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Le Baromètre Attentif LMNP des prix de revente des LMNP anciens - 4 ème trimestre de 2023
Le Baromètre Attentiflmnp des Prix des LMNP anciens indique les taux de rentabilité moyens, hors taxes, charges et droits, constatés, pour chaque catégorie de résidences, lors de la vente ou de la mise en vente de près de 800 biens au cours du 4eme trimestre 2023.
| Moyenne | Minimum | Maximum | Écart | |
| Étudiants | 4,8% | 3,7% | 7,5% | 3,8% |
| Tourisme | 5,5% | 1,6% | 12,9% | 11,3% |
| Affaires | 5,7% | 4,0% | 7,5% | 3,5% |
| EHPAD | 5,5% | 4,0% | 7,6% | 3,6% |
| Seniors | 4,8% | 3,5% | 6,8% | 3,3% |
De manière générale, et ce pour toutes les catégories de LMNP en résidences de services, la rentabilité constatée lors des ventes et mises en vente au cours du T4 2023 oscille aux alentours de 5% avec, en bas de classement, les LMNP séniors (4,8%) et les LMNP étudiants (4,8 %) et en tête de peloton, les LMNP en résidences affaires (5,7%). Quant aux LMNP en résidence de Tourisme et en EHPAD, ils se situent tous les deux à 5,5% de rentabilité.
Ces moyennes reflètent bien sûr une réalité du marché mais restent d’un point de vue statistique des outils généraux et il convient également de compléter cette première analyse par d’autres indicateurs statistiques et notamment de s’intéresser à la volatilité des taux de rentabilité au sein de chacune des catégories de LMNP en résidences de services.
Nous notons ainsi que la catégorie avec le plus d’écart en termes de rentabilité de variabilité de taux des LMNP, est le Tourisme, et de loin. La raison de cette divergence de taux n’est autre que la résultante d’une valeur immobilière fluctuant en fonction de nombreux critères, notamment la localisation (montagne, mer, ville ou campagne). On constate un écart type important, de 3,3% à 11,3%.
Les taux de rentabilité moyens des lots en LMNP ancien dans les grandes villes de France :
Quelle(s) évolution(s) du Baromètre Attentif LMNP par rapport au 3ème trimestre 2023
| Moyennes T4 2023 | Moyennes T3 2023 | Évolution sur les 2 trimestres | |
| Étudiants | 4,8% | 4,7% | + 0,1 |
| Tourisme | 5,5% | 5,4% | + 0,1 |
| Affaires | 5,7% | 5,5% | + 0,2 |
| EHPAD | 5,5% | 5,3% | + 0,2 |
| Séniors | 4,8% | 4,5% | + 0,3 |
S’il faut déceler une tendance sur cette fin d’année 2023, il s’agit de la hausse généralisée des taux de rentabilité, sur l’ensemble des typologies. Bien qu’il ne s’agisse pas de fluctuations bouleversantes, tous les secteurs sont sur une pente positive; le secteur séniors en particulier est le plus marqué, avec une évolution de 6,67% sur ce dernier trimestre selon le taux de variation. Cette évolution dans le secteur séniors fait suite à la chute qu’elle avait vécu entre le 2ème et le 3ème trimestre 2023.
Enfin, l’ensemble des typologies de résidences repose sur moins d’un pourcent d’écart en moyenne, entre 4,8% pour les étudiants et les seniors et 5,7% pour le secteur affaires. Cette stabilisation, opérant depuis plusieurs rapports trimestriels, démontre encore l’homogénéisation du marché du LMNP résidence services, avec toujours des pointes hautes pour les secteurs affaires et touristiques, et des pointes basses pour les secteurs étudiants et séniors.
Comment analyser ces tendances ?
Les résultats obtenus lors du T4 de 2023 démontrent une fin d’année particulièrement positive, gommant ainsi les résultats mitigés du trimestre précédent. Ils traduisent une solidité du marché LMNP, avec des taux identiques sur presque tous les secteurs. La baisse généralisée des prix de vente, telle que nous l’avions exposée au rapport précédent, semble commencer à agir.
De toute évidence, les prédictions pessimistes de certains observateurs du marché immobilier annonçant un effondrement du marché ne se réalisent pas.
Même si ce constat est à prendre avec précaution et n’est pas obligatoirement acquis sur le long terme, il éclaire d’un angle différent la question de l’impact de l’inflation sur l’immobilier.
