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Investir en LMNP, quelles perspectives face à la réforme avortée ?

Investir en LMNP, quelles perspectives face à la réforme avortée ?

Malgré la censure gouvernementale ayant empêché l’adoption de la réforme du projet de loi de finances (PLF) pour 2025, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste un dispositif attractif. À quoi ressemblerait l'avenir de ce statut en cas de nouvelles propositions de réforme ? et qu’en est-il des évolutions pour les résidences étudiantes et seniors ? explorons ensemble les différents scénarios possibles et leur impact sur votre stratégie d'investissement.

Quel était le contenu initialement prévu par la réforme ?

Dans la dernière mouture présentée au sénat, l’objectif principal était de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente d'un bien lmnp. Ce changement aurait réduit l’attractivité fiscale pour les investisseurs. Cependant, certains types de biens étaient exclus, notamment les résidences étudiantes et les résidences seniors.

Ces exceptions étaient-elles suffisantes pour maintenir l’intérêt des investisseurs ? Et surtout, quelles stratégies pourrait-on adopter si une réforme similaire était relancée dans les années à venir ?

Scénario 1 : statu quo

Actuellement, le régime lmnp conserve tous ses avantages. Les investisseurs peuvent toujours profiter de l’amortissement fiscal permettant de déduire une partie des revenus locatifs, d’une exonération des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente et de l’absence de cotisations sociales sur les revenus locatifs.

Avec ce contexte qui reste inchangé, l’investissement en LMNP reste particulièrement intéressant pour les contribuables imposés dans les tranches élevées (30 % ou plus) mais aussi pour ceux cherchant un placement rentable et peu contraignant.

Mais le gouvernement maintiendra-t-il ce statu quo, ou envisage-t-il d'autres alternatives pour réguler le marché ? Adopter une partie de cette réforme reste une option à envisager pour les investisseurs.

Investir en LMNP

Scénario 2 : adoption partielle d'une réforme future

Si une nouvelle réforme était présentée, il est probable qu’elle conserve l'exception faite pour les résidences étudiantes et seniors, secteurs jugés stratégiques. Pourquoi ces segments bénéficieraient-ils d’un traitement de faveur ?

Résidence étudiante

La demande pour des logements étudiants meublés ne cesse de croître, portée par l’augmentation des effectifs dans l’enseignement supérieur. En effet, La France compte 175 000 logements CROUS pour 2,7 millions d'étudiants alors que le nombre d’étudiant augmente de 2% chaque année (moyenne). Les promesses gouvernementales de construction de 60 000 logements n'ont abouti qu'à 35 926 unités en 2022.

Aujourd’hui, le premier ministre François Bayrou se lance dans la poursuite de ce plan de logement avec une promesse :« Nous lancerons la construction de 15 000 logements par an pendant trois ans, en mobilisant le foncier disponible de l’État »

Résidence senior

Concernant les résidences senior, face au vieillissement de la population, ces biens répondent à un besoin croissant de logements adaptés aux personnes âgées.Au 1er janvier 2025, les personnes âgées de 65 ans et plus représenteront 21,7% de la population. Le parc de résidences seniors a connu une croissance de 25,3% entre 2022 et 2024, atteignant 1305 résidences.

Nous arrivons donc à comprendre que c’est un secteur fiscalement protégé. En effet, les résidences seniors sont explicitement exclues des nouvelles mesures fiscales restrictives et le statut LMNP reste particulièrement avantageux pour ces investissements avec des rendements attractifs entre 4% et 5% nets.

Pour les investisseurs, cela signifie qu’il pourrait être stratégique de cibler ces segments dès maintenant pour anticiper d’éventuels changements réglementaires.

La question désormais est : faut-il privilégier ces secteurs pour minimiser les risques fiscaux à venir ?

Scénario 3 : réforme globale et alignement sur le LMP

Le gouvernement pourrait chercher à harmoniser les régimes lmnp et loueur en meublé professionnel (LMP). Cela pourrait inclure une taxation uniforme des amortissements et une hausse des cotisations sociales pour les revenus locatifs.

Malgré ces contraintes, le LMNP resterait attractif grâce à ses avantages comparatifs comme les économies fiscales importantes chaque année grâce aux amortissements (par exemple, 2 258 € pour un amortissement annuel de 5 000 €) ou encore la fiscalité sur les plus-values compensée par les abattements pour durée de détention.

Par exemple : Vous réalisez un amortissement annuel de 5 000 € et que ce dernier appartient à la tranche d’imposition marginale de 30 %, il subira une pression fiscale de 45,16% (incluant impôt et prélèvements sociaux, avec la CSG déductible). Vous réaliserez alors une économie de 2 258 € d'impôts chaque année (5000 € x 45,16%).

Côté revente de votre bien LMNP, au moment de cette dernière, les amortissements cumulés seront réintégrés dans le prix de revient pour calculer la plus-value imposable. Chaque tranche de 5 000 € amortis augmentera la plus value imposable alors cette plus value sera taxée à un taux minimum de 36,2% (impôts et prélèvements sociaux inclus), soit 1810 € par tranche de 5000 € amortis.

