Quel est le meilleur statut pour un investissement en meublé ?

L’investissement en immobilier meublé présente de nombreux avantages, tant au niveau de la gestion que de la fiscalité. Cependant, il existe différents statuts juridiques et fiscaux qui peuvent s’appliquer en fonction de la structure choisie par l’investisseur. Cet article vous aidera à comprendre les différentes options disponibles pour déterminer quel est le meilleur statut pour un investissement en meublé, en tenant compte des spécificités de chaque forme.

 

Le point sur l'investissement en meublé

L'investissement en location meublée offre des bénéfices indéniables pour les propriétaires. Cela inclut la possibilité de générer des revenus réguliers tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Il est essentiel de choisir un statut juridique adapté à votre situation pour optimiser votre investissement.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un des plus populaires, mais il existe d'autres options juridiques comme la Société Civile Immobilière (SCI), la SARL de famille, et l'EURL. Chacune de ces structures présente des avantages et des inconvénients qui doivent être soigneusement étudiés avant de faire un choix.

 

LMNP : SCI et location meublée

 

Le statut LMNP : Un cadre fiscal attrayant

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est avant tout un régime fiscal, conçu pour ceux qui souhaitent louer un bien meublé sans que cette activité devienne leur principale source de revenus. Ce statut permet aux propriétaires de bénéficier de plusieurs avantages, notamment :

Fiscalité avantageuse 

Le statut LMNP permet une fiscalité particulièrement avantageuse grâce à l'imposition des revenus locatifs sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela offre plusieurs avantages fiscaux majeurs.

 

Premièrement , la déduction des charges propose que toutes les charges liées à la location peuvent être déduites des revenus locatifs, comme les frais d'entretien, les travaux, les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, etc.

 

Ensuite, l’amortissement du bien est l’un des avantages les plus différenciant du statut LMNP. C’est la possibilité d'amortir comptablement le bien immobilier et les meubles. Cet amortissement, qui représente la dépréciation théorique du bien, vient réduire le bénéfice imposable, parfois jusqu'à le rendre nul pendant plusieurs années.

 

Enfin, nous avons le déficit reportable, en cas de déficit, celui-ci peut être reporté sur les bénéfices des années suivantes, dans la limite de 10 ans.


 

Investir en LMNP

 

Deux options d’imposition 

Le régime micro-BIC, s’applique par défaut si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €. Il offre un abattement de 50% sur les revenus locatifs (71% pour les meublés de tourisme) et permet une simplicité de gestion, sans comptabilité détaillée à tenir.

Le régime réel lui offre d'autres possibilités et c’est ici que les avantages du LMNP prennent une autre ampleur. Ce régime permet une déduction intégrale des charges réelles. Contrairement au forfait du micro-BIC, toutes les charges effectives peuvent être déduites si elles dépassent 50% des revenus. L’amortissement va réduire le bénéfice imposable, parfois même jusqu’à le rendre nul pendant plusieurs années.

Enfin, le régime réel permet de récupérer la TVA sur l’achat du bien et une gestion fiscale plus fine avec une optimisation sur le long terme, notamment grâce à la stratégie d’amortissement du bien.

Reste à noter que pour être éligible au LMNP, les recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

 

Lire aussi : Location meublée et impôts : quels avantages ?

 

SARL de famille : Idéale pour un projet familial

La SARL de famille est une option judicieuse pour les personnes souhaitant investir en famille dans l'immobilier meublé. Ce statut présente plusieurs avantages :

 

Souplesse fiscale

Les associés peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), selon les bénéfices de l’entreprise. Cela permet de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP tout en facilitant la gestion d’un patrimoine familial.

Pour l'IR, les bénéfices sont imposés directement au niveau des associés, dans la catégorie des BIC. Chaque associé peut bénéficier des avantages du statut LMNP, notamment l'amortissement du bien. N’oubliez pas que les déficits éventuels peuvent être imputés sur le revenu global des associés.

 

Pour l'IS, la société paie l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices (15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices, 25% au-delà). Selon ce principe, les associés sont imposés uniquement sur les dividendes qu'ils se versent. Cette option peut être avantageuse pour réinvestir les bénéfices dans l'entreprise.

