Investir en LMNP ancien géré : quelles erreurs dans le calcul du rendement d'un bien ?

L'investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ancien géré attire de nombreux investisseurs grâce à ses avantages fiscaux et la possibilité de générer des revenus locatifs stables. Cependant, le calcul du rendement de tels biens peut parfois s'avérer complexe, conduisant à des erreurs qui peuvent impacter l'appréciation réelle de l'investissement. Dans cet article, nous vous guidons à travers les erreurs courantes à éviter pour un calcul de rendement précis et fiable.

Erreur n°1 : Négliger les charges de copropriété

Un des pièges les plus communs est d'omettre les charges dans le calcul du rendement. 

Dans un LMNP ancien géré, les frais de gestion peuvent être significatifs, surtout si le bien est géré par une société. Il est crucial d'inclure ces coûts, ainsi que les charges de copropriété et les éventuels frais de rénovation, pour obtenir un calcul réaliste du rendement net.

Lire notre guide : Comment anticiper les redditions de charges LMNP ?

Erreur n°2 : Surévaluer le taux d'occupation

Connaître le taux d’occupation d’une résidence permet à l’investisseur de s’assurer que la résidence fonctionne bien. Cela rassure l’investisseur quant aux soucis financier de la résidence de service. Ainsi le gestionnaire pourra honorer le paiement des loyers.

S’interroger sur les pourcentages d’occupation auprès des gestionnaires de résidence ou analyser le marché sur la tension locative permet d’anticiper le taux d’occupation.

Qu’est-ce qu’un taux d’occupation ? 

Retrouvez notre vidéo Youtube Définition Taux d'Occupation

Erreur n°3 : Ignorer l'amortissement

L'amortissement est un avantage fiscal non négligeable du statut LMNP. Cependant, il est souvent omis dans le calcul du rendement. L'amortissement permet de réduire le montant imposable, ce qui influence positivement le rendement net. Ne pas le prendre en compte donne une image incomplète de la rentabilité de l'investissement.

En location meublée, le propriétaire a la possibilité d’amortir plusieurs actifs, c’est-à-dire prendre compte de la diminution de leur valeur, compte tenu notamment de l’usure et l’obsolescence.

Cependant, pour avoir la possibilité de déduire ces amortissements, vous devrez opter pour le régime réel d’imposition. Pour pouvoir être imposé sous ce régime, vous devrez soit dégager des revenus de votre ou vos locations meublées de plus de 70 000 € / an, soit choisir volontairement l’imposition au régime réel.

Erreur n°4 : Sous-estimer les coûts de maintenance et de rénovation

La maintenance et les éventuelles rénovations sont des coûts récurrents dans la gestion d'un bien ancien. Ces dépenses doivent être estimées et intégrées dans le calcul du rendement pour éviter des surprises désagréables qui pourraient diminuer la rentabilité attendue.

Les grosses réparations de l'article 606 du code civil sont aujourd'hui systématiquement à la charge des propriétaires depuis le décret du 3 novembre 2014 de la Loi Pinel. Ce décret stipule en effet que les travaux liés à l'article 606 du code civil ne peuvent plus être à la charge du locataire. Même si elle n'est pas d'ordre public, cette disposition conduit à la fin du concept de loyer triple net.

L’article 607 du code civil, quant à lui, considère que : “Ni le propriétaire, ni l'usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit.” La responsabilité des petits travaux incombe au gestionnaire de la résidence.

Le propriétaire ne doit se préoccuper que du paiement de la taxe foncière, des gros travaux et du renouvellement du mobilier, sans avoir à se préoccuper de l'achat et de l'installation du mobilier dans le logement.

Erreur n°5 : Ne pas considérer la valorisation du bien

Enfin, un calcul du rendement se basant uniquement sur les revenus locatifs et négligeant la valorisation à terme du bien immobilier peut s'avérer trompeur. La plus-value potentielle lors de la revente du bien doit être prise en compte, surtout dans un marché immobilier en évolution.

En évitant ces erreurs courantes dans le calcul du rendement et en prenant en compte tous les facteurs pertinents, les investisseurs peuvent mieux évaluer la rentabilité de leurs investissements en LMNP ancien géré. Pour plus d'informations et une approche personnalisée, visitez notre site Attentif LMNP

FAQ

• Qu'est-ce que le LMNP ancien géré ?

Le LMNP ancien géré fait référence à l'investissement dans des biens immobiliers meublés anciens, avec une gestion déléguée à une société spécialisée. Ce statut offre des avantages fiscaux attractifs et permet de générer des revenus locatifs.

• Comment calculer le rendement d'un bien en LMNP ?

Le rendement d'un bien en LMNP se calcule en divisant les revenus locatifs annuels nets (après déduction des charges et frais) par le prix d'achat du bien, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.

• L'amortissement est-il toujours avantageux pour un investisseur en LMNP ?

Oui, l'amortissement permet de réduire le montant imposable des revenus locatifs, ce qui augmente le rendement net de l'investissement. C'est un avantage fiscal significatif du statut LMNP.

• Peut-on investir en LMNP ancien géré sans gestionnaire ?

Techniquement, oui, mais l'un des principaux avantages du LMNP ancien géré est la délégation de la gestion à une société spécialisée, ce qui réduit la charge de travail pour l'investisseur et optimise les taux d'occupation.