Finalement, chaque année, vous économiserez 2 258 € grâce à l’amortissement, tandis que la fiscalité supplémentaire au moment de la revente peut s’élever à 1 810 € par tranche de 5 000 € amortis. Cette charge fiscale est partiellement ou totalement atténuée sur le long terme grâce aux abattements pour durée de détention, rendant le mécanisme fiscal toujours avantageux.

Guide : Le statut de Loueur en Meublé Professionnel – LMP

Les investisseurs sont-ils prêts à adapter leurs stratégies si de telles mesures étaient mises en place ?

Comparaison LMNP et revenus fonciers classiques

Concernant les amortissements, après la potentielle réforme, le statut LMNP continuera de bénéficier des amortissements fiscaux à l’inverse des revenus fonciers classiques qui n’en proposent pas.

Vous remarquerez aussi qui les économie fiscales immédiates sont élevées même après la réforme, en effet les amortissement permettent de réduire le revenu imposable ainsi chaque année une partie de la valeur du bien et des équipements qui le composent peut être déduite des revenus locatifs ce qui diminue par la même occasion la base d'imposition. A contrario des revenus fonciers classiques où les déductions se limitent aux charges (intérêts d’emprunts, travaux, frais de gestions, etc.).

La taxation des plus-values immobilières s’élève à 36,2% maximum pour les biens en LMNP après la réforme alors que les revenus fonciers classiques n’en proposent pas.

Pour les investisseurs soumis à une forte pression fiscale, les LMNP et ce même après la potentielle réforme du PLF reste avantageux. Bien qu’il entraîne une taxation sur la plus value lors de la revente, celle-ci reste modérée et peut être compensée par les économies réalisées lors de la détention. Le régime des revenus fonciers classiques, lui, reste plus adapté et plus simple pour les contribuables à faibles revenus. Néanmoins, il offre moins d’optimisations fiscales.

Comment optimiser son investissement en LMNP après la réforme ?

Pour tirer le meilleur parti de ce dispositif, quelques stratégies peuvent être mises en place. S’adapter à la réforme si vous souhaitez poursuivre vos investissements en LMNP est la clé !

Adopter le régime réel simplifié

Le régime réel d'imposition des revenus locatifs offre des avantages fiscaux substantiels pour les propriétaires bailleurs. Les charges déductibles principales sont composées d’une part des frais financiers à savoir les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du bien immobilier, y compris les frais de dossier et assurances de prêt, sont intégralement déductibles des revenus locatifs.

D’une autre part, vous pourrez déduire les charges de copropriété. Ces charges représentent les frais de gestion courante, les honoraires de syndic, et les dépenses d'entretien des parties communes peuvent être déduits des revenus imposables.

Enfin vous avez la possibilité de déduire les frais de travaux qu’ils soient de réparation et d’entretien, d'amélioration pour les locaux d’habitation, les dépenses de rénovation énergétique sont aussi éligibles.

Les frais de gestion locative, que ce soit les honoraires, les frais d’administration et les coûts de gestion, quant à eux peuvent être soustraits des revenus perçus.

Les avantages post-réforme de ce régime

Le régime réel reste l’option à envisager à la suite de la réforme du PLF de 2025. En effet, les avantages retenus sont à destination des biens fortement endettés, les propriétés nécessitant des travaux importants et les investissements générant d’importantes charges.

La possibilité de déduire l'ensemble de ces charges permet souvent d'obtenir une fiscalité plus avantageuse que le régime micro-foncier, notamment lorsque les charges dépassent 30% des revenus locatifs.

Anticiper les évolutions fiscales

Un bon investisseur est un investisseur qui se renseigne sur les évolutions législatives et qui est en capacité d'adapter sa stratégie en fonction de ces dernières. Adapter votre stratégie va vous aider à maintenir une rentabilité optimale. Les modifications peuvent concerner les taux d'imposition, les dispositifs de défiscalisation, ou encore les règles d'amortissement.

Un accompagnement par un expert-comptable peut aussi se révéler être un atout précieux.Il apporte une expertise technique et pointue sur les aspects fiscaux mais dispose aussi d’outils pour simuler l’impact des changements législatifs sur votre patrimoine. Il pourra ainsi vous proposer des solutions adaptées à votre situation personnelle.

S’appuyer sur des gestionnaires professionnels

Pour les investissements LMNP en résidences avec services, vous confiez la gestion à des professionnels. Ce fonctionnement permet de sécuriser vos revenus locatifs et d’éviter les contraintes liées à la location.

Les gestionnaires professionnels disposent d'une connaissance pointue dans leur domaine (résidences étudiantes, seniors, tourisme) et d'outils pour assurer une gestion efficace du bien. Leur connaissance du marché local permet également d'optimiser les tarifs de location et d'assurer un meilleur rendement.

Investir en lmnp : faut-il encore se lancer ?

Avec un régime fiscal inchangé pour l’instant, le statut LMNP reste une opportunité intéressante, notamment pour les contribuables à forte imposition. Toutefois, la possibilité de nouvelles réformes doit être prise en compte dans votre stratégie d’investissement.