Comment déclarer son LMNP : Guide complet pour propriétaires

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal avantageux en France pour les propriétaires de biens locatifs meublés. Toutefois, il est important de bien comprendre comment déclarer son LMNP pour éviter les erreurs fiscales et maximiser les bénéfices. Ce guide détaillé vous expliquera étape par étape comment déclarer son LMNP, les différentes options fiscales disponibles, et les bonnes pratiques à suivre pour optimiser vos revenus.

 

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

 

Avant d'explorer les détails de la déclaration, il est important de comprendre ce qu'implique le statut LMNP. Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à un propriétaire de louer un bien immobilier meublé sans que cette activité ne soit considérée comme professionnelle. Ce statut offre plusieurs avantages fiscaux, notamment la possibilité de choisir entre deux régimes d'imposition : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. 

 

Le choix du bon régime est essentiel pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs, et cette décision doit être prise avant de commencer à déclarer.

 

Investir en LMNP

 

Les avantages fiscaux du LMNP

 

Le statut LMNP propose de nombreux avantages pour les propriétaires qui veulent optimiser leurs revenus locatifs. Parmi les plus notables :

 

  • Abattement fiscal : En choisissant le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs.

  • Amortissement des biens : Sous le régime réel, il est possible d'amortir le bien, c'est-à-dire de déduire une partie de la valeur d'achat du bien chaque année, ce qui permet de réduire considérablement la base imposable.

  • Charges déductibles : Les frais de gestion, de maintenance, et même les intérêts d'emprunt peuvent être déduits. Cela dépend du régime choisi, sous le régime réel simplifié il est possible de déduire des charges.

 

Toutefois, pour bénéficier de ces avantages, il est nécessaire de bien respecter les étapes de déclaration fiscale du LMNP.


 

Lire aussi : Investir en LMNP : Les 5 avantages

 

Choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié

 

Le premier choix à faire lors de la déclaration de vos revenus LMNP est celui du régime fiscal. Il existe deux principaux régimes : le micro-BIC et le régime réel simplifié. Chacun offre des avantages spécifiques en fonction de votre situation.

 

Le régime micro-BIC

 

Ce régime est adapté aux propriétaires ayant des revenus locatifs annuels inférieurs à 77 700 € (à partir de 2023). Il est simple à appliquer et donne droit à un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus. Cela signifie que vous ne serez imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs. Toutefois, ce régime ne permet pas de déduire les charges liées au bien, comme les travaux ou les intérêts d’emprunt.

 

Le régime réel simplifié

 

Ce régime est plus complexe mais souvent plus avantageux pour les propriétaires dont les charges liées à la location (travaux, frais d’entretien, intérêts d’emprunt, amortissement du bien, etc.) dépassent les 50% des revenus locatifs. En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire l'ensemble des charges et amortir le bien immobilier, réduisant ainsi la base imposable.

 

Exemple pratique : Si vous percevez 15 000 € de loyers annuels et que vos charges (entretien, assurance, intérêts d’emprunt) s'élèvent à 8 000 €, le régime réel vous permettra de ne payer des impôts que sur la différence (7 000 €), voire moins en appliquant l’amortissement. Ce régime est donc plus avantageux dans ce cas.

 

Les démarches administratives pour déclarer son LMNP

 

Une fois votre régime fiscal choisi, il est temps de passer aux démarches administratives. Elles sont indispensables pour officialiser votre statut de loueur en meublé non professionnel auprès des autorités fiscales.

 

1. Inscription auprès du greffe du Tribunal de Commerce 

La première étape est d'inscrire votre activité en tant que LMNP auprès du greffe du Tribunal de Commerce de votre département via le formulaire P0i. Cette démarche vous attribuera un numéro SIRET, nécessaire pour la déclaration de vos revenus.

Info : Vous retrouverez toutes les démarches sur Impot.gouv - rubrique votre espace pro. 

 

2. Déclaration de début d’activité  

Une fois votre numéro SIRET obtenu, vous devez déclarer le début de votre activité auprès de l’administration fiscale. Ce processus doit être fait dans les 15 jours suivant la mise en location de votre bien. Cette démarche permet d'officialiser votre activité de LMNP.

 

3. Déclaration de revenus locatifs  

Ensuite, vous devrez déclarer vos revenus locatifs chaque année. Cela s’effectue via le formulaire 2042-C PRO pour le régime micro-BIC, ou 2031 pour le régime réel simplifié. 