 

Investir en LMNP

 

Par exemple :

Imaginons une SARL de famille détenant un bien locatif générant 50 000 € de revenus annuels et 30 000 € de charges (y compris l'amortissement).

  • Avec l'option IR : Le bénéfice de 20 000 € est réparti entre les associés et ajouté à leurs revenus personnels.

  • Avec l'option IS : La société paie 3 750 € d'impôt (15% sur 42 500 € + 25% sur 7 500 €). Les associés peuvent choisir de se verser ou non des dividendes, optimisant ainsi leur fiscalité personnelle.

 

La société peut passer de l'IR à l'IS (de façon irrévocable) ou de l'IS à l'IR (sous certaines conditions) pour s'adapter à l'évolution de sa situation.

 

Transmission facilitée

En cas de succession, la SARL de famille permet de transmettre des parts sociales avec des avantages fiscaux notables.

Cependant, il est important de noter que la revente d’un bien détenu par une SARL de famille entraîne l’imposition des plus-values pour chaque associé.

Donation de parts sociales

Les parents peuvent donner progressivement des parts à leurs enfants, bénéficiant d'abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (100 000 € par enfant et par parent).

 

Pacte Dutreil

La transmission des parts peut bénéficier du Pacte Dutreil, permettant une exonération de 75% de leur valeur pour le calcul des droits de mutation.

 

Démembrement de propriété

Il est possible de transmettre la nue-propriété des parts tout en conservant l'usufruit, réduisant ainsi la base taxable.

 

Exemple de transmission facilitée :

 

Considérons une SARL de famille détenant un bien d'une valeur de 1 000 000 €, avec deux parents et deux enfants.

  1. Les parents donnent chacun 25% des parts à chaque enfant, soit 250 000 € par enfant.

  2. Grâce à l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, seuls 150 000 € sont soumis aux droits de donation par enfant.

  3. En appliquant le Pacte Dutreil, la base taxable est réduite à 37 500 € par enfant (25% de 150 000 €).

  4. Les droits de donation sont ainsi considérablement réduits, facilitant la transmission du patrimoine familial.

Cette structure permet donc une transmission progressive et fiscalement optimisée du patrimoine immobilier familial, tout en conservant une gestion commune du bien au sein de la SARL.

 

Le régime fiscal LMNP face aux autres régimes fiscaux dans l’immobilier

 

L'EURL : Liberté et contrôle

L'EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) est une forme simplifiée de société, idéale pour un investisseur souhaitant garder un contrôle total sur son bien. Les principaux avantages de l'EURL incluent :

 

Responsabilité limitée

En cas de difficultés financières de l'entreprise, seul le capital social investi est engagé. Le patrimoine personnel de l'associé unique est protégé, sauf en cas de faute de gestion grave. L'EURL permet donc une distinction claire entre le patrimoine professionnel et personnel, ce qui facilite la gestion comptable et fiscale. Cette protection est particulièrement avantageuse dans le domaine de l'immobilier, où les investissements peuvent être conséquents.

 

Découvrez notre guide : Pourquoi et comment investir en LMNP ?

 

Gestion simplifiée

L’EURL permet une prise de décision rapide. L'associé unique peut prendre des décisions sans avoir à consulter d'autres associés, ce qui permet une réactivité accrue face aux opportunités ou aux défis du marché immobilier.

Les procédures administratives sont aussi simplifiées par rapport à d'autres formes de sociétés, notamment en ce qui concerne la tenue des assemblées générales.

La flexibilité s'applique aussi à la rémunération, le gérant associé unique peut ajuster sa rémunération en fonction des résultats de l'entreprise, optimisant ainsi la fiscalité.

 

Régime fiscal LMNP

L'EURL peut bénéficier des avantages fiscaux du régime LMNP tels que l’amortissement du bien, la déduction des charges et le choix du régime d'imposition.

L'EURL combine ainsi les avantages de la responsabilité limitée, de la gestion simplifiée et du régime fiscal avantageux du LMNP, offrant une solution attractive pour les investisseurs immobiliers souhaitant structurer leur activité de location meublée.

 

La SCI : Un statut patrimonial avec des restrictions

La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent choisie pour les investissements en immobilier à but patrimonial, surtout pour faciliter la transmission. Cependant, le cumul de la SCI et du LMNP est soumis à des restrictions importantes.

