Investir en LMNP : Les 5 avantages

Sommaire 

 

  1. Optimisation fiscale 

  2. Sécurité des revenus locatifs

  3. Gestion déléguée

  4. Diversification patrimoniale

  5. Flexibilité de revente LMNP

 

Investir en LMNP offre des avantages fiscaux et financiers attrayants, notamment une rentabilité élevée, une fiscalité avantageuse et la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier tout en préparant sa retraite.


 

  1. Optimisation fiscale 

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une fiscalité avantageuse pour les investisseurs immobiliers. Le régime fiscal le plus avantageux est généralement le régime réel, qui permet de déduire l'ensemble des charges et d'amortir le bien immobilier et le mobilier. Cette technique d'amortissement comptable réduit significativement la base taxable, permettant souvent de générer un déficit fiscal reportable jusqu'à 10 ans. 

 

Investir en LMNP 

 

De plus, les revenus LMNP sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), bénéficiant d'un traitement fiscal plus favorable que les revenus fonciers classiques. En cas de plus-value à la revente, le statut LMNP suit le régime des plus-values des particuliers, avec des abattements progressifs pour durée de détention. 

 

Récupération de la TVA : Pour les investissements dans le neuf ou certains types de rénovations, la TVA peut être récupérée, représentant une économie substantielle de 20% sur le prix d'achat. Cette récupération est conditionnée à la conservation du bien sous statut LMNP pendant au moins 20 ans. 

 

Enfin, contrairement au statut LMP, les amortissements pratiqués en LMNP n'ont aucun impact sur le calcul de la plus-value, ce qui représente un avantage fiscal supplémentaire.

 

 

  1. Sécurité des revenus locatifs 

La sécurisation des revenus locatifs est un aspect à considérer dans l'investissement immobilier, offrant une protection contre les aléas financiers. Le bail commercial garanti un loyers mensuel même si le bien n’est pas habité. En effet, le preneur à bail ou gestionnaire, s’engage à verser les loyers mensuels au bailleur/propriétaire. A ne pas confondre avec la Garantie Loyers Impayés (GLI) qui est une assurance couvrant les loyers et aussi les charges et taxes locatives en cas de retard ou de défaut de paiement. En somme, les vacances locatives sont inexistantes en LMNP.

 

La structure de l'investissement LMNP offre une protection supplémentaire. En cas de décès ou d'invalidité de l'investisseur, le remboursement du crédit est généralement couvert, assurant la pérennité de l'investissement pour les proches.


 

Investir en LMNP 

  1. Gestion déléguée 

L'investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) offre une tranquillité d'esprit significative aux investisseurs, grâce à plusieurs caractéristiques clés :

 

  • Gestion simplifiée : Dans le cadre d'un investissement LMNP en résidence gérée, la gestion locative est entièrement déléguée à un exploitant professionnel. Cela libère l'investisseur des tâches quotidiennes liées à la location, telles que la recherche de locataires, l'entretien du bien, ou la gestion des impayés.

 

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  • Revenus réguliers et garantis : Les contrats de bail commercial, typiques des investissements LMNP en résidence services, assurent des loyers fixes, indépendamment du taux d'occupation. Cette stabilité des revenus procure une sécurité financière appréciable, particulièrement pour les investisseurs cherchant à compléter leurs revenus ou à préparer leur retraite.

 

  • Fiscalité optimisée : Le régime fiscal LMNP permet une réduction significative de l'imposition sur les revenus locatifs. L'amortissement comptable du bien et du mobilier, possible sous le régime réel d'imposition, peut générer un déficit fiscal reportable jusqu'à 10 ans. Cette optimisation fiscale contribue à maximiser le rendement net de l'investissement.

 

  • Flexibilité de sortie : Contrairement à certains investissements immobiliers plus contraignants, le LMNP offre la possibilité de revendre le bien à tout moment. Cette flexibilité permet à l'investisseur de s'adapter aux changements de sa situation personnelle ou financière. 

