LMNP : SCI et location meublée

Mis à jour le 13 juillet 2024

Sommaire 

Rappel sur la SCI

La location meublée en SCI

Conditions de cumul SCI et LMNP

Conséquences fiscales du non-respect des seuils

 

Rappel sur la SCI

Une société civile immobilière (SCI) est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour pouvoir partager les bénéfices et profiter de l'économie qui pourrait en résulter, tout en s'engageant à contribuer aux pertes. Il s'agit donc d'une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier. 

La SCI présente certains avantages lors de l’achat d’un bien immobilier. L’intérêt patrimonial d’une acquisition en SCI réside notamment dans les aspects de transmission qui sont facilités. La SCI a de plus un patrimoine distinct de celui de ses associés.

En outre, la valeur des parts est estimée selon l’actif net de la société, c’est-à-dire en prenant en compte les dettes. Si celle-ci est très endettée, la valeur des parts est donc considérablement réduite. La valeur des parts peut également profiter d’une décote de 10 à 20 %.

La SCI permet enfin de contourner le régime de l’indivision, et donc de rendre la gestion des biens plus simple. En effet, contrairement à l’indivision, il n’est pas nécessaire de vendre le bien pour qu’un associé puisse revendre ses parts.

 

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La location meublée en SCI

Juridiquement, la location meublée peut être réalisée à travers une SCI. En revanche, d’un point de vue fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. La SCI relève du civil et le loueur en meublé, (qu’il soit LMNP, LMP ou LMNP Scellier Censi Bouvard) relève du commercial. Les revenus meublés sont en effet imposés en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).Votre SCI relèvera donc du régime de l’impôt sur les sociétés pour l’ensemble de ses revenus. 


Deux exceptions sont cependant possibles :

  • La location meublée constitue moins de 10% de vos recettes – si le montant hors taxe des recettes liées à l’activité de location meublée n’excède pas 10% du montant des recettes totales hors taxes, vous pouvez rester soumis à l’impôt sur le revenu ; 
  • La location meublée est occasionnelle – si l’activité de location meublée est de courte durée et ne se renouvelle pas chaque année.

 

A noter : le choix de l’option d’imposition à l’Impôt sur les Sociétés est irrévocable sauf dispositions spécifiques.

 

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Conditions de cumul SCI et LMNP

Le cumul des statuts SCI et LMNP est possible sous certaines conditions strictes. Les revenus issus de l'activité LMNP ne doivent pas dépasser 10% du chiffre d'affaires annuel de la SCI, ou 23 000 € par an. De plus, l'activité de location meublée doit être exercée de manière occasionnelle et ne pas constituer la principale source de revenus de la SCI. 

 

Si ces conditions ne sont pas respectées, la SCI risque de basculer du régime de l'impôt sur le revenu (IR) à celui de l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut avoir des conséquences fiscales importantes. Il est donc crucial de bien évaluer la situation et de respecter scrupuleusement ces seuils pour maintenir la compatibilité entre SCI et LMNP.

 

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Conséquences fiscales du non-respect des seuils

Le non-respect des seuils de compatibilité entre SCI et LMNP entraîne des conséquences fiscales significatives. Si les revenus de location meublée dépassent 10% du chiffre d'affaires de la SCI ou si l'activité devient habituelle, la SCI bascule automatiquement du régime de l'impôt sur le revenu (IR) à celui de l'impôt sur les sociétés (IS). 

 

Ce changement est irréversible et implique une fiscalité plus lourde, avec un taux fixe de 25% sur les bénéfices. De plus, la SCI perd les avantages du régime LMNP, tels que l'amortissement des biens et l'imputation du déficit foncier sur le revenu global. Les associés sont alors soumis à une double imposition : d'abord au niveau de la société, puis sur les dividendes distribués.

 

La compatibilité entre SCI et LMNP est un outil précieux pour les investisseurs immobiliers cherchant à optimiser leur fiscalité et leur gestion patrimoniale. Cependant, il est crucial de respecter scrupuleusement les conditions fiscales pour éviter des conséquences défavorables. L’agence Attentif LMNP vous accompagne pour une évaluation approfondie et des conseils immobiliers.

 

FAQ

  • Peut-on combiner une SCI et le statut LMNP sans conséquence fiscale?

Oui, à condition que les revenus de location meublée ne dépassent pas 10% des recettes totales de la SCI et que l'activité soit occasionnelle.

  • Quels sont les avantages de la SCI en termes de transmission patrimoniale?

La SCI permet de faciliter la transmission des biens grâce à une gestion simplifiée des parts sociales, et les parts peuvent bénéficier d'une décote.

  • Quelle est la principale conséquence fiscale en cas de non-respect des seuils de compatibilité?

La SCI basculera vers le régime de l'impôt sur les sociétés (IS), impliquant une fiscalité plus lourde et la perte des avantages du régime LMNP.

  • Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP?

Le statut LMNP permet l'amortissement des biens, la déduction des charges, et l'imputation du déficit foncier sur le revenu global.

  • La location meublée est-elle toujours considérée comme une activité commerciale en SCI?

Oui, fiscalement, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, ce qui peut entraîner l'imposition au titre de l'impôt sur les sociétés si certaines conditions ne sont pas respectées.

  • Quelles sont les limites de la location meublée en SCI?

Les revenus de location meublée ne doivent pas dépasser 10% des recettes totales de la SCI, et l'activité doit rester occasionnelle pour éviter l'imposition au titre de l'impôt sur les sociétés.

 

Sources : 

 

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