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Quel avenir pour les résidences étudiantes dans le contexte de l’enseignement à distance ?
Les résidences services étudiantes, comme les résidences universitaires ou les logements du CROUS, sont des établissements dédiés à l’accueil des étudiants, généralement quand ces derniers quittent le foyer familial pour se rapprocher de leurs lieux d’études, mais également pour qu’ils puissent bénéficier d’une certaine indépendance une fois la majorité atteinte. Chaînon essentiel du logement étudiant, ces résidences ont la particularité de proposer un certain nombre de services pour faciliter la vie de leurs résidents. Le nombre d’étudiants ne cessant de croître depuis quelques années (grâce au nombre toujours plus important de jeunes souhaitant poursuivre des études supérieures, et avec la multiplication d’arrivants étrangers venus s’instruire dans l’Hexagone), le marché des logements étudiant est particulièrement florissant.
Dans le cadre du LMNP (ou Loueur Meublé Non Professionnel), la revente et l’achat d’appartements et studios au cœur de résidences services représente, grâce à un bail commercial, un des investissements les plus judicieux à effectuer dans ce régime fiscal car le logement a d’importantes chances de trouver preneur. La très forte demande évoquée précédemment se combine avec une offre toujours trop insuffisante. Ainsi, environ 330 000 logements actuels doivent compenser un flux avoisinant les deux millions de chercheurs. En addition, les résidences de services étudiantes sont réputées pour répondre particulièrement bien aux exigences des étudiants, contrairement à d’autres types de logements plus anciens. Cependant, ce dernier point n’est plus si exact depuis un peu plus de 2 ans.
En frappant durement notre société dans son ensemble, la pandémie de covid nous a tous contraints à nous enfermer afin d’éviter une contagion particulièrement meurtrière. Les étudiants n’ont pas été épargnés par cette période difficile, devant bien souvent s’isoler dans des espaces bien trop restreints. C’est dans ce contexte qu’une nouvelle manière d’étudier a vu le jour. Les cours ne pouvant plus être tenus dans les salles de classe, l’enseignement à distance est devenu la norme, afin de s’assurer que nos jeunes ne perdent pas leur temps inutilement dans un climat très anxiogène. En représentant une solution alternative relativement convaincante pour le bon déroulement des cursus postbac, cette méthode révolutionnaire continue encore d’être exercée alors que les confinements sont loin derrière nous. Elle a même atteint le milieu professionnel où il n’est pas rare que les employés d’une entreprise effectuent leur travail directement depuis chez eux. Face à ce changement radical à l’échelle sociétale, une question se pose : est-il toujours pertinent de croire en l’avenir des résidences services étudiantes à une époque où nos jeunes ne semblent plus devoir obligatoirement vivre à proximité de leurs universités ?
1. Un changement de paradigme à relativiser
Il est indéniable que l'enseignement à distance a des avantages évidents. Les étudiants peuvent suivre leurs cours en ligne depuis n'importe où, ce qui leur permet de s'adapter à leur emploi du temps et de travailler à leur propre rythme. Cela peut également être une solution avantageuse pour ceux qui ont des obligations familiales ou professionnelles qui les empêchent de se rendre sur le campus. De plus, l'enseignement à distance peut être moins coûteux que l'enseignement en présentiel, car les étudiants n'ont pas à payer pour un logement sur le campus ou à se déplacer régulièrement.
Dans cette perspective, la résidence étudiante pose question. Quel intérêt de prolonger son existence si les universitaires ont trouvé un moyen plus appréciable de poursuivre leurs études, sans aucune contrainte de rapprochement ? Plus exigeants que les générations précédentes, ils attendent un certain nombre de commodités que les résidences services n’offrent pas toujours. De l’indépendance, de la sociabilité, de la modernité, sont autant de raisons qui les poussent à ne pas poursuivre l’aventure en résidence étudiante. Cela s’est ressenti durant les confinements successifs de 2020 où une baisse prématurée et violente des taux d’occupation en résidences ont vivement inquiété les gestionnaires. Un marché fragilisé où l'achat, en LMNP notamment, de chambres, studios et appartements a connu une chute drastique. D'ailleurs, cette chute ne s'est pas observée à une telle échelle dans les autres secteurs de résidences (séniors, EHPAD, tourisme, affaires), pour la simple raison que les étudiants représentent la population la plus précaire de toutes, et, bien souvent, ne peuvent se permettre de payer le loyer d'un logement où ils ne vivent plus, même temporairement.