 

Autres points clés de l'investissement LMNP: 

  • Investissement calibré : L'investissement en LMNP peut être adapté à différents budgets, avec des options d'acquisition à partir de 60 000 €. Cette accessibilité permet aux investisseurs de calibrer leur engagement financier en fonction de leurs moyens et objectifs.

 

  • Diversification du patrimoine : L'investissement en LMNP permet une diversification efficace du portefeuille immobilier, avec des options dans différents secteurs (étudiant, senior, tourisme) et localisations géographiques.

 

  • Préparation à la retraite : La structure de l'investissement LMNP, avec ses revenus réguliers et sa fiscalité avantageuse, en fait un outil particulièrement adapté à la préparation de la retraite

 

Il est important de noter que, malgré ces avantages, l'investissement en LMNP nécessite une analyse approfondie et une stratégie bien définie. Les investisseurs doivent être vigilants quant au choix de l'emplacement, à la solidité financière du gestionnaire, et aux conditions du bail commercial.  Des sociétés spécialisées comme Attentif LMNP proposent des services "clés-en-main" pour les investissements LMNP, de la sélection du bien à l’achat en passant par la gestion administrative et notariale. Cet accompagnement réduit les risques et simplifie considérablement le processus d'investissement.

 

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Une due diligence rigoureuse et, si nécessaire, le recours à des conseils professionnels, sont essentiels pour maximiser la tranquillité d'esprit offerte par ce type d'investissement.

 

  1. Diversification patrimoniale

L'intégration du LMNP dans un portefeuille d'investissement diversifié offre des avantages significatifs en termes de gestion du risque et d'optimisation fiscale. Contrairement aux investissements boursiers, le LMNP procure une stabilité des revenus locatifs et une protection contre l'inflation, tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse grâce à l'amortissement du bien et du mobilier. 

 

Cette stratégie permet de combiner la sécurité de l'immobilier avec le potentiel de croissance des marchés financiers. En effet, alors que le LMNP génère des revenus réguliers et prévisibles, les investissements boursiers offrent une liquidité supérieure et un potentiel de rendement plus élevé, bien qu'avec une volatilité accrue. 

 

La diversification entre ces deux classes d'actifs permet ainsi de moduler le profil risque/rendement du portefeuille en fonction des objectifs de l'investisseur, tout en optimisant la fiscalité globale de ses placements.

 

Lire aussi : Or ou immobilier, quel investissement choisir en 2024 ? 

 

  1. Flexibilité de revente LMNP 

La revente d'un bien en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est une option stratégique qui offre flexibilité et opportunités aux investisseurs. Bien que le LMNP soit généralement conçu comme un investissement à long terme, plusieurs raisons peuvent justifier une revente anticipée:

 

  1. Optimisation des revenus locatifs : Si un bien LMNP ne génère pas les revenus escomptés ou s'avère difficile à louer, la revente peut permettre de réinvestir dans un actif plus performant.

  2. Besoins de liquidités : La revente peut être une solution rapide pour obtenir des fonds, que ce soit pour un nouvel investissement ou pour faire face à des dépenses imprévues.

  3. Fin de période locative : L'échéance d'un bail peut être l'occasion de réévaluer l'investissement et potentiellement de revendre.


 

Le processus de revente LMNP comporte plusieurs étapes importantes :

 

  1. Estimation du bien : évaluation détaillée de la propriété à vendre. Ce qui recouvre l'analyse du marché, la comparaison avec des biens similaires, et l'utilisation d'outils d'évaluation professionnelle pour déterminer la valeur marchande de la propriété.

  2. Préparation des documents : récupération de tous les documents juridiques et administratifs requis tels que le titre de propriété, les certificats de conformité, les diagnostics immobiliers, etc.

  3. Mise en ligne des annonces : publication et création d’une annonce de vente qui sera publiée sur diverses plateformes d’annonces immobilières en France.

