LMNP ancien: avantages fiscaux et rendements élevés en résidence de services

Le marché du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ancien en résidences de services suscite un intérêt croissant chez les investisseurs. Dans cet article, nous allons démystifier certaines idées reçues autour du LMNP d’occasion, en nous appuyant sur des données fiables et des exemples concrets.

Comprendre le LMNP ancien en résidence de service

Qu'est-ce que le LMNP Ancien géré ?

Le LMNP ancien géré concerne l'achat de biens immobiliers déjà meublés et en exploitation dans le cadre de résidences de services. Ces résidences peuvent être des résidences étudiantes, affaires, seniors, EHPAD, ou encore de tourisme. En LMNP d’occasion, les loyers perçus du fait de la location de logements meublés par des personnes physiques sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux, et imposables au titre de l’impôt sur le revenu, que la location soit exercée de manière habituelle ou à titre occasionnel. **La TVA ne s’applique généralement pas.** Des réductions ou exonérations d’impôts sur le revenu et d’impôts locaux sont possibles pour certaines locations.

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Investissement LMNP: les résidences de services, un marché en expansion

Selon une étude Xerfi, la France comptera plus de 6,6 millions de personnes âgées de 75 ans ou plus autonomes ou en risque de perte d’autonomie (GIR 5-6) en 2035. Cela correspond à une croissance de presque 3% par an par rapport à 2022.

Démystifier les idées reçues sur le LMNP ancien

Idée reçue N°1 sur le LMNP ancien - Le LMNP ancien est moins rentable

Contrairement à cette idée reçue, le LMNP d’occasion peut offrir des rendements attractifs. Selon le baromètre du T4 2023, la moyenne tous secteurs confondus est sur une pente positive ; le secteur séniors en particulier est le plus marqué, avec une évolution de 6,67% sur ce dernier trimestre selon le taux de variation. L’ensemble des typologies de résidences repose sur moins d’un pourcent d’écart en moyenne, entre 4,8% pour les étudiants et les seniors et 5,7% pour le secteur affaires.

Idée reçue N°2 sur le LMNP ancien - Risques de gestion élevés

La gestion d'une résidence service en LMNP ancien est souvent confiée à des gestionnaires spécialisés, réduisant ainsi les risques de gestion pour l'investisseur. En 2022, 95% des résidences LMNP étaient gérées par des professionnels reconnus. Ici l’appréhension de la vacance locative n’a pas lieu d’être, le loyer est assuré que le bien soit loué ou vide.

Il peut y avoir en revanche des difficultés liées au gestionnaire. Dans ce cas, de deux choses l’une : (i) soit les difficultés soit liées à la résidence en elle-même (mauvais emplacement loyer surestimé, …) et comme pour tout investissement immobilier mal calibré, il peut y avoir un impact plus ou moins important pour l’investisseur. ; (ii) soit les difficultés sont liées à la gestion de l’exploitant et à ses choix externes et auquel cas, l’expérience montre que la situation finit par se rétablir quitte à procéder à un changement de gestionnaire.

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Pourquoi investir dans le LMNP ancien ?

Le LMNP ancien : Avantages fiscaux et financiers

L'investissement LMNP ancien permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, notamment par la récupération de la TVA et la possibilité de déduire les amortissements et les charges (source: impots.gouv.fr).

LMNP ancien géré : Un marché qui suscite de l’intérêt

La demande pour les résidences services ne cesse de croître, notamment avec le vieillissement de la population et l'augmentation du nombre d'étudiants. En 2023, le marché des résidences étudiantes a connu une croissance de 7%. Comme dirait notre responsable commercial : Que ce soit pour acheter ou revendre, les tendances du marché du LMNP permettent à nos investisseurs d’acquérir un bien LMNP ancien géré dans de bonnes conditions.

Investir dans le LMNP ancien en résidence de services représente une opportunité intéressante pour les investisseurs. Les idées reçues sur ce type d'investissement sont souvent infondées, et une analyse approfondie révèle des avantages considérables. Attentif LMNP, spécialisée dans la vente, l'achat, et la revente de biens LMNP en résidences services vous accompagne dans vos démarches pour faire de votre investissement un succès.

FAQ sur le LMNP ancien

• Qu'est-ce qu'un LMNP ancien ?

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Le terme "ancien" fait référence à des biens immobiliers déjà en exploitation, généralement situés dans des résidences de services tels que des résidences étudiantes, pour seniors, EHPAD, ou de tourisme. Ces propriétés sont vendues avec des meubles et sont déjà en gestion locative.

• Quels sont les avantages fiscaux du LMNP ancien ?

Le LMNP ancien offre plusieurs avantages fiscaux tels que la possibilité de récupérer la TVA sur l'achat, la déduction des charges et des amortissements du bien immobilier, ce qui permet de diminuer le montant de l'impôt sur le revenu généré par les loyers.

• La TVA est-elle toujours récupérable lors de l'achat d'un LMNP ancien ?

Non, la récupération de la TVA est conditionnée à l'achat d'un bien dans une résidence de services avec un exploitant qui offre des services para-hôteliers. C'est souvent le cas pour les résidences étudiantes, de tourisme, seniors, ou EHPAD, mais cela dépend des spécificités du contrat de bail commercial.

• Quels sont les risques associés à l'investissement LMNP ancien ?

Les principaux risques incluent la gestion du bien par un exploitant moins performant, la dépendance vis-à-vis de la conjoncture économique des secteurs spécifiques de résidences services, et les risques liés à l'emplacement ou à la qualité du bien.

• Comment choisir un bon gestionnaire pour mon investissement LMNP ancien ?

Il est essentiel de choisir un gestionnaire ayant une bonne réputation et une solide expérience dans la gestion des types spécifiques de résidences de services. Consulter les avis d'autres investisseurs, étudier les performances passées du gestionnaire et examiner les clauses du contrat de bail commercial sont des étapes clés.

• Est-il possible de revendre un LMNP ancien facilement ?

La facilité de revente d'un LMNP ancien peut varier en fonction de l'emplacement, de la demande pour le type de résidence, et de la qualité de la gestion. Un bien bien situé et bien géré aura généralement une meilleure liquidité sur le marché.

• Quelle est la durée de l'engagement pour un LMNP ancien ?

La durée de l'engagement dépend généralement du contrat de bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence. Ces contrats peuvent souvent s'étendre sur plusieurs années, typiquement 9 à 12 ans, fournissant ainsi une visibilité sur les revenus locatifs à long terme.