Le Baromètre Attentif LMNP des prix de revente des LMNP anciens - 2 ème trimestre de 2023

Le Baromètre Attentiflmnp des Prix des LMNP anciens indique les taux de rentabilité moyens, hors taxes, charges et droits, constatés, pour chaque catégorie de résidences, lors de la vente ou de la mise en vente de plus de 800 biens au cours du 2eme trimestre 2023.

De manière générale, et ce pour toutes les catégories de LMNP en résidences de services, la rentabilité constatée lors des ventes et mises en vente au cours du T2 2023 oscille au dessus de 5% avec un point bas pour les LMNP étudiants (4,7%) et les LMNP séniors (5%) et, d’autre part, un point haut avec les LMNP en résidences affaires (5,5%). Entre ces deux extrêmes, les LMNP Tourisme et EHPAD se situent respectivement à 5,4% et 5,3% de rentabilité.

Ces moyennes reflètent bien sûr une réalité du marché mais restent d’un point de vue statistique des outils généraux et il convient également de compléter cette première analyse par d’autres indicateurs statistiques et notamment de s’intéresser à la volatilité des taux de rentabilité au sein de chacune des catégories de LMNP en résidences de services.

Du point de vue de la variabilité du taux de rentabilité, nous notons que les catégories avec le plus d’écart en termes de rentabilité des LMNP sont les catégories Affaires, et surtout, le Tourisme. À l’origine de cet écart si large concernant les résidences de vacances, un bien en vente atteint le taux particulièrement élevé de 12,9%. Il s’agit du lot offrant la meilleure rentabilité brute de l’ensemble du panel, et de loin. 

A l’inverse, la catégorie Séniors affiche un écart moindre avec une marge dans les rentabilités de l’ordre de 200 points de base (2,4%).

Concernant les autres typologies de biens, les écarts constatés ne sont pas très importants en moyenne. Pour expliquer ce phénomène d’écarts types modérés sur quasiment l’ensemble des typologies, cela est dû à un resserrement du marché, une sorte de parade dans une période où le milieu de l’immobilier est secoué par des hausses des prix conséquentes. Ainsi, tous ces marchés dégagent une impression d’homogénéité et de cohérence entre eux ; des situations locatives qui ne varient pas énormément entre elles.

L’exception pour ce trimestre réside dans le secteur touristique avec la disparité la plus forte. Cette situation n’est pas due au hasard dans la mesure où la valeur immobilière des biens concernés est soumise à un nombre important de critères, notamment au niveau de la localisation, qui est un facteur essentiel (montagne, mer, ville ou campagne).

Néanmoins, et comme nous allons le voir en comparant ces moyennes avec celles du trimestre précédent, une réelle tendance semble se dégager sur l’ensemble des typologies de résidences services.

Quelle(s) évolution(s) du Baromètre Attentif LMNP par rapport au 1er trimestre 2023

Mis dos à dos, les résultats obtenus lors du 1er trimestre de 2023 ont connu un certain nombre d’évolutions plus ou moins importantes lors des derniers mois écoulés.

De manière générale, la principale conclusion d’une comparaison entre le T1 2023 et le T2 2023 est celle d’une hausse modérée des taux de rentabilité des biens LMNP en résidences de services, mais qui s’étend à la quasi intégralité des typologies. 

Ainsi, les secteurs des EHPAD et des Seniors ont connu la plus forte hausse (+ 0,3%), suivis du Tourisme (+ 0,2) et des Étudiants (+ 0,1%). Enfin, seul le secteur des Affaires connaît une stabilisation sur la durée en n’enregistrant ni hausse ni diminution d’un trimestre à l’autre. 

Comment analyser l’augmentation générale des taux ?

De toute évidence, les prédictions pessimistes de certains observateurs du marché immobilier annonçant un effondrement du marché ne se réalisent pas. 

C’est même l’effet inverse puisque, à taux de rentabilité constant et avec l’indexation contractuelle des loyers, les prix de vente en euros des biens immobiliers LMNP auraient même tendance à augmenter !

Même si ce constat est à prendre avec précaution et n’est pas obligatoirement acquis sur le long terme, il éclaire d’un angle différent la question de l’impact de l’inflation sur l’immobilier. 

Pour expliquer l’augmentation relativement linéaire de l’ensemble des taux, plusieurs facteurs sont à prendre en compte. Avec un taux de variation à 4% sur l’ensemble des types de résidences, le nombre de propriétaires bailleurs ne cesse d’augmenter avec les échéances fiscales arrivant à terme. De plus, les contraintes liées au diagnostic de performance thermique font baisser les prix. En effet, alors que de plus en plus de logements sont considérés comme des passoires énergétiques selon le DPE, les taux de rentabilité avantageux servent de contrecoup par rapport aux frais de réparation conséquents à venir.

