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Les diagnostics obligatoires lors d'une vente en LMNP
La réalisation d’un certain nombre de diagnostics immobiliers est une étape essentielle dans le cadre d’une revente LMNP.
Pour rappel, le LMNP (ou Loueur en Meublé Non Professionnel) permet au propriétaire d’un bien immobilier de le louer, avec une fiscalité spécifique et avantagueuse, soit au sein d’un immeuble classique ou d’une résidence de service. Dans le deuxième cas de figure, le propriétaire est lié par un bail commercial, au « preneur à bail » autrement appelé « gestionnaire de résidence », qui lui reverse un loyer fixe (sans prise en compte du taux d’occupation).
Afin que le bien soit éligible à la vente, le propriétaire doit donc se plier à certaines exigences dont la réalisation des diagnostics immobiliers.
Ces diagnostics obligatoires doivent être fournis par le vendeur avec le dossier de compromis de vente pour la signature de ce dernier. Ils sont destinés à informer l'acheteur sur les caractéristiques du bien immobilier et à lui garantir une certaine qualité de vie. En effet, les diagnostics obligatoires lors de la vente d'un bien en LMNP permettent de protéger les droits des deux parties et de garantir un achat en toute transparence.
Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un professionnel qualifié.
Voici donc les différents diagnostics à fournir :
1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) a fait souvent la une, de par les conséquences qu’il peut engendrer si sa note n’est pas bonne. Il permet de connaître la consommation d'énergie du bien immobilier et son impact sur l'environnement. Il donne une évaluation de l'efficacité énergétique du bien immobilier, ce qui est important pour l'acheteur qui souhaite connaître les coûts d'exploitation futurs du bien. Le rapport est aussi fourni avec les points à améliorer pour réduire leur consommation d'énergie et leurs coûts d'exploitation.
Le DPE est obligatoire depuis 2006 pour la vente de tous les biens immobiliers, y compris les biens LMNP en résidence services. Il est basé sur 3 ingrédients : Le mode ventilation (naturel ou VMC), le chauffage (gaz, fuel ou électricité).
Depuis 2021, la méthode de DPE a connu une évolution majeure qui apporte les modifications suivantes :
- Mise à jour des critères de classification énergétique : la nouvelle méthode de DPE intègre les dernières avancées en matière de performance énergétique des bâtiments, afin de mieux refléter la consommation réelle d'énergie.
- Amélioration de la précision des résultats : la nouvelle méthode de DPE permet une analyse plus détaillée et plus précise des consommations d'énergie, grâce à l'utilisation de nouveaux outils d'analyse et de simulation.
- Simplification des procédures : la nouvelle méthode de DPE a été simplifiée pour faciliter la compréhension et la lecture des résultats, tout en garantissant la qualité et la fiabilité des diagnostics.
- Prise en compte des énergies renouvelables : la nouvelle méthode de DPE intègre la prise en compte des énergies renouvelables, ce qui permet de mieux refléter la performance énergétique réelle des bâtiments.
La note du DPE est un réel argument de vente dans le cadre d’une vente LMNP depuis le changement de nomenclature en 2021. En effet les logements classés F et G ne pourront plus être loués à partir de 2025. Il n’est donc pas négligeable de s’intéresser tout particulièrement à ce rapport.
2. Le diagnostic de superficie (ou Loi Carrez):
Le diagnostic de superficie (ou loi Carrez) est un des diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente d’un logement en copropriété, qu'ils soient destinés à la location ou à l'habitation.
La loi Carrez, qui a été adoptée en 1996, impose que le vendeur fournisse une déclaration de superficie habitable dans le cadre de la vente d'un logement en copropriété. La superficie habitable est définie comme l'espace clos et couvert situé à l'intérieur des murs, plafonds et sols, y compris les salles de bains, les salles d'eau, les toilettes, les dégagements, les placards et les combles aménageables. Le diagnostic de superficie a pour objectif de protéger les acheteurs en leur fournissant une information claire et précise sur la superficie habitable du bien immobilier qu'ils souhaitent acheter. En cas de différence entre la superficie déclarée et la superficie réelle, cela peut avoir un impact sur le prix d'achat et peut également entraîner des différends entre le vendeur et l'acheteur.
3. L'ERP
Il s’agit d’un document qui doit être fourni par le vendeur ou le bailleur lors de la vente, ou de la location d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers, ou par un arrêté préfectoral de catastrophe technologique ou naturelle.
Il a pour objectif d’informer l’acheteur ou le locataire des risques naturels, miniers ou technologiques auxquels le bien est exposé tels que les risques d'inondation, les risques sismiques, la présence de sols pollués ou encore la proximité de sites industriels. Il permet ainsi à l'acquéreur ou au locataire de prendre connaissance des risques encourus avant de s'engager, et de prendre les mesures nécessaires pour limiter les risques en question.
