Les 7 risques d’investir dans un LMNP en résidence services neuf

Quand on s'intéresse à l'investissement LMNP, l'investissement que les banquiers et les conseillers en gestion de patrimoine proposent le plus souvent concerne des appartements ou des chambres dans des résidences services (résidence étudiantes, seniors, tourisme...) neuves. Cet article présente cependant 7 risques bien spécifiques dans l’achat du LMNP neuf  à prendre en considération dans sa prise de décision.

 

Les avantages du LMNP pour investir

 

Le LMNP : les trois avantages clés d’un investissement immobilier en LMNP géré :

  1. Pas ou peu d'impôts sur les loyers grâce au statut du Loueur en Meublé.

  2. Une grande simplicité de gestion : le gestionnaire de la résidence assure la gestion de la résidence et la mise en location des biens  pour les propriétaires.

  3. Des loyers garantis sur une longue période grâce au bail commercial beaucoup plus sécurisant que celui du bail d'habitation.

Investir dans un LMNP résidence services neuf - c'est-à-dire sur plan - expose à sept grands risques :

 

Investir dans un LMNP neuf c'est acheter sur plan

 

Les investissements en LMNP neufs sont généralement vendus sous forme de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement - VEFA. Concrètement cela veut dire que le bien n'est pas encore construit mais que l'investisseur s'engage d'ores et déjà à l'acheter. 

Cette situation est très avantageuse pour le promoteur, il peut sécuriser la vente de son immeuble sans avancer les fonds. Ce sont les acheteurs qui le font pour lui. Un mécanisme doublement attractif pour les promoteurs qui laisse planer quelques incertitudes pour les investisseurs, en effet entre un projet sur plan et un bien immobilier fini et livré, il peut y avoir de sérieuses différences.

C’est ce statut de bien non encore construit qui explique les risques impliqués par un investissement en LMNP neuf d’autant qu’aux risques liés à la construction s’ajoutent ceux de la solvabilité de l’exploitation de la résidence services et des délais de construction variables.

Le risque de non construction en lui-même est couvert dans le cas d’un achat immobilier en VEFA. En effet, ce risque est couvert par la Garantie Financière d'Achèvement que tout promoteur doit fournir. Un établissement financier assure la subvention de la finalisation de la construction en cas de défaut du promoteur. Cette GFA peut impliquer des délais, des frais et de lourdes procédures.

 

Risque 1. LMNP neuf : défauts de construction

 

Un achat sur plan ne permet pas à l’investisseur de se projeter, le résultat final peut être en deçà  de ses espérances. Au-delà de cette déception, il peut y avoir plus grave avec des défauts et malfaçons. Si cela est également couvert sur le papier par des assurances et garanties, encore faut-il remarquer ces malfaçons qui sont parfois masquées. 

Une fois ces malfaçons détectées des procédures et formalités sont à mettre en place pour faire valoir et faire reconnaître ses droits. Ces procédures peuvent engager des frais et prendre beaucoup de temps.

 

Risque 2. LMNP neuf : des retards de livraison coûteux

 

Certains soutiennent qu'un chantier sans retard c’est un peu comme un Tour de France sans dopage. Sans tomber dans la caricature, les retards sur les chantiers de construction sont courants et peuvent être lourds de conséquences quand il s’agit d’un investissement notamment dans :

  • La perte de revenus locatifs : Si l'investissement prévoit une mise en location du bien, un retard de livraison signifie que vous ne pourrez pas percevoir de revenus locatifs durant cette période. Cela peut avoir un impact financier, surtout si vous comptiez sur ces revenus pour couvrir des coûts comme un prêt immobilier.
  • Le décalage des avantages fiscaux : Certains régimes d'investissement immobilier, comme le Pinel en France, offrent des avantages fiscaux qui sont dépendants de la date de livraison. Un retard peut donc repousser l'obtention de ces avantages.
  • La dévalorisation potentielle du bien : Si le marché immobilier connaît une baisse pendant le retard, la valeur du bien peut être inférieure à celle prévue à la livraison, affectant ainsi la rentabilité de l'investissement.
  • Les risques juridiques et contractuels : Les retards peuvent entraîner des complications juridiques, notamment en termes de conformité avec le contrat de vente. Cela peut nécessiter des négociations supplémentaires ou même des actions en justice.

