Investir dans les bureaux et les commerces reste une affaire de professionnels

Investissement professionnel dans les bureaux et les commerces

Investir dans les bureaux et les commerces offre un rendement facial plus élevé mais ce rendement n’est que facial et le régime fiscal des SCPI n’est pas le plus favorable notamment par rapport au Meublé sans oublier la présence de nombreux risques avec notamment une forte volatilité et un risque de liquidité en cas de crise immobilière.

Un secteur de premier ordre

L’immobilier d’entreprise est une très importante classe d’actifs avec, en 2014 par exemple, plus de 22 milliards d’euros investis en France. Cette catégorie d’actifs regroupe en fait tous les actifs qui sont utilisés par des entreprises : bureaux, commerces (pieds d’immeubles, zones commerciales, centre commerciaux) mais aussi entrepôts logistiques, locaux d’activité.

Si les investisseurs les plus actifs sur ce marché sont les acteurs institutionnels et les fonds, investir dans des bureaux et des commerces peut également intéresser des particuliers.

Un rendement locatif attractif

Autant on peut investir dans un logement par souci de sécurité (au pire, on aura toujours un appartement où vivre), autant ce raisonnement n’a plus cours quand il s’agit de mettre son argent dans des biens aussi spécifiques que des entrepôts ou des centres commerciaux. A part un ours polaire, qui aurait envie de vivre dans un entrepôt frigorifique ?

La seule raison qui peut motiver un investisseur de choisir l’immobilier d’entreprise plutôt que le logement, c’est le rendement locatif. Il est en effet généralement plus élevé.

Exemples de taux de rendement

Pour connaitre le rendement locatif sur les actifs de bureaux, de commerce ou les entrepôts, n’hésitez pas à consulter les sites internet des agents spécialisés : CBRE, Jones Lang Lasalle, Cushman & Wakefield, BNP Paribas REIM. Ces taux de rendement pour la plupart supérieurs à 5% sont d’autant plus intéressants que l’on sait que le logement offre rarement un rendement supérieur à 5%. Le rendement y est d’ailleurs souvent très en dessous (typiquement 3% ou 4%).

Un rendement facial mais une réalité différente

Un élément qu’on n’oublie trop souvent quand on investit dans les bureaux et commerces vi des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers – SCPI par exemple, c’est que les loyers perçus sont avant impôts. Hors les profits réalisés par une SCPI, même s’ils ne sont pas distribués, sont imposés chez ses associés. On peut donc arriver à la situation illogique d’investisseurs qui payent des impôts sur des revenus qu’ils n’ont pas reçus.

En plus, ces revenus sont imposés selon le régime des Revenus Fonciers qui est beaucoup moins intéressant que celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC (régime du meublé).

Un investissement plus risqué aussi

Il n’y a pas de rendement sans risque. Pour l’immobilier d’entreprise, ce vieil adage se vérifie une nouvelle fois. Par rapport au logement, les bureaux et commerces présentent des risques supplémentaires comme :

  • Plus de spéculation et de volatilité. La demande de bureaux et de commerces dépend logiquement de l’activité économique et baisse fortement en période de crise. Pour le logement en revanche, crise ou pas crise, les gens ont toujours besoin de se loger…

  • Des montants à investir beaucoup plus élevés. Un immeuble de bureaux peut couter plusieurs millions d’euros, un centre commercial plusieurs dizaines de millions d’euros. Comme les actifs sont risqués, il faut en plus en détenir plusieurs pour se diversifier ce qui implique des montants encore plus élevés et inatteignables pour des particuliers.
  • Une expertise spécifique tant technique (les méthodes de construction sont généralement différentes) qu’en termes de baux commerciaux.

Quelques définitions associées au meublé

Attentiflmnp, le spécialiste de la Revente LMNP de LMNP ancien et LMNP Occasion

Attentiflmnp est un groupe immobilier indépendant actif dans la Revente LMNP de LMNP ancien. Nous serons ravis de vous assister pour tous vos projets et, si vous êtes intéressés par ces sujets, n’hésitez pas à consulter nos pages dédiées pour tout savoir sur la revente LMNP Occasion et découvrir nos annonces de LMNP ancien et LMNP occasion à vendre.