 

4. Conservation des justificatifs 

Que vous choisissiez le régime micro-BIC ou réel, il est impératif de conserver tous les justificatifs liés à votre activité (factures, reçus, contrats). Ces documents vous seront demandés en cas de contrôle fiscal.




 

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Les étapes de la déclaration LMNP 

 

Les étapes de la déclaration LMNP  en détail pour mieux vous guider :

 

1. Inscription au Centre de Formalités des Entreprises (CFE)

  • À faire dans les 15 jours suivant le début de la location

  • Remplir le formulaire P0i 

  • Permet d'obtenir un numéro SIRET

 

2. Choix du régime fiscal

  • Micro-BIC (si revenus < 72 500€)

  • Régime réel

 

3. Déclaration de début d'activité 

  • À faire auprès de l'administration fiscale

  • Dans les 15 jours suivant la mise en location

 

4. Déclaration annuelle des revenus

  • Formulaire 2042-C PRO (micro-BIC)

  • Formulaire 2031 (régime réel)

 

5. Tenue d'une comptabilité

  • Obligatoire, surtout en régime réel

  • Conservation de tous les justificatifs

 

6. Déclaration TVA (si option)

  • Formulaire CA3 trimestriel ou CA12 annuel

 

7. Adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA)

  • Recommandé en régime réel

  • Permet d'éviter une majoration de 25% des revenus

 

8. Immatriculation au Registre du Commerce (optionnel)

  • Peut être demandée par certaines banques

 

9. Déclaration des changements éventuels

  • Modification d'activité, cessation, etc.

 

10. Respect des obligations fiscales et comptables

  • Déclarations dans les délais

  • Paiement des impôts et charges

 

L'essentiel est de bien s'inscrire initialement, choisir le bon régime fiscal, et ensuite déclarer ses revenus chaque année en respectant les obligations administratives.


 

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Bien gérer l’amortissement en LMNP

 

L'un des aspects les plus intéressants du régime réel est la possibilité d'amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Mais comment cela fonctionne-t-il exactement ?

 

L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur d’achat du bien, du mobilier, et des équipements, sur une durée de 20 à 30 ans pour l’immobilier, et de 5 à 10 ans pour le mobilier. Par exemple, si vous avez acheté un appartement à 200 000 €, vous pouvez déduire chaque année environ 6 666 € (sur 30 ans), ce qui viendra réduire vos revenus locatifs imposables.

 

Exemple pratique : Vous percevez 20 000 € de loyers annuels et déduisez 10 000 € de charges (entretien, travaux, intérêts d’emprunt). Vous pouvez encore appliquer un amortissement de 6 666 €, ce qui ramène vos revenus imposables à seulement 3 334 €. Cela permet de réduire considérablement l'impôt dû.

 

Les erreurs à éviter lors de la déclaration LMNP

 

Même si déclarer son LMNP semble simple, certaines erreurs peuvent entraîner des complications fiscales. Voici quelques pièges à éviter :

 

  • Oublier de déclarer un bien meublé : Tout bien loué meublé doit être déclaré comme tel, même s'il s'agit d'une résidence secondaire.

  • Mal choisir son régime fiscal : Choisir le régime micro-BIC alors que vos charges sont élevées peut vous faire perdre de l’argent. De même, opter pour le régime réel si vos charges sont faibles peut entraîner une complexité administrative inutile.

  • Ne pas tenir à jour ses comptes : Il est essentiel de tenir à jour tous les documents relatifs à votre activité (factures, contrats, etc.). En cas de contrôle, vous devrez justifier chaque dépense déduite. Certains investisseurs préfèrent déléguer cette tâche à un expert comptable qui saura suivre le dossier avec rigueur.


 

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Le rôle du comptable dans la déclaration LMNP

 

Bien que vous puissiez déclarer vous-même vos revenus LMNP, faire appel à un expert-comptable spécialisé en fiscalité immobilière peut grandement simplifier le processus. Un comptable saura optimiser votre déclaration, surtout si vous optez pour le régime réel simplifié. Il pourra également vous aider à établir les documents comptables nécessaires, comme le bilan et le compte de résultat, et à éviter les erreurs courantes.

 

Exemple pratique : Pour un propriétaire de plusieurs biens meublés, un comptable pourra calculer précisément les amortissements, déduire les charges de manière optimale, et garantir que toutes les obligations fiscales sont respectées.

