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Top 5 des villes étudiantes où investir
En 2023, le secteur de l’immobilier étudiant est en plein essor. La France comptant plus de 3 000 000 étudiants chaque année, plusieurs estimations à l’horizon 2026 voient encore ce chiffre augmenter de 9,5%. En conséquence, le nombre de logements dédiés aux jeunes adultes fréquentant les universités et écoles est en flux tendu. Là où 330 000 appartements dédiés existent actuellement, il en faudrait 250 000 supplémentaires pour satisfaire cette demande grandissante.
I - Investir dans l’étudiant : un secteur immobilier d’avenir
Dans ce contexte, acheter un bien (de manière traditionnelle) pour le mettre en location, semble prometteur, mais il est nécessaire d’être conscient que le coût initial est important, du fait de l’achat en lui-même, de la mise en conformité du logement, de sa rénovation si besoin et du mobilier. De plus, le temps investi dans la gestion locative associée n’est également pas à négliger. Ce type d’acquisition ne convient donc pas à tout le monde, certains investisseurs souhaitent une rentabilité et un loyer assuré et surtout aucune contrainte de gestion.
L’alternative du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) géré est donc un très bon compromis. Non seulement le coût initial est moins important, le régime fiscal octroie des avantages fiscaux et il n’y a pas de problème de vacances du locataire car le loyer est assuré toute l’année. Cette option est par conséquent très attrayante pour de nombreux investisseurs.
Mais comment choisir la bonne ville pour investir et maximiser sa rentabilité ?
Attentif LMNP, entreprise dédiée à la revente et l’acquisition de bien LMNP ancien en résidence de service, s’est penché sur la question et vous confie son top 5 :
II - Notre top 5 des villes étudiantes où investir
Roubaix est une ville du nord de la France accueillant près d’une vingtaine d'établissements d’enseignement supérieur, malgré sa taille modeste et sa population en dessous des 100 000 personnes. En alignant un prix moyen du mètre carré particulièrement bas, à hauteur de 2367 euros, Roubaix présente une rentabilité moyenne, en termes de location étudiante (gérée ou non) de 9%. la proximité de la commune avec la métropole lilloise joue également en sa faveur, car cette voisine est réputée pour son dynamisme, et plus de 100 000 jeunes y suivent leurs études
Limoges suit de près Roubaix dans notre classement et reste la ville universitaire la moins chère de France. Avec son parc de 18 000 logements étudiants, la ville de Nouvelle-Aquitaine base son succès sur des tarifs particulièrement bas, du loyer moyen à hauteur de 14,4 euros par mètre carré seulement, au prix moyen d’achat qui ne dépasse pas les 2000 euros au mètre carré.
Avec près de 50 000 étudiants sur un ensemble de 300 000 habitants, Nancy se place comme une référence parmi les villes étudiantes. En plus d’un prix médian de loyer très attractif (17,5 euros au mètre carré), la commune accueille des établissements d’enseignement supérieur réputés, comme l’École des Mines et des Beaux Arts, Polytech ou encore les facs de droit et de médecine.
Grâce à son centre-ville animé, sa vie commerçante dynamique ainsi que son réseau de transports bien développé, Orléans est une ville très appréciée par les 20 000 étudiants qui y vivent. Ce chiffre a d’ailleurs augmenté de 36% au cours des 10 dernières années. Sa rentabilité moyenne à hauteur de 7,2% en fait une localisation attrayante pour les investisseurs.
À 1h30 au Nord-Ouest de Paris, Rouen est une ville au riche patrimoine historique et à la vie étudiante et économique dynamique. 55 000 étudiants s’y instruisent grâce à des institutions de renom comme l’INSA et NEOMA. L’offre particulièrement diversifiée de formations fait de Rouen une des villes dont le nombre d’étudiants a le plus augmenté au cours des dernières années. Rien d’étonnant en remarquant le prix moyen des loyers au mètre carré, fixé à hauteur de 18 euros.
III - Calcul de notre classement des villes où investir
Pour parvenir à ce classement, nous nous sommes basés sur des statistiques précises. Toutes nos données se basent sur des appartements de type T1, représentant la majorité des logements occupés par des étudiants.
En premier lieu, la taille de la population et le pourcentage d’étudiants parmi cette dernière sont primordiaux. Ainsi, dans le cas d’Orléans, 20 000 étudiants sont partie intégrante de 118 000 personnes en 2023, soit un pourcentage de près de 17% de la population.
En plus de ce pourcentage essentiel, les prix de l’immobilier déterminent également les terreaux les plus fertiles afin d’y réaliser un investissement. C’est pourquoi nous avons également pris en compte les prix moyens au mètre carré de chaque ville, ainsi que les loyers moyens au mètre carré (à chaque fois sur la base spécifique des T1). À partir de ces valeurs, il est possible de déterminer le rendement locatif brut du logement grâce au calcul suivant :
(loyer x 12 mois) / prix d’achat du bien x 100
Ainsi, en gardant notre exemple d’Orléans :
prix au m2 pour un appartement T1 : 2784 euros.
loyer au m2 pour un appartement T1 : 16,6 euros
Rentabilité pour un appartement T1 : 7,2%
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Comment revendre mon bien ?
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