Limites de la location meublée

En principe, une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale, telle que la location meublée. Pour contourner cette limitation, la location meublée doit rester occasionnelle et représenter moins de 10% des revenus de la SCI. Si cette limite est dépassée, la SCI passe automatiquement à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut être moins avantageux.

Avantages fiscaux limités

En cumulant la SCI et le LMNP, vous pouvez bénéficier de certains avantages, comme l'amortissement des travaux, mais la gestion comptable peut devenir plus complexe​.

 

Investir en LMNP

 

SNC : Une option flexible mais risquée

La Société en Nom Collectif (SNC) est un autre statut possible pour la location meublée. Toutefois, elle présente un niveau de risque élevé en raison de la responsabilité solidaire et illimitée des associés. Ce statut est donc moins courant, mais il peut être intéressant pour ceux qui cherchent une grande transparence fiscale. En effet, les bénéfices de la SNC sont imposés directement aux associés, ce qui permet une souplesse dans la gestion de la fiscalité personnelle.

 

Quel est le meilleur statut ?

Le choix du statut juridique pour un investissement en meublé dépend de nombreux facteurs, dont vos objectifs patrimoniaux, la structure de votre famille et vos préférences en matière de gestion fiscale.

  • Si vous cherchez une solution simple et fiscalement avantageuse, le LMNP est sans doute le meilleur choix pour les particuliers.

  • Pour les familles souhaitant investir ensemble, la SARL de famille représente une option judicieuse grâce à sa souplesse fiscale et ses avantages en matière de transmission.

  • Enfin, si vous préférez un contrôle total et une gestion autonome de votre bien, l'EURL vous offre cette liberté tout en bénéficiant des avantages du LMNP.

Pour les investisseurs plus avertis, les structures comme la SCI ou la SNC peuvent aussi présenter des atouts, mais elles nécessitent une compréhension approfondie des règles fiscales et des risques associés.

 

FAQ

  • Quel est l'intérêt du régime LMNP pour un investissement en meublé ?

Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, notamment grâce à l'amortissement des biens immobiliers et à la déduction des charges. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offrant ainsi des options d'imposition favorables, comme le micro-BIC avec un abattement de 50% ou le régime réel pour une déduction maximale des charges​

  • Quelle est la différence entre le LMNP et le LMP (Loueur Meublé Professionnel) ?

La principale différence entre le LMNP et le LMP réside dans les revenus tirés de la location. Le LMP s’applique si les recettes locatives dépassent 23 000 € par an ou représentent plus de 50% des revenus totaux du foyer. Le LMP implique des obligations comptables plus lourdes mais offre des avantages supplémentaires, comme la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global et d'être exonéré de plus-value sous certaines conditions​.

  • Peut-on cumuler une SCI et le régime LMNP ?

Oui, mais sous certaines conditions. Une SCI (Société Civile Immobilière) peut louer en meublé et bénéficier du régime LMNP à condition que cette activité reste occasionnelle et ne représente pas plus de 10% du chiffre d’affaires annuel de la société. Sinon, la SCI bascule vers l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut entraîner des obligations fiscales et comptables plus contraignantes​.

  • Quels sont les avantages de la SARL de famille pour l'investissement en meublé ?

La SARL de famille permet d’investir en famille dans un bien immobilier en bénéficiant d’une fiscalité souple. Les associés peuvent choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Ce statut est également avantageux pour la transmission de patrimoine car il permet de céder des parts sociales à moindre coût fiscal​.

  • Quel est le principal inconvénient d'une SCI pour la location meublée ?

Le principal inconvénient d’une SCI pour la location meublée est que cette dernière est considérée comme une activité commerciale, alors que la SCI est destinée à des activités civiles. Pour louer en meublé, la SCI doit respecter certaines conditions pour éviter de basculer vers l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut entraîner une fiscalité moins avantageuse​.

  • Quel statut choisir pour protéger son patrimoine personnel lors d’un investissement en meublé ?

L'EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) est idéale pour protéger son patrimoine personnel, car la responsabilité de l'investisseur est limitée au montant de son apport. Ce statut est particulièrement adapté aux investisseurs individuels souhaitant garder un contrôle total tout en minimisant les risques financiers​.