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Comment savoir si mon bien immobilier en LMNP a de bonnes chances de se vendre ?
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal dans lequel le contribuable bénéficie d’avantages fiscaux conséquents, comme des réductions d’impôts, en achetant un bien immobilier neuf ou ancien, généralement en résidence services, avec pour objectif de le soumettre à la location en retour, en meublé comme son nom l’indique.
Il est récurrent que des particuliers souhaitent revendre leur bien et les raisons de le faire sont multiples. Dans le contexte du LMNP, il est important de comprendre la pertinence d'un bien immobilier par rapport aux autres. Il existe plusieurs facteurs qui peuvent affecter la capacité d'un bien immobilier à se vendre, notamment la localisation, l'état général du bien, les caractéristiques de l'immeuble et les tendances du marché.
1. Les facteurs idéaux en vue d’une revente LMNP
La localisation est l'un des facteurs les plus importants à prendre en compte lorsque vous achetez en LMNP un bien immobilier en vue de le louer. Les biens situés dans des régions touristiques, comme les stations de ski ou les plages, ont généralement de meilleures chances de se vendre car ils attirent une clientèle plus importante. De même, les biens situés dans les villes universitaires, les centres-villes ou les zones commerçantes ont également tendance à attirer davantage de locataires.
L'état général du bien est également important pour sa capacité à se vendre. Un bien qui nécessite des réparations importantes ou une rénovation peut être plus difficile à revendre car cela représente un coût supplémentaire pour l'acheteur. Les biens qui sont en bon état et prêts à être loués ont plus de chances de s'écouler rapidement.
Les caractéristiques de l'immeuble, telles que la taille des pièces, les équipements de cuisine et de salle de bains, la présence de balcons ou de terrasses et les équipements de sécurité, peuvent également avoir une incidence sur la capacité d'un bien immobilier à se vendre. Les acheteurs recherchent généralement des biens qui ont des caractéristiques modernes et pratiques qui répondent à leurs besoins.
Les tendances du marché peuvent également affecter la capacité d'un bien immobilier à se vendre. Les prix de l'immobilier peuvent varier en fonction de l'offre et de la demande, et il est important de connaître les tendances actuelles pour savoir si un bien a de bonnes chances de se vendre. Il est donc important de se tenir informé des tendances du marché et de consulter des professionnels de l'immobilier pour obtenir des conseils sur les biens qui ont de bonnes chances de se vendre.
Il est également important de prendre en compte le type de locataire que vous recherchez, car cela peut influencer la pertinence d'un bien. Par exemple, si vous cherchez à louer des chambres étudiantes, un bien situé près d'une université pourrait être plus pertinent que si vous cherchez à louer des appartements de vacances à des familles.
Il est également essentiel de se pencher sur la rentabilité potentielle d'un bien immobilier. Il est nécessaire de calculer les coûts d'acquisition, les coûts de gestion, les impôts et les charges, et de comparer cela avec le revenu locatif potentiel pour déterminer si un bien est rentable ou non. Il est important de tenir compte des prix du marché locatif pour évaluer la pertinence d'un bien.
Enfin, il est important de considérer les différents avantages fiscaux liés à la location meublée et de s'assurer que le bien est éligible aux dispositifs fiscaux tels que le LMNP ou le LMP.
En somme, pour savoir si un bien immobilier a de bonnes chances de se vendre dans le contexte du LMNP, il est important de prendre en compte plusieurs critères tels que la localisation, l'état général du bien, les caractéristiques de l'immeuble, les tendances du marché, le type de locataires recherchés, la rentabilité potentielle et les avantages fiscaux éventuels. Il est donc essentiel de se renseigner et de consulter des professionnels pour évaluer la pertinence d'un bien immobilier par rapport aux autres.
2. Une brève typologie des résidences services
Le LMNP est un produit d’investissement avec un sous-jacent immobilier important ; cela signifie en quelque sorte que le particulier disposera d’informations précieuses dans le cadre d’opérations d’achat ou de revente (la rentabilité potentielle, la valeur intrinsèque, …), plus que dans d’autres placements immobiliers. Le danger qu’il ne parvienne pas à vendre son bien en LMNP est minime si le bien dont il dispose bénéficie d’un certain nombre des avantages cités précédemment.
Toutefois, il est essentiel de rappeler que les biens à revendre se trouvent généralement en résidences de services, ce qui signifie que la typologie de ces dernières, joue aussi un rôle déterminant dans l’attractivité du lot en question. De la résidence étudiante à l’EHPAD, en passant par la résidence d’affaires, de tourisme ou séniors, les conditions préférentielles pour faciliter la revente LMNP peuvent varier. À partir du principe où les populations ciblées sont très différentes, d’une résidence à une autre, cela suppose que les arguments de vente ne sont pas les mêmes partout. Chaque secteur connaît des dynamiques spécifiques qu’il faut impérativement prendre en compte avant de débuter les démarches de revente. Par exemple, les marchés étudiants, séniors ou EHPAD sont particulièrement demandés en 2022 à cause du manque de places disponibles et de l’accroissement considérable de ces typologies de populations. En revanche, les secteurs des affaires et du tourisme sont moins affectés par cette pénurie de logements, mais restent particulièrement demandés à cause de l’élargissement de clientèle de ces résidences, accueillant des populations toujours plus diversifiées.
Ainsi, il convient de déterminer quelques spécificités essentielles pour chaque typologie de résidence services. Bien sûr, aucun des critères suivants n’est absolu, toutefois, ce sont des premières clés de lecture pour savoir plus en détail si le bien que l’on souhaite mettre en vente LMNP dispose de solides chances d’être revendu.
- Dans le cas de la résidence étudiante, l’état du logement, les frais de renouvellement immobilier et la qualité des gestionnaires sont importants. Après tout, comme leur nom l’indique, ce sont les gestionnaires qui assurent la bonne gestion des services proposés (qui peuvent être nombreux, de la restauration à la réception des résidents, du ménage au gardiennage de chaque résidence).
- En résidence sénior, les avantages recherchés sont les mêmes qu’avec la résidence étudiante. La pertinence du placement est également à prendre en compte. Il est important de prendre en compte l’espace dans lequel les néo résidents d’un établissement pour personnes autonomes vont effectuer des déplacements, achats ou encore faire appel à des services.
- Chez les personnes âgées dépendantes, donc en EHPAD, les loyers modestes sont prisés tant ils ont tendance à croître significativement dans ce secteur. Il faut également des gestionnaires qui soient engagés à long terme, véritable stabilité quant à la durée incertaine d’occupation des résidents.
- En résidence de tourisme, la qualité du gestionnaire est essentielle, de la même manière que le sous-jacent immobilier qui découle de l’offre du bien. Le rôle du gestionnaire est déterminant ici car, en administrant la copropriété sur la durée, il assure un bon entretien de la résidence en l’absence des locataires (ou propriétaires) qui ne vivent pas toute l’année sur leur lieu de vacances.
- Enfin, en résidence affaires, et comme pour beaucoup de ses comparses, la qualité du gestionnaire est déterminante, pour des raisons similaires que les résidences de tourisme, en vue d’une revente d’appartement ou de chambre en LMNP.
Comment revendre mon bien ?
Pour réussir une revente LMNP, il est possible de recourir à des sociétés spécialisées en vente LMNP et revente LMNP comme c'est le cas d'Attentif LMNP. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations sur la revente LMNP ou à consulter nos pages dédiées à la revente LMNP. Vous pourrez notamment y estimer vos biens en vue d'une future revente.
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Comment revendre un LMNP ancien et un LMNP occasion ?