La hausse globale observée dans le secteur des séniors est toutefois à nuancer car, comme sa baisse lors du trimestre précédent, les résultats obtenus sont basés sur un nombre limité de lots sondés. En accord avec la loi de l’offre et de la demande, les lots séniors sont les moins nombreux sur le marché du LMNP. Ainsi, alors que près de 800 lots ont été recensés dans le cadre de cette étude, auprès de 6 agences spécialisées dans le LMNP, seuls une soixantaine d’entre eux concernaient un logement sénior. Le nombre faible de ces derniers amène ainsi à relativiser les fluctuations de ce secteur, car un échantillon faible apporte toujours moins de certitudes à l’échelle nationale, qu’un autre beaucoup plus exhaustif.
ATTENTIF LMNP constate depuis un an un intérêt toujours marqué des investisseurs pour les investissements en LMNP anciens avec comme principal motivation d’investissement l’obtention de revenus locatifs sécurisés, immédiats et sans ponction fiscale. En plus de proposer des prix au mètre carré bien inférieurs à l’immobilier local, sur certaines classes d’actifs, ce régime fiscal reste un excellent moyen pour générer des revenus complémentaires pour la retraite.
Attentif LMNP, un spécialiste de la revente de LMNP anciens
Attentif LMNP est un des leaders français du marché de niche de la revente de LMNP en résidences de services.
Attentif LMNP accompagne ainsi chaque année depuis 2015 un grand nombre de particuliers investisseurs dans l’estimation, l’audit et la revente de leurs placements immobiliers LMNP et LMP. Attentif LMNPintervient sur toutes les catégories de résidences de services (EHPAD, résidences seniors, étudiantes, tourisme et affaires.
Pour plus d’informations sur la vente et l’investissement en LMNP anciens en résidences gérées, n’hésitez pas à contacter les équipes d’Attentif LMNP.
Le Baromètre Attentif LMNP des prix de revente des LMNP anciens
Attentif LMNP dispose d’une expertise très poussée en matière de valorisation et d’audit de LMNP anciens. Depuis sa création, Attentif LMNP a valorisé plusieurs milliers de biens en résidences de services et ce dans la quasi-totalité des résidences de France, quelles que soient leurs catégories : revente d’EHPAD, revente de résidences de tourisme, revente de résidences étudiantes, revente de résidences affaires et revente de résidence séniors.
Forte de cette expertise, Attentif LMNP met à disposition des investisseurs en LMNP et des conseillers en gestion de patrimoine un outil unique permettant de connaître, sur un rythme trimestriel, le niveau de rentabilité attendu par les vendeurs pour la revente de LMNP anciens.
Cet outil est basé sur une approche statistique et une méthodologie ad-hoc détaillée ci-après. Il permet ainsi de connaître la moyenne de rentabilité brute pour tous types de LMNP : revente de LMNP étudiant,investissement en LMNP tourisme mais aussi en cas de vente de LMNP EHPAD ou de LMNP Seniors ou encore de LMNP Affaires.
Méthodologie utilisée
Le Baromètre Attentif LMNP des Prix des LMNP Anciens a été réalisé par Attentif LMNP sur la base d’informations publiques ou dont l’accès lui a été librement autorisé.
Les taux de rentabilité utilisés ont été calculés sur la base :
- de loyers avant taxe foncière et charges de copropriété ;
- de prix de vente hors taxes incluant les frais d’agence mais hors droits d’enregistrement et frais de notaire.
Ces taux ne constituent en rien des évaluations. Ils ont été déterminés dans un but purement informatif et Attentif LMNP ne considèrera aucun utilisateur de ces données comme un de ses clients et ne sera donc tenue responsable envers quiconque de toutes les précautions dues et des obligations en termes de conseils fournis à ses clients.
La valeur de chaque produit d’investissement doit être analysée en fonction de sa situation propre et en prenant en compte notamment l’adéquation du loyer à la valeur de marché, la valeur immobilière, la durée résiduelle garantie du bail, la qualité et le sérieux du gestionnaire, les conditions du bail et les niveaux de charges et de travaux.
Conditions d’utilisation
Attentif LMNP n’a pas procédé à une vérification indépendante des informations utilisées et tout particulièrement des références de prix de vente et de loyers.
Bien que le Baromètre Attentif LMNP des Prix des LMNP anciens soit préparé en toute bonne foi et avec le plus grand soin, Attentif LMNP, ses dirigeants, ses actionnaires et ses collaborateurs ne se portent en aucun cas garants de l’exactitude ou de l’exhaustivité des informations contenues dans ce baromètre et dans le présent communiqué (les « Informations ») et son destinataire reconnaît qu’il ne pourra en aucun cas engager la responsabilité des personnes physiques ou morales évoquées ci-dessus au motif qu’une ou plusieurs des Informations se révéleraient ou seraient jugées insuffisantes, incomplètes, imprécises ou inexactes. Attentif LMNP ne peut attester qu’aucun changement ne s’est produit dans la situation des références utilisées et du marché depuis la préparation de ce baromètre et de ce communiqué.
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