Pourtant, en prenant du recul, l’enseignement à distance connaît aussi des limites majeures. Les étudiants peuvent se sentir isolés et déconnectés de la communauté universitaire, surtout s'ils sont loin de leur campus. La formation en ligne peut également être moins interactive et moins immersive que l'enseignement en présentiel, et il peut être plus difficile pour les étudiants de poser des questions et de recevoir un feedback immédiat. Du côté du corps enseignant, le contrôle scolaire est plus que limité et les décrochages de jeunes en difficulté sont plus ardus à éviter qu’auparavant.
Nous assistons donc à une division assez claire entre les étudiants prêts à abandonner le modèle actuel de résidence services étudiante car ils parviennent pleinement à poursuivre leur cursus en distanciel, et donc loin de leurs universités, et ceux qui ne parviennent pas à s’adapter à cette nouvelle manière de vivre, loin des cours, d’une vie sociale épanouie avec leurs amis.
2. La flexibilité : une opportunité d’innovation sans précédent ?
C’est dans ce contexte pourtant divergeant que l’ensemble des étudiants peut éventuellement se retrouver à nouveau, à la seule condition que les résidences qui leurs sont dédiées opèrent des changements majeurs. Ces dernières ont d’ailleurs plutôt bien résisté aux secousses des dernières années malgré les départs des étrangers vers leur pays natal ou encore l’afflux important de préavis des étudiants logés. Les chantiers entamés avant la crise ont poursuivi leur progression et le secteur est toujours attractif. L'investissement en LMNP reste un régime fiscal séduisant. Cela s’explique par le fait qu’un certain nombre d’étudiants ne peuvent se passer de la vie au campus, mais ce n’est pas tout.
L’enseignement à distance n’est pas le seul bouleversement rencontré dans le milieu universitaire ; une tendance se dégage depuis quelques décennies et c’est la direction de plus en plus tortueuse des études supérieures. Contrairement à des trajectoires particulièrement longilignes par le passé, les parcours de ces jeunes ne se limitent plus à un domaine d’études précis dans un seul lieu ; les différents apprentissages, voyages à l’étranger ou encore changements d’orientation sont désormais monnaie courante, et cela se ressent dans la nécessité de chercher régulièrement un nouveau logement étudiant. La clientèle est désormais plus élargie qu’auparavant. Une aubaine pour le secteur immobilier du LMNP, qui a de nouveau l'opportunité de permettre d'acheter en plus des nombreuses reventes survenues depuis 2020.
Même si ces informations sont encourageantes, les résidences se doivent de se réinventer car la priorité première à court terme est d’éponger les pertes d’exploitation. Les gestionnaires doivent établir un nouvel agenda stratégique qui prendra davantage en compte les volontés des étudiants, leur démontrer à nouveau qu’ils peuvent être épanouis dans un cadre qui n’a pas toujours eu la meilleure réputation face à ces enjeux. La flexibilité devient donc primordiale.
Aussi nombreux soient-ils (environ 60 sociétés d’exploitation), acteurs privés commerciaux, acteurs privés à but non lucratif et logements Crous vont pouvoir profiter de manière globale de nouvelles résidences, et de résidences rénovées, avec de nouveaux concepts. Par exemple, les universités pourraient offrir des logements temporaires pour les étudiants qui viennent sur le campus pour des stages ou des projets de groupe, ou des résidences étudiantes virtuelles qui proposent des services de soutien en ligne et des événements pour aider les étudiants à se connecter avec d'autres étudiants. En fin de compte, l'avenir des résidences étudiantes dépendra de la façon dont les universités et les étudiants s'adapteront aux changements apportés par l'enseignement à distance et par la pandémie de COVID-19. Si les universités sont capables de proposer des expériences de vie sur le campus enrichissantes et de soutenir les étudiants à distance, il est probable que les résidences étudiantes resteront une option attrayante pour les étudiants qui cherchent à bénéficier de l'expérience universitaire complète. Les espaces de co-living (qui sont donc partagés entre étudiants) font leur preuve dans un souci de sociabilité et de cohésion. Ce fonctionnement plus humain permet d’éviter le décrochage des études, facilite l’arrivée d’une clientèle toujours plus diverse, comme les jeunes actifs par exemple, et s’adapte face à la menace de la précarisation des jeunes générations.
Il est probable que les résidences étudiantes continueront à être une option importante pour les étudiants qui préfèrent étudier près de leur campus et bénéficier de l'expérience de vie sur le campus. Avec une flexibilité adéquate, qui prend en compte les attentes évolutives des étudiants, ces résidences nouvelle génération vont se hisser rapidement aux rangs d’investissements prioritaires pour les particuliers et investisseurs. Une aubaine à ne pas négliger pour les particuliers et investisseurs, notamment dans l’achat et la revente en LMNP car tant que les universités et autres lieux d’études supérieures existeront, des étudiants auront besoin d’y vivre à proximité.
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