Attentif LMNP dispose d’une expertise très poussée en matière de valorisation et d’audit de LMNP anciens. Depuis sa création, Attentif LMNP a valorisé plusieurs milliers de biens en résidences de services et ce dans la quasi-totalité des résidences de France, quelles que soient leurs catégories : revente d’EHPAD, revente de résidences de tourisme, revente de résidences étudiantes, revente de résidences affaires et revente de résidence séniors.

Forte de cette expertise, Attentif LMNP met à disposition des investisseurs en LMNP et des conseillers en gestion de patrimoine un outil unique permettant de connaître, sur un rythme trimestriel, le niveau de rentabilité attendu par les vendeurs pour la revente de LMNP anciens.

Cet outil est basé sur une approche statistique et une méthodologie ad-hoc détaillée ci-après. Il permet ainsi de connaître la moyenne de rentabilité brute pour tous types de LMNP : revente de LMNP étudiant, investissement en LMNP tourisme mais aussi en cas de vente de LMNP EHPAD ou de LMNP Seniors ou encore de LMNP Affaires.

Méthodologie utilisée

Le Baromètre Attentif LMNP des Prix des LMNP Anciens a été réalisé par Attentif LMNP sur la base d’informations publiques ou dont l’accès lui a été librement autorisé.

Les taux de rentabilité utilisés ont été calculés sur la base :

• de loyers avant taxe foncière et charges de copropriété ;
• de prix de vente hors taxes incluant les frais d’agence mais hors droits d’enregistrement et frais de notaire.

Ces taux ne constituent en rien des évaluations. Ils ont été déterminés dans un but purement informatif et Attentif LMNP ne considèrera aucun utilisateur de ces données comme un de ses clients et ne sera donc tenue responsable envers quiconque de toutes les précautions dues et des obligations en termes de conseils fournis à ses clients.

La valeur de chaque produit d’investissement doit être analysée en fonction de sa situation propre et en prenant en compte notamment l’adéquation du loyer à la valeur de marché, la valeur immobilière, la durée résiduelle garantie du bail, la qualité et le sérieux du gestionnaire, les conditions du bail et les niveaux de charges et de travaux.

Le Baromètre Attentiflmnp des Prix des LMNP Anciens – 4ème trimestre 2022

Le Baromètre Attentif LMNP des Prix des LMNP anciens indique les taux de rentabilité moyens, hors taxes, charges et droits, constatés, pour chaque catégorie de résidences, lors de la vente ou de la mise en vente de plus de 500 biens au cours du 4ème trimestre 2022.

De manière générale, et ce pour toutes les catégories de LMNP en résidences de services, la rentabilité constatée lors des ventes et mises en vente au cours du T4 2022 oscille autour de 5% avec un point bas pour les LMNP étudiants (4,6%) et les LMNP séniors (4,7%) et, d’autre part, un point haut avec les LMNP en résidences affaires (5,3%). Entre ces deux extrêmes, les LMNP Tourisme et EHPAD se situent respectivement à 5,1% et 5% de rentabilité.

Ces moyennes reflètent bien sûr une réalité du marché mais restent d’un point de vue statistique des outils généraux et il convient également de compléter cette première analyse par d’autre indicateurs statistiques et notamment de s’intéresser à la volatilité des taux de rentabilité au sein de chacune des catégories de LMNP en résidences de services.

Du point de vue de la variabilité du taux de rentabilité, nous notons que les catégories avec le plus d’écart en termes de rentabilité des LMNP sont les catégories Tourisme, EHPAD et Affaires. Pour ces trois secteurs de LMNP, l’écart entre les rentabilités minimales et maximales constatées sont de l’ordre de plus de 700 points de base (7,6%). En parallèle, la catégorie de LMNP au sein de laquelle on trouve le bien offrant la meilleure rentabilité du panel est celle des LMNP EHPAD avec un bien affichant 9,2% de rentabilité brute.

A l’inverse, la catégorie étudiants affiche un écart moindre avec un espacement dans les rentabilités de l’ordre de 300 points de base (3,01% pour être précis).

Parmi les facteurs possibles, nous estimons que la variété des situations locatives en résidences de tourisme, affaires et EHPAD est généralement plus forte qu’en étudiants et en séniors ce qui pèse bien sûr sur la rentabilité. Il est également courant de rencontrer en LMNP affaires et tourisme de grandes disparités entre la valeur immobilière d’un bien et son potentiel locatif en tant que LMNP en résidences de tourisme. De ce fait, certains biens offrent de faibles loyers mais peuvent avoir une importante valeur immobilière sous-jacente.

