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Revente LMNP : Comment revendre mon bien ?

Revente LMNP : Comment revendre mon bien ?

Le marché de l’immobilier locatif meublé, et en particulier sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), est un secteur dynamique qui permet aux investisseurs de générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Cependant, comme pour tout investissement, vient un moment où la question de la revente se pose. Ce processus, bien que relativement similaire à celui d’une vente immobilière classique, comporte des spécificités qu'il est important de maîtriser afin de maximiser ses gains et d'éviter des écueils potentiels.

Revendre mon bien LMNP

Qu’est-ce que la revente LMNP ?

La revente en LMNP consiste à vendre un bien immobilier qui a été acquis sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce statut, apprécié pour ses nombreux avantages fiscaux, est souvent choisi par les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de revenus locatifs défiscalisés. La revente en LMNP nécessite cependant une approche spécifique, notamment en ce qui concerne les aspects fiscaux, l’estimation du bien, et la recherche d’acheteurs.

Contrairement à une vente immobilière classique, le bien en LMNP est souvent vendu en tant que produit d’investissement. Il s’adresse donc principalement à d’autres investisseurs, ce qui modifie légèrement les critères d’évaluation et la manière de présenter le bien.

Les raisons de la revente LMNP

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un investisseur peut souhaiter revendre son bien en LMNP. Parmi les plus courantes, on retrouve la maximisation des gains lorsque la valorisation du bien atteint un sommet favorable pour la vente. Dans d’autres cas, la revente peut être motivée par un changement de situation personnelle ou financière, comme une nécessité de liquidité rapide ou un changement de stratégie d’investissement.

Certaines reventes sont également provoquées par des modifications dans le marché locatif, une baisse de rendement, ou encore des évolutions législatives affectant la fiscalité des biens meublés. Dans tous les cas, il est important de bien planifier cette revente pour ne pas se retrouver pénalisé par des frais inattendus ou une baisse de la demande.

Lire aussi : Faut-il un DPE pour une revente LMNP ?

Étapes du processus de revente en LMNP

La revente d’un bien en LMNP suit plusieurs étapes bien définies, chacune étant déterminantes, elles assurent une transaction réussie. Nous vous proposons cinq étapes bien définies pour réussir votre revente LMNP.

1. Estimation du bien LMNP

La première étape consiste à évaluer la valeur actuelle de votre bien. Il est recommandé de faire une estimation auprès d’entreprises spécialisées, comme Attentif LMNP. Pourquoi ? L’expert immobilier est à jour sur la lecture et la compréhension du bail commercial et des dernières quittances et à une connaissance poussée du marché et des résidences de services.

Faire appel à un agent spécialisé vous permet donc d’obtenir une estimation précise et compétitive.

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2. Préparation du bien

Assurer que votre bien LMNP est en bon état et prêt à être vendu est crucial pour attirer des acheteurs potentiels et maximiser le prix de vente. Comment préparer son bien ?

a) Évaluation de l'état général du bien et de la résidence

L’objectif est d’inspecter les divers PV d’AG et de prendre contact avec le syndic sur l’exécution des résolutions votées. Pensez à prendre rendez-vous téléphonqiue avec le gestionnaire de la résidence pour faire une vérification de l’état du bien. Les points principaux du bien à vérifier avec lui sont :

Savoir quand la dernière rénovation de peinture a été faite
Si le mobilier a été renouvellé, si oui cela peut être valorisant pour le bien. En effet, le renouvellement du mobilier est un coût cela vous permet de faire une réelle économie.

b) Réparations nécessaires (à voir avec les services de remise en état du gestionnaire)

Petites réparations

Robinetterie : Réparez ou remplacez les robinets qui fuient.
Éclairage : Remplacez les ampoules grillées et assurez-vous que tous les luminaires fonctionnent.
Portes et fenêtres : Réparez les poignées, les serrures et les charnières. Assurez-vous que les fenêtres s'ouvrent et se ferment correctement.
Rafraîchissement des peintures

Réparations majeures

Rénovation de la salle de bain : Si la salle de bain est vétuste, envisagez de remplacer les sanitaires, le carrelage, et de moderniser les équipements.
Cuisine : Une cuisine moderne et fonctionnelle est un atout majeur. Remplacez les appareils électroménagers obsolètes et envisagez de rénover les plans de travail et les placards.

Mais attention ! Qui prend en charge toutes ses dépenses ? Ces informations sont indiquées dans le bail commercial. En savoir plus les charges article 605 et 606 du code civil.

