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Les résidences de tourisme, une valeur sûre pour le LMNP ?
Les résidences de tourisme en France ont connu une évolution importante ces dernières années. Ces établissements, qui proposent des appartements ou des chambres équipées pour des séjours de courte ou moyenne durée ont vu leur offre se diversifier et se professionnaliser au fil du temps. À tel point qu’elles sont bien différentes des toutes premières résidences à avoir vu le jour il y a une cinquantaine d’années environ. Ces changements sont la réponse à une histoire tortueuse, qui a connu des hauts et des bas mais où ces résidences ont toujours su rebondir, séduire de nouveaux particuliers, et représenter un marché attractif.
Cette résilience n’est pas passée inaperçue aux yeux du régime fiscal qu’est le LMNP (ou Loueur Meublé Non Professionnel), qui réunit tous les critères pour investir dans ce secteur. C’est pourquoi les résidences services de tourisme, offrant à leurs résidents une myriade de services, sont particulièrement investies par le marché du LMNP, au même titre que les résidences services étudiantes, affaires, séniors et les EHPAD. L'achat et la revente régulière de biens dans ce régime fiscal dévoilent un marché visiblement prospère. Dans ce contexte, il convient de s'intéresser à leur histoire et essayer de comprendre pourquoi elles sont particulièrement prisées dans le cadre du LMNP.
1. La résidence de tourisme, une résilience à toute épreuve ?
Nées dans les années 1970, les toutes premières résidences concernent les vacanciers, bien avant que l’on ne perçoive leur potentiel mis au service des étudiants ou des personnes âgées par exemple. Dès le départ, leur objectif était de proposer une nouvelle vision du logement de vacances, en se distinguant des hôtels et des villages vacances par les services qu’elles proposent. En retrouvant le confort d’un foyer dans un cadre de vacances, les touristes ont été rapidement séduits par ce nouveau concept, un point de départ particulièrement prometteur qui a su persister dans le temps, à en juger par certains gestionnaires pionniers qui sont encore aujourd’hui leaders de leur secteur comme Pierre & Vacances, en activité depuis 1967.
Au cours des années 2000, les résidences de tourisme ont connu un fort développement en France, en réponse à la croissance du marché du tourisme locatif. Cependant, cette croissance s'est accompagnée de nombreux problèmes, tels que la saturation de certains marchés, la qualité inégale des établissements et la concurrence des plateformes de location en ligne. À partir de 2005, la crise financière des subprimes frappe durement le marché de l’immobilier, ce qui contracte le tourisme mondial, et met en péril la pérennité des résidences de tourisme. Pour remédier à ces problèmes, les professionnels du secteur ont entrepris de diversifier et de professionnaliser leur offre. Aujourd'hui, on peut distinguer plusieurs types de résidences de tourisme en France, chacun répondant à des besoins spécifiques :
- Les résidences hôtelières : il s'agit de résidences qui proposent des chambres équipées, avec des services hôteliers (réception, roomservice, etc.). Ces établissements sont souvent implantés dans des zones touristiques ou des centres-villes.
- Les résidences de tourisme classiques : ces établissements proposent des appartements équipés pour des séjours de courte ou moyenne durée. Ils peuvent être implantés dans des zones touristiques ou à la campagne, et sont souvent gérés par des professionnels du secteur.
- Les résidences de tourisme résidentiel : il s'agit de résidences qui se destinent à des séjours de longue durée (plusieurs mois ou années). Ces établissements sont souvent implantés en périphérie des villes, et proposent des appartements équipés pour des séjours de longue durée.
- Les résidences de tourisme seniors : ces résidences de tourisme sont spécifiquement conçues pour les personnes âgées et proposent des services adaptés à cette population.
Un autre imprévu vient menacer les résidences de tourisme à partir des années 2010, et est encore d’actualité aujourd’hui, à savoir les plateformes de réservation en ligne. Devenues la norme en moins de 10 ans d’activité, ces procédés numériques desservent le marché car elles accentuent considérablement la pression sur les prix. Avec les comparateurs de sociétés puissantes telles que Airbnb, pour ne citer que la plus connue, la compétition est particulièrement rude entre résidences, et si certaines sont plus florissantes que jamais, d’autres se retrouvent en position extrêmement défavorable et doivent redoubler d’efforts pour séduire de nouveau une clientèle qui a filé à la concurrence.
2. l'achat / revente en LMNP , tributaire des résidences de tourisme ?
Pourtant, malgré ces revers, le marché des résidences de tourisme reste attractif. La pandémie de covid a accentué le tourisme domestique tout en paralysant les voyages internationaux durant l’année 2020. Aujourd’hui, un grand nombre de Français privilégient les espaces touristiques au sein de l’Hexagone, plutôt que les trajets dans d’autres pays où les moyens d’entrer sont difficiles à cause de restrictions liées au covid qui peuvent être rudes. Des sites autrefois peu cherchés peuvent le devenir. De plus, la conscience écologique devient de plus en plus partagée et les longs trajets polluants sont moins populaires qu’avant. Enfin, la France reste le pays le plus visité au monde, ce qui ne risque pas de nuire aux résidences de tourisme.
C’est cette résilience à la française qui séduit toujours plus de particuliers et d'investisseurs à se lancer dans le régime fiscal qu’est le LMNP, assurant un certain nombre de garanties dans ce secteur d’activité. Ce statut permet à l'acheteur de déduire les charges liées à son bien locatif de ses revenus fonciers. Il a été créé afin d'inciter les investisseurs à acheter des logements meublés destinés à la location, y compris des résidences de tourisme. Fortes de ce succès, des locataires affluent en nombre à la seule condition que l'emplacement de la résidence ciblée soit attractif. À partir de ce postulat, le risque d'achat est minime pour l'investisseur, et si ce dernier souhaite revendre en LMNP, il est certain d'attirer la convoitise de nombreux locataires.
Avec la crise sanitaire du COVID-19 qui a eu un impact sur l'industrie hôtelière, le marché des résidences de tourisme est en train de se développer. Les gens cherchent des alternatives aux hôtels, et les résidences de tourisme offrent un logement indépendant avec des services similaires, tels que la cuisine équipée et l'entretien des parties communes. En outre, les résidences de tourisme résidentielles et les résidences seniors deviennent de plus en plus populaires en raison de leur offre adaptée aux besoins des locataires à long terme. De plus, le statut LMNP est devenu une option particulièrement intéressante pour les investisseurs, car il leur permet de bénéficier d'avantages fiscaux tout en investissant dans un marché locatif en croissance. Les résidences de tourisme font également partie des biens éligibles au statut LMNP et cela attire un grand nombre d'investisseurs qui cherchent à profiter des avantages fiscaux et à se diversifier dans leur patrimoine immobilier.
Cependant, il est important de noter que l'investissement dans les résidences de tourisme n'est pas sans risque. Il est important de bien choisir l'emplacement et l'opérateur, ainsi que de bien comprendre les risques liés à l'exploitation d'une résidence de tourisme. Il est recommandé de consulter des professionnels avant de prendre une décision d'investissement.
En conclusion, les résidences de tourisme en France ont connu une évolution importante depuis leur création. Les professionnels du secteur ont entrepris de diversifier et de professionnaliser leur offre pour répondre aux besoins des voyageurs. Les résidences de tourisme deviennent de plus en plus populaires en raison de leur offre adaptée aux besoins des locataires à long terme. Le LMNP peut en tirer profit grâce aux taux de rentabilité souvent attractifs, mais aussi à la valeur résiduelle importante liée à des emplacements de choix.
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