Guide étape par étape pour diversifier votre portefeuille avec le LMNP ancien sous bail commercial

La diversification de votre portefeuille d'investissement est essentielle pour réduire les risques et maximiser les rendements. L'un des moyens les plus sûrs et les plus rentables de diversifier est d'investir dans l'immobilier locatif meublé non professionnel (LMNP) ancien sous bail commercial. Ce guide, présenté par Attentif Immo, vous emmènera à travers les étapes clés pour intégrer cette option d'investissement attrayante dans votre portefeuille.

Étape 1: Comprendre le LMNP ancien sous bail commercial

Le statut LMNP permet aux investisseurs de bénéficier d'une fiscalité allégée sur les revenus locatifs. Introduit dans les années 2000, ce régime a évolué pour devenir un pilier de l'investissement immobilier en France. En 2020, la part du marché des ventes LMNP représentait 15% de l'ensemble des transactions immobilières en France 

Le LMNP permet aux investisseurs de bénéficier de revenus locatifs défiscalisés grâce au statut de loueur meublé non professionnel. Investir dans un bien ancien sous bail commercial offre l'avantage d'un emplacement établi, souvent avec une demande locative constante. Le bail commercial assure une location garantie sur une longue période, souvent 9 ans, minimisant les risques de vacance locative.

Étape 2: Sélectionner le bon bien

La sélection d'un bien LMNP ancien doit se faire avec soin. Priorisez les emplacements avec une forte demande locative, comme les zones urbaines, touristiques, ou étudiantes. Examinez l'état du bien et les termes du bail commercial et la qualité du gestionnaire, pour vous assurer qu'ils correspondent à vos objectifs d'investissement.

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Étape 3: Financement et achat

Évaluez vos options de financement. Les prêts immobiliers à taux fixe sont souvent préférables pour leur prévisibilité. Une fois votre financement sécurisé, procédez à l'achat en veillant à une due diligence approfondie pour éviter toute surprise.

Le prix moyen d’un bien en LMNP ancien géré sous bail commercial est aux alentours de 100 000 euros, ce qui permet un investissement soit comptant soit avec une demande de prêt moins important. Notez que les EHPAD et résidences seniors sont plus onéreux (avec un loyer plus élevé) que d’autres résidences comme les étudiantes par exemple. 

En 2024  le secteur du crédit immobilier affiche des signes positifs, offrant des opportunités aux acheteurs et investisseurs, dont des taux d'intérêt plus bas, des prêts plus longs, des règles d'investissement assouplies, et des prêts avantageux. Cette année semble propice à la réalisation de projets immobiliers.

Étape 4: Gestion du bien

La gestion d'un bien LMNP sous bail commercial est généralement moins exigeante que celle d'autres biens locatifs, car le locataire (exploitant commercial) prend en charge une grande partie de la maintenance et de l'exploitation. Toutefois, une supervision reste nécessaire pour s'assurer du respect du bail et de la bonne maintenance du bien. Pour cela il est recommandé de se présenter régulièrement ou de suivre les Assemblées Générales et de voter pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Lire aussi : Les 8 facteurs à considérer avant d'investir dans une résidence services LMNP

Étape 5: Optimisation fiscale

Le statut LMNP offre des avantages fiscaux notables, comme la possibilité d'amortir la valeur du bien et des meubles, réduisant ainsi les impôts sur les revenus locatifs.

Comparé à des régimes classiques comme le régime micro-foncier, le LMNP offre une déduction fiscale significative grâce à l'amortissement du bien et des meubles, pouvant aller jusqu'à 50% des revenus locatifs.

Le LMNP peut être particulièrement avantageux par l'absence, totale ou partielle, d'impôts sur les loyers et par des conditions de faveur d'imposition de la plus value lors de la revente.

Diversifier votre portefeuille d'investissement avec un LMNP ancien sous bail commercial est une stratégie judicieuse pour ceux qui préfèrent ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier et réduire les risques d’un investissement unique. En suivant ces étapes et en s'associant avec des experts comme Attentif LMNP, vous pouvez naviguer avec succès dans cet investissement immobilier attractif.

FAQ 

• Qu'est-ce que le LMNP ?

Le LMNP est le statut de Loueur Meublé Non Professionnel qui permet d'investir dans l'immobilier locatif meublé tout en bénéficiant de régimes fiscaux avantageux.

• Quels sont les avantages d'un bien ancien sous bail commercial ?

Les principaux avantages incluent des revenus locatifs garantis, une gestion simplifiée, et une demande locative souvent élevée due à l'emplacement du bien.

• Comment choisir le bon bien LMNP ?

Priorisez l'emplacement, la qualité du bien, les termes du bail commercial, et assurez-vous que l'investissement s'aligne avec vos objectifs financiers.

• Quels sont les risques associés à ce type d'investissement ?

Bien que moins risqué que d'autres investissements immobiliers, les défis incluent la dépendance à l'exploitant commercial et les risques liés aux fluctuations du marché immobilier.

• Comment Attentif Immo peut-il aider les investisseurs dans le LMNP ancien ?

Attentif Immo accompagne les investisseurs à chaque étape, de la sélection du bien à la gestion post-achat, en offrant expertise et conseil pour maximiser les avantages de cet investissement.