Une fiscalité allégée avec le LMNP en résidence services

La fiscalité LMNP peut être très avantageuse pour un investisseur LMNP car elle permet de ne pas (ou peu) payer d’impôts sur les loyers du fait de la déductibilité des dotations aux amortissements. Il faut toutefois faire attention à ne pas tomber dans les pièges de la fiscalité LMNP en abusant de certaines règles au risque de s’exposer à un contrôle fiscal. A noter enfin et à la différence des niches fiscales comme Pinel que la fiscalité LMNP s’applique aussi au LMNP ancien en cas de revente LMNP d’Occasion.

En quelques mots – Une fiscalité allégée avec le LMNP en résidence services

  • La fiscalité LMNP est très avantageuse et fait de l’investissement LMNP un des investissements immobiliers avec la fiscalité la plus attractive.
  • Cette fiscalité peut même être encore améliorée avec le statut de Loueur en Meublé Professionnel – LMP.
  • A la différence des niches fiscales, les avantages de la fiscalité LMNP (hors Censi-Bouvard) s’appliquent également aux actifs d’occasion comme le LMNP ancien et LMNP occasion acquis dans le cadre de revente LMNP ou d’une vente LMNP.

Pourquoi est-ce que la fiscalité LMNP est clé pour réussir un investissement LMNP ?

Parler d’investissement immobilier sans traiter le sujet de la fiscalité immobilière reviendrait à oublier une des (la ?) plus importantes composantes d’un investissement immobilier réussi. En effet, en France notamment, le niveau général de la fiscalité peut remettre en cause de manière très forte la rentabilité d’un investissement :

  1. Soit en réduisant fortement ses revenus ;
  2. Soit en effaçant une part de la plus value ;
  3. Soit les deux à la fois.

Pour réussir un investissement LMNP, il est donc indispensable de bien se renseigner sur la fiscalité LMNP applicable au risque, en cas de mauvais calibrage, de perdre une partie de ses revenus.

Pour en savoir plus sur la fiscalité immobilière, nous vous conseillons d’ailleurs notre très utile guide fiscal LMNP qui reprend les principales dispositions fiscales applicables à l’Investissement LMNP.

Fiscalité LMNP, un mécanisme en deux temps

Quelque soit l’investissement immobilier et donc y compris en cas d’investissement LMNP, pour déterminer le montant d’impôts à payer, il faut schématiquement procéder en deux étapes :

  1. Déterminer la base imposable ;
  2. Appliquer à cette base imposable un taux d’imposition.

Sauf cas particulier et imposition forfaitaire, la multiplication de ces deux éléments permet d’obtenir le montant d’impôts qu’il convient de payer.

Fiscalité LMNP, la base imposable comme levier de réduction d’impôts

Quelque-soit le régime d’un bien, location nue, meublé sans service, meublé LMNP en résidence services, loueur en meublé, le taux d’imposition est normalement le même. Ce qui diffère d’une situation à une autre en revanche et notamment avec la fiscalité LMNP c’est la base imposable. En fiscalité LMNP, elle ne se calcule en effet pas de la même manière qu’en cas de location nue (ou location vide) ou en cas de location d’un meublé sans service.

Fiscalité LMNP, quelle méthode pour calculer sa base imposable ?

Pour payer moins d’impôts, le levier utilisé en fiscalité LMNP est de réduire la base imposable. Ce mécanisme à la base de la fiscalité LMNP, repose sur le fait qu’en fiscalité LMNP il est possible de déduire plus de charges des loyers. Ces charges qu’il est possible de déduire des loyers sont qualifiées de « charges déductibles » et se calculent de deux manières possible :

  • Option 1 – Le régime micro-BIC : Un taux forfaitaire est appliqué aux loyers
  • Option 2 – Le régime réel : Les charges sont comptabilisées pour leurs montants réels

Comparaison fiscalité LMNP avec celle de la Location Nue

Les méthodes de calcul varient entre l’investissement en location nue et la fiscalité LMNP qui s’applique à l’investissement LMNP en résidence services. La location nue relève du régime fiscal des revenus fonciers tandis que la fiscalité LMNP tient elle du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC. Cette différence de régime entraine des différences sur les deux manières de calculer les charges déductibles.

Détermination forfaitaire des Charges Déductibles : Fiscalité LMNP vs. location nue

Dans le cas d’une estimation forfaitaire des charges déductibles, l’investissement LMNP en résidence services offre, grâce à la fiscalité LMNP, un abattement de 50% (régime du Micro-BIC). Dans le cas d’une location nue, le régime forfaitaire applicable est appelé régime du micro-foncier et ne permet un abattement que de 30%.

La fiscalité LMNP permet donc de bénéficier d’un abattement près de deux fois supérieur et donc de réduire significativement l’impôt.

Détermination au réel des charges déductibles : Fiscalité LMNP vs. location Nue

Le régime réel devrait en principe être équivalent aux deux régimes mais il est en fait plus avantageux dans le cas de l’investissement LMNP grâce à la fiscalité LMNP.

La fiscalité LMNP permet en effet d’inclure dans les charges déductibles les dotations aux amortissements alors que ce n’est pas possible dans le cas des locations nues. Un des gros avantages de pouvoir déduire les dotations aux amortissements c’est qu’il ne s’agit pas d’une dépense d’argent mais d’un calcul théorique sans contrepartie directe en cash.

En cumulé, la fiscalité LMNP peut permettre de ne quasiment pas payer d’impôts sur les revenus locatifs issus d’un investissement LMNP en résidence services alors que, dans le cas d’un investissement en la location nue, les impôts peuvent en ramener la rentabilité à zéro.

La fiscalité LMNP reste applicable en cas de revente LMNP : les avantages du LMNP ancien

Un des principaux avantages de la fiscalité LMNP tient au principe de la déductibilité des dotations aux amortissements qui peuvent ainsi être intégrées aux charges déductibles. Cet avantage permet de fortement réduire les impôts à payer sur les loyers. Un des atouts de la fiscalité LMNP, notamment par rapport aux niches fiscales, réside dans le fait que cet avantage demeure sur le long terme et reste applicable y compris en cas de revente LMNP d’un LMNP occasion.

Cela peut grandement faciliter une opération de revente LMNP ou une vente LMNP car l’investissement continue à faire bénéficier son propriétaire d’un avantage fiscal. A noter que, pour ce qui concerne les investissements LMNP en résidence services, cette transmission de l’avantage fiscal n’est en revanche pas applicable dans le cas d’un investissement sous le dispositif Censi-Bouvard qui est une niche fiscale applicable seulement une fois lors de l’acquisition.

Des avantages supplémentaires avec le statut de Loueur en Meublé Professionnel – LMP

En plus de la fiscalité LMNP, il est également possible de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires avec le statut de Loueur en Meublé Professionnel – LMP.

Synthèse des comparaisons entre fiscalité LMNP et location nue

  Location Nue Location Nue en niche fiscale (PINEL) Meublé sans service Meublé en Résidence Services
Quelle est la meilleure fiscalité ? - + + ++ (LMP)

Source : Attentif LMNP

Quelques définitions associées au meublé

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