 

Risque 3. LMNP neuf : la vacance locative

 

La vacance locative se réfère au risque que votre bien immobilier reste inoccupé pendant une période, ce qui entraîne une perte de revenus locatifs. Voici quelques points clés à considérer :

 

  1.  Facteurs influant sur la vacance locative : l’emplacement du bien et la saisonnalité. Un emplacement moins prisé ou éloigné des centres d'intérêt (comme les zones d'emploi, universités, etc.) peut augmenter le risque de vacance locative. Concernant la saisonnalité, dans certaines résidences services, la demande peut être saisonnière, entraînant des périodes de vacance plus importantes à certaines époques de l'année.

  2. Impact financier de la vacance locative :  elle entraîne une perte de revenus. Chaque mois passé sans locataire représente une perte directe de loyer et donc de revenus locatifs. Aussi, les coûts de maintenance du bien restent, même en l’absence de locataire. Des coûts supplémentaires peuvent être engagés pour remettre le bien en état entre deux locations.

  3. Gestion de la vacance locative : sélectionner son emplacement avec une forte demande locative peut réduire la vacance locative. Proposer des conditions de locations attractives peut aider à minimiser la période de vacance.

  4.  Considérations spécifiques aux résidences services : Pour certaines résidences services spécifiques (comme les résidences étudiantes ou les EHPAD), la demande peut être influencée par des facteurs sectoriels. Elles dépendent des tendances du secteur. Aussi, les accords avec les sociétés de gestion peuvent inclure des clauses relatives à la vacance locative, qu'il est important de comprendre et de négocier.

 

Si vous êtes intéressés par ces sujets, n’hésitez pas à consulter notre page revente LMNP Occasion

 

Risque 4 du LMNP neuf – Performance des gestionnaires de résidences : 

 

Revoir la performance financière et la stabilité des entreprises qui gèrent les résidences de services. Les faillites ou les problèmes financiers des gestionnaires peuvent poser des risques significatifs pour les investisseurs.

Les conséquences pour les investisseurs sont alors potentiellement très lourdes comme les faits de :

  • Ne plus toucher de loyer
  • Devoir rembourser les prêts souscrits avec leurs propres revenus
  • Encaisser une forte moins value en cas de revente du bien
  • Devoir rembourser à l’Etat la TVA récupérée lors de l’achat du bien et le cas échéant les réductions d’impôts – Ces deux avantages sont en effet conditionnés à une exploitation effective de la résidence sur longue durée et il faut les rembourser si celle-ci est arrêtée avant terme.

Ce risque de faillite (cessation des paiements ou liquidation judiciaire) est accru si le gestionnaire de la résidence services est un groupe avec un grand nombre de résidences sous gestion dont la mauvaise rentabilité de quelques unes pourrait contaminer l’ensemble.

Un bien dans une résidence service ne peut pas être occupé par son propriétaire. Il est effectivement loué à un gestionnaire. Ceci étant précisé, la seule motivation pour investir dans un tel est d’en percevoir des loyers. Encore faut-il que ces loyers ne baissent pas et soient effectivement payés.

Le manque de visibilité d’un investissement en VEFA est décuplé dans le domaine des résidences services parce qu’au delà des risques de construction, cela revient à prendre un risque sur la perception des loyers futurs.