A l’inverse, on constate une plus grande homogénéité et cohérence dans les secteurs des LMNP étudiants et seniors d’où un écart réduit en termes de rentabilité. 

Quelle(s) évolution(s) du Baromètre Attentiflmnp par rapport au 3ème trimestre 2022

 Mis dos à dos, les résultats obtenus lors du 3ème trimestre de 2022 (1er tableau) ont connu un certain nombre d’évolutions lors des derniers mois de l’année qui vient de s’achever (2nd tableau).

De manière générale, les moyennes ainsi que les valeurs hautes et basses des lots analysés n’ont pas connu de changements majeurs en l’espace de quelques mois, ce qui conduit à une analyse relativement similaire avec le troisième trimestre de l’année 2022. Une fois encore, les moyennes des résidences de tourisme et d’affaires sont les plus élevées, l’écart moyen le moins élevé concerne les résidences étudiantes,… Cette constance traduit une stabilité globale des taux de rentabilité des biens LMNP en résidences de services. Les logiques qui faisaient loi il y a quelques mois n’ont pas connu de bouleversement majeur. Pour illustrer ces propos, la disparité limitée des offres LMNP en résidences séniors et étudiantes démontre que la cohérence de ces secteurs est toujours plus homogène et établie que les situations locatives en résidences d’affaires ou de tourisme. 

Cela étant dit, les tableaux ne sont pas non plus identiques en tous points. Même si les tendances qui s’en dégagent semblent affirmer les mêmes vérités qu’auparavant, quelques changements viennent transformer le paysage des taux de rentabilité. Premier constat, les moyennes des plusieurs centaines de lots passés sous le radar ont évolué. La rentabilité constatée lors des mises en vente en résidences étudiantes et en EHPAD a connu une augmentation, modeste et homogène, d’environ 0,1% sur les 4 derniers mois. En revanche, les biens en résidences affaires ont perdu 0,1% de rentabilité moyenne. À titre d’exemple, les résidences étudiantes sont évaluées à 4,6% de profitabilité contre 4,5% antérieurement, contrairement aux résidences d’affaires qui sont passées de 5,4% à 5,3% sur le même laps de temps. 

L’évolution la plus considérable concerne les résidences séniors, qui ont gagné 0,3% de rentabilité depuis le trimestre dernier. Cette dynamique, d’autant plus singulière en prenant en compte le nombre inférieur de lots en vente LMNP de cette catégorie par rapport à ses comparses, se rapproche à grand pas d’un rendement considéré comme élevé (lorsqu’elle avoisine les 6% environ). 

Du côté des résidences de tourisme, même si la moyenne de rentabilité est la même qu’auparavant, l’écart entre la valeur la plus haute et la plus basse est encore plus importante qu’avant. Cela est dû à un certain nombre de lots dont les taux de rentabilité atteignent des pourcentages extrêmement bas ; 0,3% pour le plus faible d’entre tous. Toutefois, la fourchette haute a également connu une hausse, ce qui équilibre la moyenne de toute la catégorie. 

Même si l’équilibre rentable, entre valeurs hautes et basses, des résidences étudiantes, d’affaires et des EHPAD ne connaît pas d’évolution majeure (respectivement à +O,3%, -0,14% et égale) depuis le trimestre dernier, seuls les LMNP séniors connaissent une progression notable avec +O,5%. Ce changement s’attribue à certaines rentabilités bien plus élevées qu’auparavant, la plus forte d’entre elles étant à 7,6%. Cela démontre que même un secteur particulièrement homogène peut connaître des hausses soudaines, au profit des futurs acquéreurs. À voir désormais si les évolutions amorcées au cours des derniers mois de 2022 se résorberont ou bien poursuivront leur lancée au cours de cette nouvelle année 2023. 

Conditions d’utilisation

Attentif LMNP n’a pas procédé à une vérification indépendante des informations utilisées et tout particulièrement des références de prix de vente et de loyers.

Bien que le Baromètre Attentif LMNP des Prix des LMNP Anciens soit préparé en toute bonne foi et avec le plus grand soin, Attentif LMNP, ses dirigeants, ses actionnaires et ses collaborateurs ne se portent en aucun cas garants de l’exactitude ou de l’exhaustivité des informations contenues dans ce baromètre et dans le présent communiqué (les « Informations ») et son destinataire reconnaît qu’il ne pourra en aucun cas engager la responsabilité des personnes physiques ou morales évoquées ci-dessus au motif qu’une ou plusieurs des Informations se révèleraient ou seraient jugées insuffisantes, incomplètes, imprécises ou inexactes. Attentif LMNP ne peut attester qu’aucun changement ne s’est produit dans la situation des références utilisées et du marché depuis la préparation de ce baromètre et de ce communiqué.

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