Revente LMNP : Puis-je vendre mon bien avant la fin de mon crédit ?

Lorsqu’on investit en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), la question de la revente avant la fin de l’emprunt peut surgir à un moment ou un autre. Que vous souhaitiez capitaliser sur une opportunité ou que vous ayez simplement besoin de liquidités, cette décision nécessite une réflexion approfondie, notamment sur les aspects financiers et fiscaux.

Vendre un bien LMNP avant la fin du crédit : Est-ce possible ?

En tant que propriétaire d’un bien LMNP, vous avez le droit de le revendre à tout moment, même si votre crédit n’est pas encore totalement remboursé. Contrairement à ce que certains pourraient penser, la banque ne peut pas s'opposer à la vente tant que vous respectez vos obligations de remboursement. Cependant, plusieurs aspects doivent être pris en compte avant de franchir le pas.

La première chose à noter est que si vous vendez votre bien avant d’avoir fini de rembourser votre prêt, il faudra probablement procéder à un remboursement anticipé. Cela implique des frais, car la banque devra recalculer les intérêts dus jusqu'à la fin de l'échéance initiale du prêt.

Les frais de remboursement anticipé

Si vous décidez de revendre votre bien LMNP avant la fin du crédit, vous devrez rembourser à la banque le montant du capital restant dû. En plus de cela, des frais de remboursement anticipé s'appliquent dans la plupart des cas. Ils sont calculés de deux manières possibles :

- Soit 3 % du capital restant dû ;

- Soit six mois d'intérêt au taux moyen du crédit.

Toutefois, il est à noter que certaines conditions peuvent vous exonérer de ces frais, comme la perte d'emploi, un déménagement forcé lié à des raisons professionnelles, ou encore le décès du conjoint dans le cadre d'un prêt immobilier souscrit après 1999.

Que se passe-t-il si le prix de vente est inférieur au capital restant dû ?

Dans certaines situations, la vente du bien LMNP peut ne pas suffire à rembourser totalement le capital restant dû à la banque. Ce phénomène est appelé negative equity, ou vente à perte. Dans ce cas, le vendeur reste responsable du remboursement de la différence, ce qui peut entraîner des complications financières importantes. Il est donc crucial de bien évaluer le marché avant de se lancer dans une revente.

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D’ailleurs, dans les premières années d’un prêt, les mensualités remboursent principalement les intérêts plutôt que le capital. Cela signifie que, si vous vendez rapidement après l’achat, il se peut que vous ayez encore une grande partie du capital à rembourser.

Revente et fiscalité LMNP

Le statut LMNP présente des avantages fiscaux intéressants, notamment via le régime des amortissements. Lors de la revente du bien, vous devrez calculer la plus-value réalisée, qui sera imposée selon les règles applicables aux particuliers. Les abattements sur la durée de détention permettent de réduire le montant imposable si vous avez détenu le bien pendant plusieurs années.

Par contre, si vous avez bénéficié d’un dispositif fiscal comme la loi Censi-Bouvard, il vous faudra rembourser une partie des avantages fiscaux si vous vendez avant la fin de l’engagement de location obligatoire, généralement de neuf ans.

Je veux revendre mon bien LMNP

Transférer son crédit sur un nouveau bien

Une alternative intéressante à la revente avec remboursement anticipé est le transfert de prêt. Certaines banques permettent de transférer le crédit en cours sur un nouveau projet immobilier. Cela signifie que vous ne soldez pas le crédit, mais que vous l’affectez à l’achat d’un nouveau bien. Cette option peut s’avérer avantageuse si vous souhaitez éviter de payer des frais de remboursement anticipé, tout en continuant d’investir dans l’immobilier.

Peut-on revendre un bien LMNP loué ?

Dans le cadre d’une revente d’un bien LMNP, le statut du locataire en place doit être pris en compte. Si le bien est toujours sous bail, le locataire conserve ses droits et le bail doit être transmis à l’acquéreur. Cela signifie que l'acheteur ne pourra pas récupérer le bien avant la fin du contrat de location. Cependant, cette situation peut également être un atout, car un bien vendu avec un locataire peut attirer des investisseurs cherchant une rentabilité immédiate.

Le crédit-relais : Une solution pour acheter avant de vendre

Si vous souhaitez acheter un nouveau bien LMNP avant de revendre votre bien actuel, le crédit-relais peut être une option. Ce prêt de courte durée vous permet de financer l’achat d’un nouveau bien tout en attendant la vente de votre bien actuel. Cela vous évite de devoir attendre que le bien soit vendu pour procéder à un nouvel achat.

Attention ! Pour être le moins onéreux possible, le crédit-relais ne doit pas durer trop longtemps. Généralement, il est accordé sur un an renouvelable une fois et il couvre, en moyenne, 70% de la valeur du bien mis en vente.

Portabilité du prêt immobilier : en quoi cela consiste ?

Revendre un bien LMNP avant la fin du crédit est tout à fait possible, mais cela implique de bien comprendre les conséquences financières et fiscales. Que vous envisagiez de solder votre crédit ou de le transférer sur un nouveau projet, il est essentiel d’analyser les coûts liés à la revente et d’évaluer votre capacité à supporter d’éventuels frais de remboursement anticipé. N’oubliez pas de prendre en compte la situation locative et fiscale de votre bien avant de faire le grand saut.

FAQ

• Puis-je revendre un bien LMNP avant la fin de mon crédit ?  

Oui, vous pouvez revendre un bien LMNP avant la fin du remboursement du crédit. Cependant, cela entraînera des frais de remboursement anticipé à payer à la banque.

• Quels sont les frais de remboursement anticipé ?  

Ils sont souvent équivalents à six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû, selon ce qui est le plus avantageux pour vous.

• Puis-je être exonéré des frais de remboursement anticipé ?  

Oui, certaines situations comme la perte d’emploi ou un déménagement forcé peuvent vous exempter de ces frais si votre prêt a été souscrit après 1999.

• Que se passe-t-il si je vends à perte ?  

Si la vente du bien ne couvre pas le montant restant dû, vous devrez continuer à rembourser la différence à la banque.

• La revente d’un bien LMNP est-elle imposable ?  

Oui, la plus-value réalisée sur la vente sera soumise à l’impôt, avec des abattements selon la durée de détention du bien.

• Puis-je transférer mon crédit sur un nouveau bien ?  

Oui, certaines banques permettent de transférer le crédit d’un bien vendu sur un nouvel achat immobilier.