 

Risque 5 du LMNP neuf : La revente

 

Il est courant que les biens immobiliers neufs soient plus chers que les biens immobiliers anciens. Étant neufs, ils intègrent les dernières innovations en termes de construction et d’équipements. En revanche, après quelques années, un bien neuf se déclasse et rentre alors dans une catégorie très large des biens immobiliers « anciens » qui eux se valorisent sur des bases dépréciées. Acheter un bien lorsqu’il a déjà connu ce déclassement n’expose pas à ce risque mais acheter un bien immobilier neuf si.

La Chambre des Notaires de France souligne que la valeur à la revente des biens LMNP peut être volatile, dépendant fortement de la gestion de la résidence et de l'évolution du marché immobilier local.

 

Attentiflmnp est un groupe immobilier indépendant actif dans la Revente LMNP de LMNP ancien. 

 

Risque 6 du LMNP neuf : Une baisse des loyers

 

Le loyer que perçoit le propriétaire d’un appartement en résidence services est financé par l’exploitation de cette résidence par un gestionnaire. Si l’exploitation est rentable, le gestionnaire pourra payer le loyer convenu. En revanche, si elle est déficitaire, il risque de ne plus pouvoir et de devoir demander une baisse de son loyer.

Lorsqu’on investit dans un bien en résidence services existant comme le LMNP ancien et le LMNP occasion, il est possible de s’assurer de la rentabilité de l’exploitation d’une résidence en étudiant ses comptes. A l’inverse, dans un investissement en VEFA, il n’y pas de comptes étant donné que la résidence n’existe tout simplement pas. Les seuls comptes qui existent sont des plans d’affaires prévisionnels qui sont construits sur des hypothèses.

Un point clé dans le cas d’un investissement en résidence services est qu’il est régi par le bail commercial. Ce régime oblige le locataire à des devoirs différents de ceux d’un bail d’habitation mais lui confère également des droits nouveaux. Un de ces droits est celui de la propriété commerciale et une de ses conséquences est de lui permettre de demander, à intervalles réguliers, la révision de son loyer à sa valeur de marché.

 

Risque 7. LMNP neuf : Le marché immobilier 

 

Le risque de marché fait référence à l'incertitude liée aux fluctuations du marché immobilier, qui peuvent affecter la valeur de votre investissement et vos revenus locatifs. Voici quelques aspects spécifiques de ce risque :

1. Fluctuations des prix immobiliers :

  • Variation des prix : Les prix de l'immobilier peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, tels que l'état de l'économie, les taux d'intérêt, et les tendances démographiques.
  • Impact sur la valeur de revente : Si les prix de l'immobilier baissent, la valeur de votre propriété pourrait diminuer, ce qui affecterait négativement le rendement de votre investissement en cas de revente

2. Évolution des tendances locatives :

  • Demande locative : La demande pour les résidences services peut fluctuer en fonction de l'évolution des besoins et préférences des locataires, influençant directement les taux d'occupation et les revenus locatifs.
  • Concurrence : L'émergence de nouvelles résidences ou l'offre excédentaire dans une région peut augmenter la concurrence, poussant potentiellement à la baisse les loyers.

3. Changements démographiques et sociaux :

  • Évolution des besoins : Les changements dans la structure démographique (par exemple, le vieillissement de la population) peuvent influencer la demande pour certains types de résidences services.
  • Préférences des locataires : Les tendances sociétales et les changements dans les modes de vie peuvent affecter les préférences des locataires en matière de logement.

4. Incertitudes économiques et politiques :

  • Économie générale : Une récession ou un ralentissement économique peut réduire la capacité des gens à payer des loyers élevés.
  • Politiques publiques : Les changements dans les politiques de logement ou les incitations fiscales peuvent influencer l'attractivité des investissements LMNP.

 

L’investissement dans un LMNP notamment en résidence services peut être un bon investissement avec de réels avantages notamment fiscaux et une rentabilité attractive. Investir dans un LMNP neuf peut s’avérer très judicieux et profitable mais, par manque de visibilité, cela expose aussi à des risques certains. Pour les réduire, il existe une autre manière d’investir en LMNP que nous connaissons bien chez Attentiflmnp.



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