Valeur locative de marché - La définition d'Attentiflmnp

 

Vidéo explicative - Valeur locative de marché

 

La valeur locative de marché désigne la valeur de marché du loyer d'un bien immobilier.

La valeur locative de marché correspond au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée. La valeur locative de marché peut dans certains cas prendre en compte les conséquences de paiements effectués soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité…). La valeur locative de marché est exprimée sans prendre en compte le droit de bail ou la T.V.A. et les charges locatives, ou de toute nature, refacturées au preneur.

La notion de valeur locative de marché prend une importance toute particulière quand on en vient à parler d'immobilier commercial et notamment d'investissement LMNP en résidence services. En effet, le loyer est censé être ajusté en fin de bail ou en fin de chaque période triennale à sa valeur locative de marché. Si un ajustement à la hausse est rare parce que limité par la loi, ce type d'ajustement peut parfois conduire à une baisse de loyer. En LMNP en résidence services, une éventuelle baisse de loyer peut se produire pour les biens achetés neuf après quelques années. Dans le cas du LMNP neuf, le loyer est généralement sur une base théorique car la résidence n'est pas encore exploitée. Après quelques années d'exploitation, le loyer initial peut ainsi se révéler trop élevé et le gestionnaire risque de demander un réajustement. Ce risque est d'autant plus important que l'actif est neuf. Dans le cas d'un LMNP ancien ou LMNP occasion, ce risque est plus maîtrisé car comme la résidence existe, il est possible d'évaluer sur pièce la soutenabilité du niveau de loyer.

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