour le bon déroulement d'une vente LMNP.

La demande d'état daté est effectuée par l'étude notariale juste avant la signature de l'acte de vente et pouvait coûter entre quelques centaines et quelques milliers d'euros il y a quelques années, en fonction de la complexité de la propriété ou encore du nombre de contrats de location existants. Ce montant sera transcrit dans le décompte de charge et déduit des fruits de la vente au moment de la régularisation de la vente. C'est l'étude notariale en charge, qui gérera tout cela au sein de sa comptabilité.

Depuis le 1er juin 2020, une mesure concernant le plafonnement de l'état daté est promulguée pour limiter les frais facturés aux propriétaires lors de la vente de leur bien en copropriété. Auparavant, les frais liés à la réalisation de l'état daté étaient souvent très élevés et pouvaient représenter une charge importante pour les vendeurs. Désormais, ces frais ne peuvent dépasser le montant maximum de 380 euros TTC, sauf en cas de demande de copie supplémentaire, auquel cas des frais supplémentaires peuvent être facturés. En plus de cette évolution majeure, les syndicats de copropriété doivent désormais informer les vendeurs des frais liés à l'état daté dès le début de la procédure de vente, les syndics de copropriété sont tenus de fournir l'état daté dans un délai maximum de 15 jours et les notaires peuvent consulter l'état daté gratuitement sur un site dédié.

Ainsi, les vendeurs sont davantage protégés par une limitation des frais lors de la vente de leur bien, et un accès plus clair aux informations essentielles lors de la procédure.

 

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Mais quelle est la différence entre le pré-état daté et l'état daté ?

Les deux seules différences entre ces documents sont :

  • le moment de leur demande. L'un avant la signature du compromis de vente et l'autre avant la signature de l'acte de vente.
  • le fait que l'état daté est obligatoirement fourni par le syndic de copropriété alors que le pré-état daté peut être complété par le vendeur. Il prend alors l'entière responsabilité des éléments inscrits dedans et de leur véracité.

De ce postulat, l'état daté est-il nécessaire pour autant ?

 

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L'état daté, une nécessité lors d'une vente LMNP ?

L'état daté est un document essentiel dans un contexte de copropriété, car c'est ici que les charges et les obligations financières sont les plus nombreuses et les plus complexes. Par exemple, si votre propriété est située dans une copropriété, ce qui suppose les résidences services, ce document est requis par le notaire pour garantir que l'acheteur est au courant de toutes les charges courantes et des travaux prévus. De même, quand votre propriété est louée à des locataires, l'état daté est demandé pour s'assurer que l'acheteur est informé des contrats de location existants et des conditions de location.

En fournissant un état daté complet et précis, vous pouvez éviter les litiges ultérieurs concernant les charges ou les contrats de location. De même, l'acheteur peut se sentir plus en confiance dans sa décision d'acheter la propriété en ayant accès à toutes les informations pertinentes.

Ce document officiel permet donc à l'acheteur de vérifier les différents éléments de la propriété, tels que les contrats de location en cours, les charges, les dettes et les servitudes. Cela lui permet de s'assurer qu'il n'aura pas à assumer des charges ou des dettes liées à la propriété antérieure à son acquisition. De plus, l'état daté permet également au vendeur de se protéger contre d'éventuelles actions en justice de la part de l'acheteur. En fournissant un état daté complet et précis, le vendeur peut éviter les désagréments cités précédemment.

En fin de compte, l'état daté peut être considéré comme un outil utile pour garantir une vente en LMNP transparente et réussie. Il est intéressant de noter que ce document n’est pas nécessairement obligatoire dans d’autres contextes comme, par exemple, la location d'un local commercial ou professionnel. Dans ce cas, l'état daté permet de récapituler les sommes que le locataire doit encore payer au propriétaire avant de quitter les lieux.

 

L'état daté est bien obligatoire dans une vente en LMNP, car il permet de protéger les parties impliquées dans la transaction, assure aux acheteurs de connaître l'état juridique et financier d'une propriété et permet de statuer le restant dû du vendeur sur ses charges de copropriété. Bien que le coût de l'état daté puisse varier en fonction de divers facteurs, il est malheureusement inévitable, et à anticiper dans le processus de vente, tout comme la réalisation des diagnostics immobiliers, dont vous trouverez la liste dans cet article.

 

 

 

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