Achat LMNP : les avantages du bail commercial

L'investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) séduit de nombreux investisseurs à la recherche de revenus complémentaires et de dispositifs fiscaux avantageux. L'un des choix déterminants dans ce type d'investissement est le type de bail à adopter. Parmi les options disponibles, le bail commercial se distingue par ses nombreux avantages. Mais quels sont les avantages du bail commercial pour un achat LMNP ? 

 

 

Introduction - Achat LMNP

 

L'achat d'un bien LMNP est une stratégie prisée pour sa rentabilité et ses avantages fiscaux. Pour optimiser cet investissement, le choix du bail n’est pas à prendre à la légère. Votre investissement dépend de ce dernier. Le bail commercial, utilisé pour les résidences services, offre une multitude d'avantages pour sécuriser et maximiser les rendements locatifs. détaillons les raisons pour lesquelles le bail commercial est une option judicieuse pour les investisseurs en LMNP.


 

Notre agence vous accompagne

 

Achat LMNP : le bail commercial, un cadre juridique sécurisant

Stabilité des revenus locatifs

 

Le bail commercial garantit une stabilité des revenus locatifs, souvent supérieure à celle des baux d'habitation classiques. En effet, les contrats de bail commercial sont généralement conclus pour une durée de neuf ans minimum, avec des renouvellements possibles. Cette durée permet de sécuriser les revenus de l'investisseur sur une longue période assurant ainsi une visibilité et une stabilité des revenus. Cette durée peut même aller jusqu'à 20 ans dans certains cas. 

Le bail commercial en LMNP offre une sécurité financière particulièrement attractive pour les investisseurs. En effet, en LMNP il n’existe pas de vacance locative. Contrairement à la location classique, le LMNP avec bail commercial garantit des revenus locatifs même en l'absence d'occupants. Le gestionnaire de la résidence s'engage à verser les loyers au propriétaire, qu'il y ait ou non des locataires dans le bien.

Autre avantage financier d’un achat LMNP, les loyers sont versés par le gestionnaire de manière régulière et prévisible, indépendamment du taux d'occupation réel de la résidence. Cela permet à l'investisseur de bénéficier d'un flux de trésorerie stable et planifiable.

Un achat LMNP permet en quelque sorte, une tranquillité d’esprit. La gestion est externe et l’investisseur joue le rôle de vérificateur. Le gestionnaire assume pleinement les risques locatifs sur l'ensemble de la résidence, ce qui protège l'investisseur individuel des aléas qui pourraient affecter son bien particulier.

 

Contacter un conseiller LMNP 

Indexation des loyers

 

Le bail commercial prévoit généralement une clause d'indexation des loyers, généralement basée sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cette indexation permet de protéger les revenus de l’investisseur, de maintenir son pouvoir d'achat face à l'inflation, offrant ainsi une rentabilité pérenne pour l'investisseur.


 

Qu’est-ce qu’une indexation ?

 

Charges et travaux à la charge du gestionnaire

 

Un autre avantage majeur du bail commercial, lors d’un achat LMNP, est la répartition des charges et des travaux. Contrairement aux baux d'habitation, où le propriétaire doit souvent prendre en charge une partie des travaux, le bail commercial stipule que ces frais sont majoritairement à la charge du gestionnaire. Cette disposition allège significativement les responsabilités financières du propriétaire.

 

L'article 606 du code civil est très fréquemment utilisé dans le domaine du bail commercial pour répartir les charges de travaux entre propriétaires et locataires. Le principe est que les "grosses réparations" de l'article 606 du code civil ainsi que le renouvellement du mobilier sont assumées par le propriétaire alors que les autres réparations sont assumées par le locataire.

Les grosses réparations de l'article 606 du code civil sont aujourd'hui systématiquement à la charge des propriétaires depuis le décret du 3 novembre 2014 de la Loi Pinel. Ce décret stipule en effet que les travaux liés à l'article 606 du code civil ne peuvent plus être à la charge du locataire. Même si elle n'est pas d'ordre public, cette disposition conduit à la fin du concept de loyer triple net.

A noter que ne peuvent également être facturés aux locataires les "dépenses liées aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou pour mise en conformité avec la réglementation, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations". Il est important de noter que ces nouvelles dispositions ne s'appliquent qu'aux baux commerciaux conclus ou renouvelés après ce décret.

