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Les impacts du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sur le marché locatif
Le DPE fait partie des diagnostics obligatoires à fournir dans le cadre d’une vente d’un bien LMNP, tout comme le diagnostic de superficie (Loi Carrez) ou encore l’ERP.
Cependant, en ce moment, le DPE est au cœur de toutes les discussions car sa nouvelle nomenclature entraîne des enjeux à la fois économiques et écologiques.
Le Diagnostic de Performance Énergétique est un rapport sur la consommation énergétique d’un bien (isolation, chauffage, consommation d’électricité, …). Ce document est fourni par le propriétaire à son locataire mais aussi aux potentiels acquéreurs dans le cadre d’une vente.
La sensibilisation à l'efficacité énergétique et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre s'est accrue et le sujet touche autant les particuliers que les professionnels et est pris à bras le corps par le gouvernement.
La Nouvelle Nomenclature du DPE en 2021
En 2021, le DPE a fait l'objet de changements majeurs en France. Ces modifications ont eu un impact significatif sur la manière dont la performance énergétique des logements est évaluée et communiquée aux parties prenantes. La nouvelle nomenclature du DPE se veut plus précise et informative car elle présente un volet conseils d’amélioration de la performance énergétique.
Les 4 points fondamentaux de cette nouvelle nomenclature :
- Pour évaluer les performances thermiques et énergétiques d'un logement ou d'un immeuble, la méthode 3CL est maintenue. Elle se base sur les caractéristiques du bâti et s’intéresse désormais aux usages énergétiques de l’habitation (chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage, auxiliaires). La prise en compte des énergies renouvelables est une nouveauté fondamentale pour le DPE. L’ancienne méthode par facturation n’est plus utilisée.
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Le DPE est désormais opposable. Cela signifie que chacun peut demander réparation si un vendeur/locataire, voire un diagnostiqueur immobilier, manque à ses obligations, limitant ainsi des potentielles dérives.
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Une simplification majeure du DPE a également été promulguée, dans un souci de lisibilité, et de meilleure compréhension des usagers. Ainsi, plus qu’une seule note ne sera attribuée (A, B, C, …), alliant l’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Attention, la plus mauvaise des 2 performances (énergie ou Gaz à effet de serre) sera retenue pour la note finale ! Une estimation de prix en euros (à +/- 15%) de la facture énergétique annuelle du logement sera affichée sur le rapport.
4. La durée de validité du DPE est maintenue à 10 ans. Cependant, avec la présence conjointe de DPE opposables et non opposables, la période de validité d’anciens DPE est dorénavant modifiée. Pour mieux comprendre les nouvelles dates clés liées au DPE, voici un graphique pour ne pas risquer de se faire surprendre à l’avenir.
Les impacts sur le marché locatif
La note du DPE est un réel argument de vente dans le cadre d’une vente LMNP depuis le changement de nomenclature en 2021. En effet, les logements classés F et G ne pourront plus être loués à partir de 2025. Il n’est donc pas négligeable de s’intéresser tout particulièrement à ce rapport.
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Impact sur la valeur locative : Le nouveau DPE fournissant plus d’information sur la performance énergétique du logement, peut ainsi influencer la valeur locative. Les biens les mieux notés peuvent attirer des locataires prêts à payer un loyer plus élevé en vue d’une baisse du coût des factures d’énergie.
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Conformité à la réglementation : Les propriétaires bailleurs et leurs agents immobiliers doivent veiller à ce que l’annonce immobilière inclue la note énergétique du DPE révisé. Le non-respect de cette exigence peut entraîner des sanctions.
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Incitation aux rénovations : les propriétaires bailleurs avec de mauvaises performances énergétiques peuvent être incités à entreprendre des rénovations pour améliorer leur note, rendant ainsi leur bien plus attractif.
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Sélection des locataires : Certains locataires peuvent utiliser le DPE comme critère de sélection lorsqu’ils cherchent à louer un logement.
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Augmentation de la demande pour les logements économes en énergie.
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Changement dans les normes de location : le gouvernement pourrait inclure des incitations fiscales pour les propriétaires bailleurs entreprennent des rénovations.
Dans le cadre d'une location meublée en résidence de service, la réglementation est la même mais l’avantage réside dans les rénovations de l’immeuble qui sont réparties entre les copropriétaires et le gestionnaire, ce qui réduit ainsi considérablement les coûts.
On constate d’ailleurs que la réalisation du DPE globale est souvent prise en charge par le gestionnaire, car cela lui permet d’avoir une meilleure visibilité sur les différents travaux à entreprendre sur toute la résidence et ainsi mettre en place un retroplanning des travaux et une répartition des coûts plus espacée dans le temps.
Conclusion
Le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a le potentiel de transformer le marché de la location et entre autres celui de la Location en Meublé Non Professionnelle (LMNP) en France. Avec cette nouvelle approche, plus exigeante mais aussi plus compréhensible, ce nouveau DPE oblige les propriétaires en LMNP à se conformer à une nouvelle nomenclature dans le processus de vente ou de location de leur bien. Les critères de notation étant plus exigeants qu’auparavant, ils devront faire évaluer la performance énergétique de leurs logements selon les nouvelles normes.
En échange de ces efforts, la mise à jour du DPE assure une meilleure détection des passoires thermiques et agit au service de la sobriété énergétique, pour le bien commun. Toutes les parties prenantes sont investies dans cette prise de conscience écologique et leur engagement est croissant en faveur de la durabilité et la responsabilité environnementale dans le domaine de l'immobilier.
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