Article 606 du code civil

3. Documentation et conformité

Diagnostics obligatoires

DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : Assurez-vous que le DPE est à jour.
Autres diagnostics : Amiante, plomb, termites, gaz, ERP, électricité, etc., selon la législation en vigueur.
L’agence Attentif LMNP peut organiser le passage du diagnostiqueur et demander la réalisation d’une visite virtuelle, ce qui peut être un plus pour valoriser le bien

4. Choix du professionnel

Choisir le bon professionnel c’est choisir un accompagnement facilité et sans stress lors de la revente de votre bien LMNP. Nous vous recommandons de passer par une société spécialisée dans la revente de biens LMNP, comme Attentif LMNP. Nos équipes prendront ainsi en charge l’estimation de votre bien, la récupération des documentations auprès du syndic, la réalisation des diagnostics immobiliers, la mise en commercialisation de votre bien ainsi que toutes les étapes de l’administration de la vente.

Nos équipes vous accompagnent sur la réalisation des diagnostics immobiliers de votre bien, ainsi que la mise en valeur de ce dernier avec des visites virtuelles.

Contactez-les !

5. Publicité et promotion

Votre agence Attentif LMNP se chargera de promouvoir le bien via diverses plateformes de commercialisation ainsi que son réseau de partenaires CGP pour attirer des acheteurs potentiels et les nombreuses plateformes de commercialisation qu’il utilise.

Comment estimer la valeur d’un bien LMNP ?

L’estimation d’un bien LMNP repose sur plusieurs critères. Outre les paramètres habituels de localisation, état du bien, et surface, il faut également tenir compte des aspects spécifiques liés au statut LMNP. Le rendement locatif est un des éléments clés qui influence la valeur du bien. En effet, les investisseurs potentiels seront particulièrement attentifs aux revenus que le bien génère et à la stabilité du locataire.

Faire estimer mon bien

D’autres facteurs, comme la durée restante du bail commercial ou les perspectives de renouvellement, jouent également un rôle dans l’évaluation. Enfin, la qualité de la gestion locative, le type de résidence (étudiant, tourisme, affaire), et les avantages fiscaux encore disponibles au moment de la vente doivent être pris en compte.

Quels sont les avantages fiscaux spécifiques à la revente d'un bien LMNP

La revente d'un bien LMNP présente plusieurs avantages fiscaux à prendre en considération :

Régime des plus-values des particuliers : La plus-value réalisée lors de la revente d'un bien LMNP est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, régime avantageux s’il est comparé aux autres types d'investissements.
Taux d'imposition dégressif :
- 0€ au bout de 22 ans
- Abattements appliqués sur la plus-value en fonction de la durée de détention du bien

L'imposition de la plus-value est de 19%, puis dégressive jusqu'à la 22e année de détention. Cela signifie que plus vous conservez le bien, moins vous serez imposé sur la plus-value.

Non-réintégration de l'amortissement : En LMNP, lors de la revente, l'amortissement n'a pas à être réintégré. Cela signifie que si vous étiez au régime réel et avez déduit des amortissements comptablement, cela n'a aucun impact sur le prix de vente. De même il y a non réintégration des amortissements dans le calcul de l’assiette de la plus-value.

Possibilité de report de l'imposition de la TVA : Si vous revendez votre bien LMNP à un autre investisseur LMNP avant la fin de la période de 20 ans (pour les biens ayant bénéficié d'un remboursement de TVA), vous pouvez bénéficier d'un report de l'imposition de la TVA.

Exonérations possibles : Dans certains cas spécifiques, vous pouvez être exonéré de l'imposition sur la plus-value, par exemple en cas de première cession d'un logement autre que votre résidence principale.

Calcul avantageux de la plus-value : Le prix de cession peut être diminué des frais supportés par le vendeur (comme les frais de diagnostics), tandis que le prix d'acquisition peut être majoré de certains frais et dépenses (frais d'acquisition, travaux réalisés).

Ces avantages fiscaux rendent la revente d'un bien LMNP particulièrement intéressante, surtout si vous avez détenu le bien pendant une longue période. Il est toutefois important de noter que pour bénéficier pleinement de ces avantages, il est généralement recommandé de conserver le bien pendant au moins 15 à 20 ans.

Revente LMNP - optimiser la plus-value immobilière

Maximiser la plus-value lors de la revente d'un bien LMNP nécessite une planification minutieuse et une utilisation judicieuse des avantages fiscaux disponibles. Voici quelques stratégies clés :

Optimiser la durée de détention :

Abattements progressifs : La durée de détention du bien influence directement les abattements sur la plus-value. Il est possible de bénéficier d'une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et d'une exonération complète des prélèvements sociaux après 30 ans.
Valoriser les travaux et améliorations : Les coûts des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent être déduits de la plus-value imposable. Il est crucial de conserver toutes les factures pour justifier ces dépenses.