 

 

Voir la vidéo explicative de l’article 606 du code civil

Définition Article 606

 

Flexibilité et renouvellement

Renouvellement automatique et révision du loyer

 

À la fin du bail commercial, le renouvellement est généralement automatique, sauf si l'une des parties souhaite mettre fin au contrat. Lors du renouvellement, il est possible de réviser le montant du loyer, ce qui permet de l'ajuster aux conditions du marché et d'optimiser la rentabilité de l'investissement.

 

L'Indice de Référence des Loyers (IRL) est l'indice utilisé pour l'indexation des loyers des logements vides et meublés. Selon la rédaction choisie dans le bail commercial, il s'applique aux loyers perçus par les investisseurs LMNP en résidence services.

 

L'Indice de Référence des Loyers - IRL est déterminé trimestriellement et correspond à l'évolution sur les 12 derniers mois des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L'Indice de Référence des Loyers - IRL étant publié chaque trimestre, il y a donc quatre résultats différents par an.

 

Acheter un bien LMNP

Cession et sous-location

 

Le bail commercial offre également une flexibilité accrue en matière de cession et de sous-location. Le locataire peut céder son bail ou sous-louer les locaux, sous réserve de l'accord du propriétaire. Cette flexibilité est un atout pour les investisseurs, car elle facilite la gestion locative et l'occupation des biens.

 

Cession du bail commercial

Le bail commercial peut généralement être cédé par le locataire (le gestionnaire de la résidence) à un tiers, sauf clause contraire dans le contrat.La cession doit être notifiée au propriétaire, généralement par acte extrajudiciaire. En effet, le propriétaire ne peut s'opposer à la cession que pour des motifs légitimes. En cas de cession, le cédant (locataire initial) reste généralement garant solidaire du cessionnaire envers le propriétaire.

 

Sous-location

La sous-location est généralement autorisée dans le cadre d'un bail commercial en LMNP, car elle fait partie intégrante du modèle économique des résidences gérées. Le gestionnaire de la résidence (locataire principal) est autorisé à sous-louer les logements aux occupants finaux.

Il est intéressant de noter que le propriétaire et les occupants finaux ne sont jamais directement liés par un contrat de location. Pour que toutes ces clauses soient respectées, les conditions de sous-location doivent être précisées dans le bail commercial initial.

 

Points de vigilance

Il est important de bien encadrer les conditions de cession et de sous-location dans le bail commercial initial pour éviter tout litige futur. En cas de cession du bien immobilier par le propriétaire, le nouveau propriétaire doit généralement respecter le bail commercial en cours, y compris les clauses relatives à la cession et à la sous-location.

La cession du bail ou la sous-location ne doivent pas modifier la destination initiale du bien prévue dans le bail commercial.

Afin de vous assurer du respect de la réglementation en vigueur et de protéger les intérêts de toutes les parties, contactez un agent Attentif LMNP ! Il saura vous conseiller pour rédiger ou analyser les clauses spécifiques relatives à la cession et à la sous-location dans votre bail commercial LMNP.


 

Contacter un conseiller LMNP 

 

Fiscalité avantageuse du LMNP

Amortissement du bien

 

L'un des principaux attraits de l’achat en LMNP est la possibilité d'amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Cet amortissement permet de réduire le revenu imposable et, par conséquent, de diminuer l'impôt sur les revenus locatifs. Le bail commercial, en sécurisant les revenus sur le long terme, optimise cet avantage fiscal.

Principe de l'amortissement en LMNP

 

L'amortissement en LMNP permet de déduire fiscalement la perte de valeur théorique du bien immobilier et du mobilier au fil du temps. Ce mécanisme s'applique sur une longue période, généralement de 20 à 30 ans pour le bien immobilier et de 5 à 10 ans pour le mobilier et les équipements

Avantages fiscaux de l'amortissement

L'amortissement est considéré comme une charge déductible des revenus locatifs. Il diminue ainsi le bénéfice imposable, ce qui peut conduire à une réduction significative de l'impôt sur le revenu.

La durée du bail commercial (9 ans minimum) permet de profiter pleinement de l'amortissement sur une longue période,renouvelable, maximisant ainsi l'avantage fiscal.

Exemple simplifié

Supposons un bien LMNP d'une valeur de 200 000 € (dont 20 000 € de mobilier) générant 12 000 € de loyers annuels :

  • Amortissement annuel du bien : 6 000 € (sur 30 ans)

  • Amortissement annuel du mobilier : 2 000 € (sur 10 ans)

  • Total des charges déductibles : 8 000 €

Le revenu imposable serait donc réduit à 4 000 € (12 000 € - 8 000 €), diminuant significativement l'impôt à payer.

