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PLF 2025, l'article 24 en faveur du LMNP
Et si on analysait la réforme du PLF 2025 ? Soit on parle de la taxation de l’amortissement sur la plus value lors de la revente mais vous a-t-on parlé de l'exception ? Il existe un MAIS. Et ce “mais” s’appelle aussi LMNP en résidence de service. C’est bien ce que nous annonce l'article 24 de la réforme du Projet de loi et Finances votée lundi dernier à l’assemblée nationale.
PLF 2025, oui le LMNP existe toujours
Le LMNP face à la réforme fiscale
Le statut LMNP permettait jusqu’ici de bénéficier d’un double avantage fiscal : l’amortissement comptable du bien et une exonération de ces amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. La réforme du PLF 2025 vise à remettre en question ce deuxième point en intégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value imposable. Rassurez-vous, l’impact sur l'amortissement fiscal est toujours en lice.
La taxation des plus-values immobilières demeure compétitive
Côté revente de votre bien LMNP, au moment de cette dernière, les amortissements cumulés seront réintégrés dans le prix de revient pour calculer la plus-value imposable. Chaque tranche de 5000 € amortis augmentera la plus value imposable alors cette plus value sera taxée à un taux minimum de 36,2% (impôts et prélèvements sociaux inclus), soit 1810 € par tranche de 5000 € amortis.
Si vous détenez votre bien LMNP sur une longue durée, des abattements pour durée de détention viendront réduire la fiscalité sur la plus value diminuant ainsi le surplus d’impôts à la revente.
Finalement, chaque année, vous économiserez 2 258 € grâce à l’amortissement, tandis que la fiscalité supplémentaire au moment de la revente peut s’élever à 1 810 € par tranche de 5 000 € amortis. Cette charge fiscale est partiellement ou totalement atténuée sur le long terme grâce aux abattements pour durée de détention, rendant le mécanisme fiscal toujours avantageux.
Focus sur l’article 24 du PLF 2025
L'article 24 de la réforme du PLF prévoit une exonération de la minoration du prix d'acquisition en cas d'amortissement pour certaines catégories de biens en location meublée non professionnelle (LMNP). Cette mesure vise à préserver l'attractivité de l'investissement locatif dans certains types de résidences.
Principe général
En LMNP, les amortissements déduits viennent normalement réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière. Cela augmente mécaniquement la base taxable en cas de revente. Comme le prévoit l’alinéa 1 du III : “« III. – Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C, à l’exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article.”
Lire aussi : Fiscalité LMNP : Une réforme fiscale du Projet de Loi de Finances 2024
Exception prévue par l'article 24
Certains types de résidences sont exemptés de cette minoration. En effet, : « Le premier alinéa du présent III n’est pas applicable aux biens ou aux droits relatifs à ces biens situés dans :” les biens qui y sont précisément détaillés par la suite.
Autrement dit, pour ces biens, l'amortissement ne viendra pas réduire le prix d'acquisition, ce qui évite une augmentation de la plus-value imposable.
Les biens concernés
Les typologies de bien concernés par l'exonération sont les résidences étudiantes, les établissements sociaux et médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées (notamment les résidences séniors, les EHPAD, les résidences services avec agrément, les logements d'accueil familial salarié) et les établissements de soins de longue durée (hébergement pour des patients nécessitant une surveillance médicale constante).
Extrait de l’article 24 du PLF 2025 : “1° Une résidence mentionnée aux mêmes articles L. 631‑12 ou L. 631‑13, destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;”
En ce qui concerne l’entrée en vigueur, la mesure s’appliquera aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025.
Portée l'exonération du PLF 2025
Attractivité fiscale
L’exonération maintient l’attractivité fiscale des résidences étudiantes et des autres catégories concernées en évitant une taxation excessive à la revente. Elle permet aussi la sécurisation du modèle LMNP. Sans cette exception, le risque était de voir une forte baisse de l’intérêt pour ces investissements, notamment en résidences services.
Dans quels segments investir ?
Enfin, cela encourage les propriétaires à conserver ou investir dans ces segments, en particulier les résidences étudiantes, séniors et EHPAD où le besoin en logements reste important. Ces dernières sont exonérées de la réintégration de l'amortissement dans le calcul de la plus-value.
Les effets de l’amortissement sur la plus value
L’article 24 du PLF protège certains segments du marché LMNP en neutralisant l'effet de l'amortissement sur la plus-value, ce qui préserve leur rentabilité et évite une pénalisation fiscale excessive à la revente.
Malgré le fait que le PLF 2025 introduit une taxation des plus-values lors de la revente, certaines résidences restent exclues de cette mesure. Ces exceptions favorisent l’attractivité de ces biens, les rendant plus compétitifs sur le marché. Elles permettent aux investisseurs de bénéficier d'une rentabilité plus élevée, en minimisant l’impact fiscal et en optimisant les gains à la revente. Ce cadre fiscal avantageux renforce l'intérêt pour ces résidences, en particulier dans des secteurs où la demande locative est forte.