  4. Suivi : gestion du processus de vente, de la publicité à la gestion des offres, en passant par les négociations avec les acheteurs potentiels.

  5. Visites : Le vendeur ou l'agent immobilier organise et gère les visites de la propriété pour les acheteurs intéressés.

  6. Signature : Les deux parties signent le contrat de vente chez le notaire pour garantir la légalité de la transaction et l'enregistrement de la propriété.

 

 

Il est important de noter que la revente d'un bien LMNP peut avoir des implications fiscales significatives. Les plus-values réalisées sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, bien que des abattements pour durée de détention puissent s'appliquer. De plus, la cession peut entraîner une régularisation de TVA si le bien a bénéficié d'une récupération de TVA lors de l'achat.


 

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Pour optimiser la revente, il est recommandé de s'assurer que le bail commercial est récemment renouvelé ou à une échéance lointaine, ce qui est plus attractif pour les acquéreurs potentiels. Enfin, l'accompagnement par des professionnels spécialisés en LMNP, tels que des experts-comptables ou des conseillers en gestion de patrimoine, peut s'avérer précieux pour naviguer dans les complexités juridiques et fiscales de la transaction.


 

Le statut LMNP s'avère être un outil d'investissement immobilier assez attractif, offrant une combinaison unique d'avantages fiscaux et financiers. Il permet une optimisation fiscale significative grâce au régime réel d'imposition et à la technique d'amortissement, tout en offrant une flexibilité appréciable dans la gestion locative. Cependant, une gestion rigoureuse et une compréhension approfondie des aspects juridiques et fiscaux sont essentielles pour maximiser les bénéfices de ce dispositif. Les professionnels de l’agence Attentif LMNP vous accompagnent de bout-en-bout pour un investissement LMNP réussi !


 

FAQ 

 

  • Quels sont les principaux avantages fiscaux du statut LMNP?

Le statut LMNP permet de bénéficier du régime réel d’imposition, de déduire l’ensemble des charges liées à la gestion du bien immobilier et d’amortir le bien et le mobilier. Ces avantages fiscaux permettent de réduire significativement la base imposable et de générer des déficits fiscaux reportables.

 

  • Comment sécuriser les revenus locatifs en LMNP?

La sécurisation des revenus locatifs peut être assurée par la souscription à une Garantie Loyers Impayés (GLI), qui couvre les loyers, charges et taxes locatives en cas de retard ou de défaut de paiement par le locataire. Une gestion locative efficace et une bonne sélection des locataires sont également cruciales.

 

  • Quelles sont les obligations fiscales liées aux revenus locatifs en LMNP?

Les revenus locatifs en LMNP doivent être déclarés annuellement à l’administration fiscale en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si les recettes annuelles dépassent 8 798 €, des cotisations sociales peuvent être exigibles.

 

  • Comment optimiser la gestion locative d’un bien LMNP?

L’optimisation de la gestion locative passe par l’automatisation et la digitalisation des tâches, l’optimisation des visites, l’anticipation des diagnostics techniques et la mise en place d’un système de relance efficace pour gérer les impayés. Le choix du régime fiscal approprié et l’utilisation d’indicateurs de performance sont également essentiels.

 

  • Quels sont les impacts fiscaux de la revente d’un bien LMNP?

Les plus-values réalisées lors de la revente sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, bien que des abattements pour durée de détention puissent s’appliquer. La revente peut également entraîner une régularisation de TVA si le bien a bénéficié d’une récupération de TVA lors de l’achat.

 

  • Comment diversifier efficacement un portefeuille d’investissement?

Une diversification efficace se réalise en répartissant les investissements sur différentes classes d’actifs, secteurs économiques, zones géographiques et styles d’investissement. L’utilisation de fonds indiciels et d’ETF peut faciliter cette diversification, et un rééquilibrage régulier du portefeuille est nécessaire pour maintenir l’allocation cible.


 

Sources :