Planifier stratégiquement la date de vente :

Décaler la signature : Si un léger délai permet de bénéficier d'une année supplémentaire d'abattement, il peut être judicieux de décaler la date de la vente. Ce délai supplémentaire peut réduire significativement la plus-value imposable.

Optimiser la base d'imposition :

Frais de vente : pensez à tous les frais associés à la vente comme les frais d'agence, coût des diagnostics, les frais de syndic pour l'édition du pré-état daté et de l'état daté et les potentielles rénovations.

Anticiper et planifier la fiscalité :

Calcul précis de la plus-value nette : Appliquer correctement les abattements appropriés pour évaluer l'impact des taxes additionnelles, notamment pour les plus-values dépassant 50 000 euros.

Considérer des stratégies d'investissement alternatives :

Réinvestissement : Réinvestir la plus-value dans un nouvel achat immobilier permet de bénéficier d'un report d'imposition.
Démembrement de propriété : Optimiser la transmission patrimoniale en explorant les possibilités de démembrement de propriété.

Consulter des professionnels :

Expert-comptable et avocat fiscaliste : Pour une stratégie d'optimisation sur mesure, il est crucial de solliciter des experts capables d'anticiper les implications fiscales et juridiques de la revente.

Critères d'évaluation pour la revente d'un bien LMNP

L'évaluation d'un bien LMNP avant la revente nécessite une analyse approfondie prenant en compte plusieurs critères spécifiques :

Rendement locatif : Le rendement locatif, calculé comme le ratio entre les revenus locatifs annuels et le prix d'achat, est un indicateur clé. La formule de base est :

où R est le rendement, L les loyers annuels, et P le prix d'achat.

Qualité et solidité financière du gestionnaire : Un gestionnaire fiable et financièrement solide rassure les investisseurs quant à la stabilité des revenus locatifs.
Durée restante du bail commercial : La durée restante du bail influence directement la valeur du bien, les baux longs étant souvent plus attractifs pour les acheteurs.
Emplacement géographique : La localisation du bien est un facteur déterminant de sa valeur. Les biens situés dans des zones attractives et dynamiques sont plus recherchés.
État du marché immobilier local et taux d'emprunt : Les conditions du marché local et les taux d'emprunt influencent la valorisation du bien, affectant l'attractivité de l'investissement pour les acheteurs potentiels.
Historique des paiements de loyers : Un historique de paiements réguliers et à temps est crucial pour les investisseurs recherchant la sécurité des revenus.

Pour plus d'informations et pour obtenir une estimation précise de votre bien

Consultez un agent

La revente d’un bien LMNP nécessite une bonne préparation, tant sur le plan administratif que fiscal. En vous entourant des bons experts et en planifiant soigneusement chaque étape, vous maximiserez vos chances de vendre votre bien rapidement et au meilleur prix. La connaissance des spécificités du marché LMNP, ainsi que la prise en compte des aspects fiscaux et locatifs, sont des clés essentielles pour une transaction réussie.

FAQ sur la revente LMNP

Quels sont les frais lors de la revente d’un bien en LMNP ?

Les frais incluent généralement les honoraires de notaire, les impôts sur la plus-value, ainsi que les éventuels frais d'agence.

Est-il obligatoire de passer par une agence pour revendre mon bien LMNP ?

Non, il est possible de vendre son bien directement à un acheteur, mais passer par une agence spécialisée peut faciliter le processus et optimiser le prix de vente.

La revente en LMNP est-elle soumise à une fiscalité particulière ?

Oui, les plus-values immobilières ainsi que les amortissements réalisés peuvent être imposés lors de la revente.

Comment se passe la revente d’un bien en résidence de services ?

La revente en résidence de services (étudiante, tourisme) suit un processus similaire, mais il faut prendre en compte le bail commercial et les spécificités liées au gestionnaire de la résidence.

Comment estimer la valeur de mon bien en LMNP ?

Il est recommandé de faire appel à un expert pour une estimation précise, prenant en compte les critères spécifiques du LMNP, comme le rendement locatif et la durée du bail.

Peut-on revendre un bien LMNP en cours de bail ?

Oui, il est tout à fait possible de revendre un bien LMNP en cours de bail. Dans ce cas, l’acheteur reprend les termes du bail en cours.

Sources :