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Guide pour choisir la meilleure résidence de services pour votre investissement LMNP d'occasion
Choisir la meilleure résidence de services pour un investissement LMNP d’occasion (Loueur en Meublé Non Professionnel) en 2023 nécessite une analyse approfondie des tendances actuelles du marché, des avantages fiscaux, et des spécificités des différents types de résidences. Retrouvez notre guide complet pour optimiser votre investissement.
Introduction au marché du LMNP en 2023
Avant de choisir une résidence, assurez-vous de bien comprendre le statut LMNP. C'est un régime fiscal avantageux en France pour les investisseurs louant des biens meublés. Il permet de bénéficier d'une fiscalité attractive en percevant des revenus locatifs. Le marché du LMNP en 2023 continue de séduire les investisseurs grâce à ses avantages fiscaux et la demande soutenue pour des logements meublés en résidences de services.
Malgré la fin du dispositif Censi Bouvard en 2023, l’investissement en LMNP reste attractif sous le régime du BIC, avec des avantages liés à l’amortissement du bien, un point fort de ce statut.
Les conditions de financement en 2023
Il est bon de savoir que les conditions de financement pour l'achat d'un bien LMNP en 2023 ont légèrement évolué. Les banques requièrent désormais un apport initial et proposent un financement dual, incluant un prêt pour le hors taxe et un autre pour la TVA. Malgré des taux d'intérêt légèrement plus élevés, l'ensemble des intérêts d'emprunt reste déductible des loyers perçus.
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Taux d'intérêt :
En général, les taux d'intérêt peuvent avoir un impact significatif sur les conditions de financement de votre LMNP. Si les taux d'intérêt sont bas, cela peut rendre les prêts immobiliers plus accessibles et moins coûteux.
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Politique des banques :
Les politiques des établissements financiers en matière de prêts immobiliers peuvent varier. Certains peuvent avoir des critères d'octroi de prêts plus stricts que d'autres. Il est important de comprendre les exigences spécifiques de chaque banque.
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Apport personnel :
Les banques peuvent exiger un certain pourcentage d'apport personnel pour un prêt immobilier. Cela peut varier en fonction du type de bien (LMNP d’occasion, LMNP ancien), de la localisation, et d'autres critères.
Fiscalité avantageuse du LMNP
La fiscalité du LMNP en 2023 reste avantageuse, avec l'amortissement réputé différé (ARD) permettant d'éviter l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ce statut permet l'amortissement du bien sur 30 ans, neutralisant ainsi la fiscalité sur les revenus locatifs.
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Amortissement du bien :
L'un des avantages majeurs du LMNP d’occasion est la possibilité d'amortir le bien immobilier. Contrairement à la location nue, où l'amortissement n'est pas autorisé, le statut LMNP permet d'amortir la valeur du bien ainsi que celle du mobilier sur une période déterminée. Cet amortissement permet de générer des charges déductibles du revenu foncier, réduisant ainsi le revenu imposable.
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Régime micro-BIC ou réel simplifié :
Le LMNP d’occasion offre le choix entre deux régimes d'imposition : le régime micro-BIC* (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime réel simplifié. Le régime micro-BIC permet une réduction de 50% des recettes locatives, tandis que le régime réel simplifié offre la possibilité de déduire les charges réelles, y compris les intérêts d'emprunt, les taxes foncières, les frais de gestion, etc.
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Déduction des charges et frais :
Sous le régime réel simplifié, les charges liées à l'exploitation du bien sont déductibles des revenus fonciers. Cela inclut les charges de copropriété, les frais de notaire, les travaux d'entretien, les charges de gestion, les primes d'assurance, etc.
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Non assujettissement à la CFE :
Les loueurs en meublé non professionnels ne sont généralement pas assujettis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas un certain seuil.
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Exonération des plus-values professionnelles :
En cas de revente du bien LMNP d’occasion, les plus-values réalisées par les particuliers en LMNP peuvent être exonérées sous certaines conditions, notamment si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas un certain montant.
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Transmission du patrimoine facilitée :
Le LMNP offre des avantages en termes de transmission de patrimoine. Les biens en LMNP peuvent être transmis à la famille avec des avantages fiscaux, notamment en matière de droits de succession.
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Possibilité de cumuler avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP) :
Si les recettes locatives dépassent le seuil défini pour le LMNP, il est possible de basculer vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), offrant d'autres avantages fiscaux tels que la déduction des charges au réel sans limitation et une exonération d'impôt sur les plus-values professionnelles.
*BIC, BNC : Déterminer le bénéfice imposable
Analyse du marché des résidences services
Il existe différents types de résidences services pour un investissement LMNP d’occasion : tourisme, étudiants, seniors, affaires et EHPAD. Choisissez le bien en fonction de vos préférences, vos attentes, vos capacités d’investissement et les tendances du marché local. Analysez le marché immobilier dans la région où vous envisagez d'investir. Pour optimiser votre investissement en LMNP d’occasion, il est nécessaire de considérer la demande locative, les prix du marché et les tendances économiques locales.
En 2023, le marché des résidences services en LMNP d’occasion montre une tendance à la stabilisation, avec une rentabilité moyenne dépassant 5% pour la plupart des catégories. Les résidences d'affaires se distinguent avec une rentabilité de 5,5%, tandis que les résidences pour seniors et étudiants affichent des rentabilités légèrement inférieures. La catégorie des résidences de tourisme présente une grande variabilité de rentabilité en raison de divers facteurs comme la localisation.
Le second marché du LMNP
Lorsque vous investissez en LMNP, vous vous engagez généralement sur une période initiale de 9 ans minimum. Avant la fin de cette période, il peut être plus difficile de revendre le bien sans pénalités fiscales. Après cette période, vous êtes libre de revendre sans ces contraintes. Il est crucial de noter que le second marché du LMNP, concernant les biens à la revente, est particulièrement actif. Ce marché de niche présente une forte tension avec une demande élevée pour des biens ayant un historique de gestion solide et de bons taux de remplissage.
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Résidences étudiantes ou EHPAD: un choix qui vacille selon les tendances
En choisissant une résidence services pour un investissement LMNP, il est recommandé de privilégier les résidences étudiantes ou pour personnes âgées dépendantes, ces dernières répondant à des besoins démographiques forts. Il est également essentiel de s'assurer de la solidité et du sérieux du gestionnaire de la résidence. Il est toujours intéressant de créer une fiche de renseignement complète au sujet du gestionnaire. Prenez en compte sa solvabilité, son développement, de quelle type de résidence il s’agit, quelles sont les procédures en cours ainsi que les services proposés et le taux d’occupation. D’autres facteurs sont à prendre en considération.
Comprenons que, dans le tourisme, il est possible de disposer d’un loyer plus bas à défaut d’une semaine ou deux d’occupation.
Il y a certes, beaucoup d’éléments à prendre en considération dans le choix de votre investissement. Attentif LMNP connaît parfaitement ses partenaires et les gestionnaires de résidences des biens en vente, un paramètre sécurisant pour tous les investisseurs. Notre équipe est disposée à assurer une bonne acquisition dans les meilleures conditions et sans mauvaises surprises.
En 2023, investir en LMNP dans des résidences de services reste une stratégie rentable et sécurisée pour générer des revenus locatifs. Notre agence immobilière, spécialisée dans le LMNP ancien en résidences de services, vous accompagne dans le choix du meilleur investissement adapté à vos objectifs et assure un suivi personnalisé pour maximiser la rentabilité de votre patrimoine immobilier.
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