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Les 3 risques d'un investissement en SCPI

Les 3 risques d'un investissement en SCPI

Mis à jour le 19.09.2024

L'investissement immobilier attire de nombreux investisseurs désireux de diversifier leur patrimoine, notamment à travers les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Ces véhicules financiers offrent une opportunité unique d'accéder à l'immobilier d'entreprise avec un ticket d'entrée relativement faible. Toutefois, comme tout investissement, les SCPI comportent des risques qu'il est crucial de comprendre pour éviter de mauvaises surprises. Dans cet article, nous explorerons les trois principaux risques d'un investissement immobilier en SCPI et comment les atténuer.

schéma représentatif du fonctionnement d'une SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Risque de volatilité des actifs immobiliers en SCPI

Le premier risque à considérer dans un investissement immobilier SCPI est la volatilité des actifs sous-jacents. Contrairement aux biens résidentiels, les actifs d'immobilier d'entreprise tels que les bureaux et les commerces peuvent voir leur valeur fluctuer de manière significative, notamment en période de crise économique. Cette volatilité est exacerbée par la nature même des baux commerciaux, où les locataires sont moins protégés qu’en habitation, et où les fermetures d’entreprises peuvent impacter les revenus locatifs des SCPI.

De plus, les valeurs des biens commerciaux sont étroitement liées à la santé économique générale. En période de récession, par exemple, la demande pour des bureaux ou des locaux commerciaux peut chuter drastiquement, entraînant une baisse des prix de ces actifs et, par conséquent, une diminution de la valeur des parts de SCPI. Pour l'investisseur, cela se traduit par une rentabilité incertaine et une possible perte en capital si les parts doivent être vendues à un moment défavorable.

Le pouvoir décisionnel limité de l'investisseur en SCPI

Un autre risque important de l'investissement immobilier via les SCPI est la perte de contrôle sur les décisions liées aux actifs. Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous ne devenez pas propriétaire direct des biens immobiliers, mais plutôt détenteur de parts de société. Cette structure entraîne un pouvoir décisionnel limité pour l'investisseur individuel.

En tant qu'associé minoritaire, vous déléguez le pouvoir décisionnel à une société de gestion qui prend toutes les décisions stratégiques : achats, ventes, gestion des baux, etc. Cette situation peut rappeler celle d'un actionnaire individuel dans une grande entreprise cotée, où les décisions majeures sont prises par le conseil d'administration sans consultation des petits porteurs.

Cette distance entre l'investisseur et les actifs peut être problématique, surtout si la société de gestion ne partage pas les mêmes objectifs que vous en termes de rentabilité ou de stratégie à long terme. Bien que certaines SCPI mettent en place des mécanismes pour représenter les intérêts des investisseurs, cela reste souvent insuffisant, surtout dans les grandes SCPI où le nombre d'associés est élevé.

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Risque de liquidité lors de la revente des parts de SCPI

Le troisième risque majeur d'un investissement immobilier en SCPI est la liquidité limitée des parts. Contrairement à l'immobilier physique, qui peut être vendu relativement rapidement si le prix est attractif, la revente des parts de SCPI peut s'avérer complexe, notamment en période de crise.

Historiquement, lors de la crise immobilière des années 1990, les parts de SCPI ont été particulièrement difficiles à revendre. Les investisseurs qui cherchaient à liquider leur placement se sont heurtés à un marché quasi inexistant, ce qui a entraîné une chute des prix et, pour certains, des pertes importantes. Bien que les SCPI à capital variable, plus flexibles, aient amélioré la situation, le risque de liquidité reste présent.

En effet, en période de tension économique ou de crise immobilière, les parts de SCPI peuvent perdre de leur attrait et se retrouver sur un marché secondaire peu dynamique. Pour l'investisseur, cela signifie qu'il pourrait être contraint de vendre à perte ou d'attendre une période plus favorable, ce qui peut être incompatible avec ses besoins financiers à court terme.

Atténuer les risques dans l'investissement immobilier SCPI

Malgré ces risques, l'investissement immobilier en SCPI peut être une option attrayante pour diversifier son portefeuille, à condition de prendre certaines précautions.

Diversification des SCPI : Ne misez pas tout sur une seule SCPI. Investir dans plusieurs SCPI permet de diversifier les risques liés à la volatilité des actifs et de bénéficier de différentes stratégies de gestion.
Choix de la société de gestion : La qualité de la société de gestion est cruciale. Optez pour une société avec une solide réputation, une gestion prudente et transparente, et un historique de performance stable.
Investissement à long terme : Considérez les SCPI comme un placement à long terme. En période de crise, la patience est souvent récompensée, car les marchés immobiliers finissent par se stabiliser.
Suivi régulier : Restez informé sur la performance de vos SCPI et sur l'évolution du marché immobilier d'entreprise. Un suivi régulier vous permettra de réagir rapidement en cas de besoin.

Conclusion : L'investissement immobilier en SCPI, une stratégie à connaître

L'investissement immobilier via les SCPI présente des avantages indéniables, tels que la mutualisation des risques et l'accès à des marchés immobiliers diversifiés. Toutefois, il est impératif de comprendre les risques associés, notamment la volatilité des actifs, la perte de contrôle décisionnel, et la liquidité limitée. En adoptant une approche prudente et bien informée, vous pourrez maximiser les avantages de votre investissement tout en minimisant les risques.

FAQ sur l'investissement immobilier en SCPI

Qu'est-ce qu'une SCPI dans le cadre d'un investissement immobilier ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement qui permet d'acheter des parts dans une société qui détient un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers. Les revenus locatifs générés par ces actifs sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

Quels sont les principaux risques d'un investissement immobilier en SCPI ?

Les principaux risques incluent la volatilité des actifs immobiliers, la perte de contrôle décisionnel en tant qu'investisseur minoritaire, et la liquidité limitée des parts, surtout en période de crise économique.

Comment atténuer les risques liés à l'investissement en SCPI ?

Pour atténuer ces risques, il est conseillé de diversifier son portefeuille de SCPI, de choisir une société de gestion fiable, de considérer l'investissement à long terme, et de suivre régulièrement les performances des SCPI.

Les SCPI sont-elles adaptées à tous les types d'investisseurs ?

Les SCPI conviennent aux investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine immobilier sans gérer directement les biens. Toutefois, elles ne sont pas adaptées à ceux qui recherchent une forte liquidité ou qui souhaitent avoir un contrôle direct sur leurs investissements immobiliers.

Est-il facile de revendre ses parts de SCPI en cas de besoin urgent de liquidité ?

La revente des parts de SCPI peut être plus difficile que la vente d'un bien immobilier physique, surtout en période de crise. Il est donc important d'envisager cet investissement comme une solution à long terme.

Quels types d'actifs immobiliers sont généralement détenus par les SCPI ?

Les SCPI détiennent principalement des actifs d'immobilier d'entreprise, tels que des bureaux, des commerces, et parfois des logements résidentiels ou des établissements de santé.

Sources :

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