 

Optimiser la fiscalité en LMNP

 

Pour optimiser la fiscalité de votre bien en LMNP, il est possible de passer par plusieurs stratégies notamment en termes d’amortissement, de déduction des travaux, le choix de l’emplacement et la TVA. Voici ces stratégies en détails : 

 

Maximiser l'amortissement

 

L'amortissement est un outil puissant pour réduire votre base imposable en LMNP. Pour le maximiser, commencez par amortir le bien immobilier sur une longue période, généralement entre 25 et 50 ans selon les composants. Par exemple, le gros œuvre peut être amorti sur 80 ans, tandis que les installations électriques le seront sur 25 ans.

 

Ensuite, amortissez chaque élément du mobilier séparément. Le mobilier peut être amorti intégralement sur 10 ans. Pour les dépenses de mobilier supérieures à 600€, vous avez le choix entre les laisser en charges déductibles ou les amortir. Choisissez l'option la plus avantageuse selon votre situation fiscale.


 

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Investir dans des travaux déductibles

 

Les travaux d'amélioration sont déductibles des revenus locatifs, contrairement aux travaux de construction ou d'agrandissement. Parmi les travaux déductibles, on peut citer les travaux d'isolation, le changement du système de chauffage, ou encore les travaux d'entretien et de réparation.

 

Vous pouvez soit déduire ces dépenses directement, soit les amortir sur plusieurs années. Le choix dépendra de votre situation fiscale globale. Il est souvent judicieux de consulter un expert-comptable pour déterminer la meilleure stratégie.

 

Bien choisir l'emplacement du bien

 

L'emplacement de votre bien peut avoir un impact significatif sur les avantages fiscaux. Les zones tendues, par exemple, offrent des incitations fiscales attractives pour les investisseurs. Ces zones, classées A, Abis et B1, sont caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

 

Investir dans ces zones peut vous permettre de bénéficier de dispositifs de défiscalisation immobilière en échange d'une réduction d'impôt. Il est donc crucial de bien étudier le marché immobilier local avant de faire votre choix.

 

 

Jetez un coup d'œil à notre guide : Comment analyser l’emplacement d’un LMNP ?

 

Ne pas oublier la TVA

 

Si vous proposez des services additionnels, vous pourriez être assujetti à la TVA. Bien que les locations meublées soient généralement exonérées de TVA, si vous proposez des services para-hôteliers comme le petit-déjeuner ou le ménage, vous pourriez être soumis à la TVA.

 

Dans ce cas, vous devrez inclure plusieurs mentions obligatoires sur vos factures, comme votre numéro d'identification TVA, le taux applicable, et les montants HT et TTC. Il est important de bien comprendre ces obligations pour éviter tout problème avec l'administration fiscale.


 

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Déclarer son LMNP peut sembler complexe, mais en suivant les bonnes pratiques et en faisant appel à une agence spécialisée en LMNP, vous pourrez non seulement simplifier la gestion de votre bien meublé, mais aussi optimiser vos revenus locatifs. Faire appel à un expert-comptable peut aussi être un investissement rentable pour vous assurer que tout est en ordre et pour profiter pleinement des avantages fiscaux du statut LMNP.


 

  • Comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ?

La différence majeure entre ces deux régimes réside dans la simplicité et les charges déductibles. Le micro-BIC est plus simple avec un abattement de 50%, tandis que le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles, mais est plus complexe à gérer.

 

  • Est-il obligatoire de faire appel à un comptable en LMNP ?

Non, mais cela est fortement recommandé surtout si vous optez pour le régime réel. Un expert-comptable pourra vous aider à maximiser vos avantages fiscaux et éviter des erreurs.

 

  • Que se passe-t-il si je ne déclare pas mon LMNP ?

Ne pas déclarer un bien meublé peut entraîner des sanctions fiscales, telles que des amendes, et l’impossibilité de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP.

 

  • Puis-je changer de régime fiscal en cours d'année ?

Non, le choix du régime fiscal est annuel. Vous pouvez changer de régime au début de chaque année civile, mais une fois le régime choisi, il est appliqué pour l’ensemble de l’année.

 

  • Quel type de bien peut être loué en LMNP ?

Tout type de bien immobilier meublé peut être loué en LMNP, à condition qu'il réponde aux critères légaux du logement meublé (présence de mobilier adéquat pour permettre une occupation immédiate).

 

  • Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Les charges déductibles incluent les frais de gestion, les travaux d’entretien, les intérêts d’emprunt, les assurances, et bien entendu l'amortissement du bien et du mobilier.

 

Sources :