S’il doit être apprécié au cas par cas en fonction des dispositions contractuelles, l’impact du retour de l’indexation des loyers ne peut pour autant pas être sous-estimé surtout pour des produits à rendement comme le LMNP. En effet et c’est certainement une des explications de la résistance des prix des LMNP, ATTENTIF LMNP constate depuis un an un intérêt toujours marqué des investisseurs pour les investissements en LMNP anciens avec comme principal motivation d’investissement l’obtention de revenus locatifs sécurisés, immédiats et sans ponction fiscale. En plus de proposer des prix au mètre carré bien inférieurs à l’immobilier local, sur certaines classes d’actifs, ce régime fiscal reste un excellent moyen pour générer des revenus complémentaires pour la retraite. 

Récapitulatif de l'année passée, par typologie de résidences services

Attentif LMNP, un spécialiste de la revente de LMNP anciens

Attentif LMNP est un des leaders français du marché de niche de la revente de LMNP en résidences de services. 

Attentif LMNP accompagne ainsi chaque année depuis 2015 un grand nombre de particuliers investisseurs dans l’estimation, l’audit et la revente de leurs placements immobiliers LMNP et LMP. Attentif LMNP intervient sur toutes les catégories de résidences de services (EHPAD, résidences seniors, étudiantes, tourisme et affaires.

Pour plus d’informations sur la vente et l’investissement en LMNP anciens en résidences gérées, n’hésitez pas à contacter les équipes d’Attentif LMNP.

Le Baromètre Attentif LMNP des prix de revente des LMNP anciens

Attentif LMNP dispose d’une expertise très poussée en matière de valorisation et d’audit de LMNP anciens. Depuis sa création, Attentif LMNP a valorisé plusieurs milliers de biens en résidences de services et ce dans la quasi-totalité des résidences de France, quelles que soient leurs catégories : revente d’EHPAD, revente de résidences de tourisme, revente de résidences étudiantes, revente de résidences affaires et revente de résidence séniors.

Forte de cette expertise, Attentif LMNP met à disposition des investisseurs en LMNP et des conseillers en gestion de patrimoine un outil unique permettant de connaître, sur un rythme trimestriel, le niveau de rentabilité attendu par les vendeurs pour la revente de LMNP anciens.

Cet outil est basé sur une approche statistique et une méthodologie ad-hoc détaillée ci-après. Il permet ainsi de connaître la moyenne de rentabilité brute pour tous types de LMNP : revente de LMNP étudiant, investissement en LMNP tourisme mais aussi en cas de vente de LMNP EHPAD ou de LMNP Seniors ou encore de LMNP Affaires.

Méthodologie utilisée

Le Baromètre Attentif LMNP des Prix des LMNP Anciens a été réalisé par Attentif LMNP sur la base d’informations publiques ou dont l’accès lui a été librement autorisé.

Les taux de rentabilité utilisés ont été calculés sur la base :

- de loyers avant taxe foncière et charges de copropriété ;

- de prix de vente hors taxes incluant les frais d’agence mais hors droits d’enregistrement et frais de notaire.

Ces taux ne constituent en rien des évaluations. Ils ont été déterminés dans un but purement informatif et Attentif LMNP ne considèrera aucun utilisateur de ces données comme un de ses clients et ne sera donc tenue responsable envers quiconque de toutes les précautions dues et des obligations en termes de conseils fournis à ses clients.

La valeur de chaque produit d’investissement doit être analysée en fonction de sa situation propre et en prenant en compte notamment l’adéquation du loyer à la valeur de marché, la valeur immobilière, la durée résiduelle garantie du bail, la qualité et le sérieux du gestionnaire, les conditions du bail et les niveaux de charges et de travaux.

Conditions d’utilisation

Attentif LMNP n’a pas procédé à une vérification indépendante des informations utilisées et tout particulièrement des références de prix de vente et de loyers.

Bien que le Baromètre Attentif LMNP des Prix des LMNP anciens soit préparé en toute bonne foi et avec le plus grand soin, Attentif LMNP, ses dirigeants, ses actionnaires et ses collaborateurs ne se portent en aucun cas garants de l’exactitude ou de l’exhaustivité des informations contenues dans ce baromètre et dans le présent communiqué (les « Informations ») et son destinataire reconnaît qu’il ne pourra en aucun cas engager la responsabilité des personnes physiques ou morales évoquées ci-dessus au motif qu’une ou plusieurs des Informations se révéleraient ou seraient jugées insuffisantes, incomplètes, imprécises ou inexactes. Attentif LMNP ne peut attester qu’aucun changement ne s’est produit dans la situation des références utilisées et du marché depuis la préparation de ce baromètre et de ce communiqué.

Pour réussir vos projets LMNP tant en matière de revente LMNP que d'achat LMNP et d'investissement immobilier, n'hésitez pas à nous contacter directement pour revendre votre LMNP d'occasion ou LMNP ancien ou encore à consulter nos annonces de LMNP anciens et LMNP occasion à vendre. 

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