Alors, l'amortissement en LMNP, combiné à la stabilité des revenus offerte par le bail commercial, constitue un levier fiscal puissant pour optimiser la rentabilité de l'investissement sur le long terme. Il est toutefois recommandé de consulter un expert-comptable pour une stratégie fiscale adaptée à chaque situation individuelle.


 

Acheter un bien LMNP

 

Régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

 

Les revenus perçus dans le cadre d'une location meublée sont imposés selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime est souvent plus favorable que celui des revenus fonciers, car il permet de déduire de nombreuses charges et de bénéficier de l'amortissement. Le bail commercial, en garantissant des loyers réguliers et élevés, maximise les bénéfices sous ce régime.

 

Lire aussi : Le régime micro BIC en détails

 

L'attractivité des résidences services

Des biens attractifs pour les locataires

 

Les biens loués sous bail commercial sont souvent situés dans des résidences services (résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme, etc.). Ces résidences offrent des services supplémentaires (conciergerie, restauration, ménage, etc.) qui les rendent particulièrement attractives pour les locataires. Cette attractivité se traduit par un taux d'occupation élevé et une demande constante.

 

Gestion déléguée

 

Investir dans une résidence services avec un bail commercial permet de bénéficier d'une gestion déléguée. Le gestionnaire de la résidence prend en charge l'ensemble des tâches liées à la location (recherche de locataires, gestion des loyers, entretien, travaux, etc.), libérant ainsi l'investisseur de ces contraintes. Cette gestion professionnelle garantit également une meilleure maintenance du bien, préservant ainsi sa valeur à long terme.

 

Sécurisation du capital investi

Protection contre les impayés

 

Le bail commercial inclut souvent des garanties contre les impayés, telles que les cautions ou les assurances loyers impayés. Ces garanties renforcent la sécurité de l'investissement en assurant le versement des loyers même en cas de défaillance du locataire. Cette protection est particulièrement rassurante pour les investisseurs en LMNP.


 

Contacter un conseiller LMNP 

 

Valorisation du patrimoine

 

Investir en LMNP avec un bail commercial contribue à la valorisation du patrimoine immobilier. Les résidences services sont généralement situées dans des emplacements stratégiques et bénéficient d'une demande soutenue. De plus, la qualité de gestion et l'entretien régulier assurés par le gestionnaire préservent et augmentent la valeur des biens.



 

L'achat en LMNP avec un bail commercial présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Entre la stabilité des revenus locatifs, la répartition avantageuse des charges, les bénéfices fiscaux et la gestion déléguée, ce type de bail offre une solution sécurisante et rentable pour optimiser son investissement locatif. En choisissant le bail commercial, les investisseurs en LMNP peuvent s'assurer une rentabilité pérenne tout en minimisant les risques liés à la gestion immobilière.

 

FAQ sur l'achat LMNP

 

  • Quels sont les principaux avantages du bail commercial pour un investissement en LMNP ?

Le bail commercial offre une stabilité des revenus locatifs, une indexation des loyers, une répartition des charges favorable au propriétaire, et une flexibilité en matière de renouvellement et de cession.

 

  • Comment fonctionne l'amortissement du bien en LMNP ?

En LMNP, le propriétaire peut amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant ainsi le revenu imposable et diminuant l'impôt sur les revenus locatifs.

 

  • Quelles garanties offrent les baux commerciaux contre les impayés ?

Les baux commerciaux incluent souvent des garanties comme des cautions ou des assurances loyers impayés, assurant le versement des loyers même en cas de défaillance du locataire.

 

  • Pourquoi les résidences services sont-elles attractives pour les locataires ?

Les résidences services offrent des prestations supplémentaires comme la conciergerie, la restauration et le ménage, ce qui les rend particulièrement attractives et conduit à un taux d'occupation élevé.

 

  • Quels sont les avantages fiscaux du régime BIC pour un investissement en LMNP ?

Le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux permet de déduire de nombreuses charges et de bénéficier de l'amortissement, souvent plus favorable que le régime des revenus fonciers.

 

  • Comment le bail commercial contribue-t-il à la valorisation du patrimoine immobilier ?

Le bail commercial, en sécurisant les revenus locatifs et assurant une gestion professionnelle du bien, contribue à la préservation et à l'augmentation de la valeur du patrimoine immobilier.


 

Sources :