4. Le diagnostic électrique et gaz
Le diagnostic gaz et électrique est une étape importante à réaliser lors de la vente d'un bien immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP). Il permet d'identifier d'éventuels risques liés à ces deux types d'énergie, et ainsi de protéger les futurs occupants du logement.
Dans le cas de l'électricité, ce diagnostic doit être effectué tous les 3 ans et vise à vérifier la conformité électrique de l'installation. Il doit être réalisé par un électricien qualifié et doit inclure la vérification de l'état de l'installation électrique et de repérer les éventuels dangers. Le diagnostiqueur vérifie notamment la présence de dispositifs de protection, la qualité des conducteurs électriques, l'état des prises et interrupteurs, et l'existence de zones humides. Si des anomalies sont détectées, le diagnostiqueur recommandera des travaux à réaliser.
Concernant le gaz, ce diagnostic doit être effectué tous les 3 ans et vise à vérifier la conformité de l'installationde gaz et de détecter d'éventuelles fuites. Le diagnostiqueur vérifie notamment l'état des appareils de chauffage et de production d'eau chaude, le fonctionnement des robinets, le raccordement des équipements au réseau de gaz et le respect des normes de sécurité. Si des anomalies sont détectées, le diagnostiqueur recommandera des travaux à réaliser.
Ces deux diagnostics sont obligatoires dans le cadre d'une vente immobilière en LMNP et doivent être réalisés par un professionnel certifié. Ils permettent d'assurer la sécurité des occupants et de garantir la conformité du logement aux normes en vigueur. En cas de non-respect de ces obligations, le propriétaire peut être tenu responsable en cas d'accident lié au gaz ou à l'électricité.
5. Le diagnostic termites
Ce diagnostic est obligatoire en fonction des zones. Il est obligatoire pour tous les bâtiments situés dans une zone déclarée infestée par les termites. Il vise à détecter la présence de termites dans le bâtiment et doit être réalisé par un expert agréé.
6. Le diagnostic amiante
Ce diagnostic est obligatoire pour tous les bâtiments construits avant 1997. Il vise à détecter la présence d'amiante dans le bâtiment, pour des questions de sécurité de l’habitant. En effet l’inhalation des fibres d’amiantes peut entraîner de nombreuses pathologies notamment pulmonaires. Des échantillons sont extraits dans les murs, plafonds et canalisations.
7. Le diagnostic plomb
Plus rare, ce diagnostic est obligatoire pour tous les bâtiments construits avant 1949. Il vise à détecter la présence de plomb dans les revêtements et dans le bâtiment en général.
8. Le diagnostic assainissement
Ce diagnostic est obligatoire pour la vente de tout bien immobilier disposant d’un système d’assainissement individuel (c’est-à-dire une installation d’assainissement non collectif, ou ANC), quel que soit le type de bien (maison, appartement, terrain, etc…). Pour vérifier si le contrôle d’assainissement est obligatoire, il vous suffit d’appeler la mairie de la commune, qui pourra vous renseigner. Ce diagnostic doit être effectué par un professionnel certifié (souvent un service dédié en mairie) et permet d’évaluer le fonctionnement du système d’assainissement, ainsi que son impact sur l’environnement.
9. Le diagnostic aéroportuaire
Bien que non obligatoire, il est un élément clé lors de l’acquisition d’un bien immobilier à proximité d’un aéroport. En effet, cet outil permet d’évaluer avec précision le potentiel locatif d’un bien immobilier, en prenant en compte les facteurs qui influencent la demande locative dans la zone aéroportuaire, tels que le trafic aérien, la présence de compagnies aériennes, les services offerts et l’offre de logements disponibles. Le diagnostic aéroportuaire est donc un atout pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur investissement LMNP en s’assurant de la rentabilité locative de leur bien immobilier, et ainsi garantir une rentabilité durable à long terme.
Quelle est la durée de validité des diagnostics ?
Ainsi, même si certains diagnostics sont nécessairement obligatoires, un certain nombre d’autres documents sont dépendants de la commune concernée, ainsi que de l’état du bâtiment en vente.
Quoi qu’il en soit, lors de la vente d'un bien en LMNP, tous les diagnostics sont essentiels pour garantir la qualité du bien immobilier et les droits des deux parties. Ils permettent à l'acheteur d'avoir une vue complète sur l'état du bien immobilier et de savoir s'il convient à ses besoins et attentes. De plus, ils protègent le vendeur en cas de problèmes futurs avec le bien immobilier, car ils prouvent qu'il a pris les mesures nécessaires pour garantir la qualité du bien. Il est donc important de faire réaliser ces diagnostics par des professionnels qualifiés afin d'assurer une vente en toute transparence et en toute sécurité.
Comment revendre mon bien ?
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Comment revendre un LMNP ancien et un LMNP occasion ?