Revente ZRR Demessine, faut-il rembourser l'avantage fiscal ?

ZRR-Demessine, en quelques mots

La Loi ZRR-Demessine était un dispositif d’incitation fiscale qui a été appliqué entre 1999 et 2006 et permettant d’investir dans des Résidences Tourisme Classées en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR). La Loi ZRR-Demessine permettait aux investisseurs de bénéficier à la fois d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 25% du prix de revient mais aussi de récupérer la TVA (19.6% à l'époque) incluse dans le prix d’acquisition du bien.

Dans le cadre du dispositif ZRR-Demessine, l’acquéreur s’engageait pour une période de neuf ans auprès d’un exploitant de résidence tourisme classée (le gestionnaire) par l’intermédiaire d’un bail commercial nu.

ZRR-Demessine, la durée de détention comme condition à l'avantage fiscal

La loi ZRR-Demessine avait pour objectif la revitalisation économique de zones rurales par le développement d'infrastructures touristiques pourvoyeuses d'activité et d'emplois. Si l'Etat a ainsi été pris à consentir des avantages fiscaux importants, il voulait également éviter les comportements opportunistes et notamment celui d'investisseurs qui auraient acheté des biens immobiliers sous ce dispositif de défiscalisation afin de profiter de l'avantage fiscal puis de les revendre ou d'en changer l'affectation dans la foulée.

L'Etat a ainsi posé comme condition la détention et l'exploitation des biens en résidence de tourisme pendant neuf années.

En cas de non respect de cet engagement, l'Etat considère que l'investisseur n'a pas respecté son engagement et peut alors demander le remboursement de l'intégralité de l'avantage fiscal initial.

 Revente de ZRR-Demessine avant neuf ans

Ainsi, en cas de revente du bien avant les neuf ans, l’engagement est considéré comme rompu par l’administration fiscale qui va appliquer une régularisation contraignant l’investisseur à lui reverser la totalité des avantages fiscaux (montant des réductions d’impôts) perçus.

Comme souvent, cette règle souffre quelques exceptions qui permettaient à un investisseur de revendre son ZRR-Demessine avant neuf ans sans avoir à rembourser les avantages fiscaux. Ces exceptions s'appliquaient si elles concernaient l'investisseur lui même ou un des membres du foyer fiscal soumis à imposition commune :

  • En cas de décès
  • En cas d’invalidité lourde de 2ème ou de 3ème catégorie
  • En cas de perte d’emploi (à l’initiative de l’employeur)
  • En cas d’expropriation

Revente ZRR-Demessine après neuf ans

Dans le cas d’une revente d’un bien acquis en ZRR-Demessine après neuf années de détention et d'exploitation en résidence de tourisme, l’administration fiscale considère la réduction d’impôt comme définitivement acquise. La revente du bien ne pourra pas remettre en cause la réduction d’impôt perçue jusqu’à présent par l’investisseur.

Peut également se poser la question du remboursement de la TVA 

Dans certains cas, la TVA récupérée lors de l'acquisition d'un ZRR-Demessine pouvait faire l'objet d'un remboursement à l'Etat. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur le remboursement de la TVA en cas de revente d'un ZRR-Demessinne

Les précautions à prendre pour réussir sa revente ZRR-Demessinne

Les biens exploités sous le régime ZRR-Demesine  sont spécifiques et les revendre implique à la fois un savoir-faire et des compétences juridiques et techniques particulières. Dans ce contexte, pour réussir une telle opération, il est conseillé de recourir aux services d'agences spécialisées comme c'est le cas d'Attentifimmo par exemple.

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