Achat d'un bien LMNP en résidences seniors : Comment faire ?

 

Investir dans un bien immobilier destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP) en résidences seniors peut être une stratégie financièrement judicieuse. Non seulement ce type d'investissement offre des avantages fiscaux intéressants, mais il répond également à une demande croissante due au vieillissement de la population. Mais comment procéder à l’achat d'un bien LMNP en résidences seniors, tout en considérant les éléments pour maximiser votre investissement ?

 

Pourquoi investir dans une résidence senior en LMNP ?

 

Le marché des résidences seniors prend une place croissante sur le marché immobilier, représentant environ 2% du parc immobilier pour seniors en France en 2022. Les seniors sont de plus en plus nombreux, avec une projection de 20 millions de personnes âgées de 60 ans et plus d'ici 2030, soit une augmentation de 33% par rapport à aujourd'hui. Cette population grandissante recherche des logements adaptés à leurs besoins spécifiques.

Les résidences seniors offrent des services et des accès qui répondent à ces attentes : sécurité 24h/24, accessibilité aux personnes à mobilité réduite, services de santé à proximité, activités sociales quotidiennes, restauration sur place, etc. En moyenne, ces résidences proposent entre 80 et 120 logements, offrant ainsi un cadre de vie communautaire tout en préservant l'indépendance des résidents.

Investir dans ce secteur via le dispositif LMNP permet de bénéficier de loyers réguliers, avec un taux d'occupation moyen de 93% dans les résidences seniors bien gérées. Les avantages fiscaux sont également attractifs, avec la possibilité de récupérer jusqu'à 20% de TVA sur l'acquisition et de bénéficier d'un amortissement du bien pouvant aller jusqu'à 85% de sa valeur sur 30 ans. De plus, le marché est en forte demande, avec une croissance annuelle moyenne de 4,5% du nombre de logements en résidences seniors entre 2015 et 2020.

 

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Les avantages fiscaux du statut LMNP

 

Grâce au statut fiscal du LMNP, vous pouvez amortir le bien immobilier ainsi que les meubles et équipements, ce qui réduit considérablement votre revenu imposable. De plus, les revenus tirés de la location meublée bénéficient du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), souvent plus avantageux que les revenus fonciers classiques.

 

 


 

Choisir le bon emplacement pour votre résidence senior

 

L'emplacement est un facteur déterminant pour la réussite de votre investissement. Les résidences seniors situées dans des zones urbaines ou périurbaines attractives, proches des commodités et des infrastructures de santé, sont généralement plus prisées. Une étude de marché approfondie est essentielle pour identifier les zones à forte demande et évaluer les taux de rentabilité et la concurrence.

 

 

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Évaluer la rentabilité de l'investissement

 

Pour garantir la rentabilité de votre investissement, plusieurs éléments doivent être pris en compte : le prix d'achat, les frais de gestion, les charges, les taxes, et bien sûr, le montant des loyers perçus. Un rendement locatif attractif est généralement compris entre 4% et 6%. Il est également important de considérer le potentiel de valorisation du bien à long terme.

Les investisseurs se réfèrent à des études de marché ou encore les baromètres des taux de rentabilité en LMNP. Il est aussi possible de se rapprocher des agents immobiliers spécialisés dans le domaine du LMNP.

 

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Les critères pour choisir une résidence senior

 

Lorsque vous choisissez une résidence senior pour votre investissement, plusieurs critères sont à évaluer :

 

  • Les conditions du bail commercial : Lisez attentivement les termes du bail commercial, en particulier la durée, les conditions de renouvellement et les modalités de revalorisation des loyers.

  • La qualité des services : Les résidences proposant des services variés (restauration, activités, soins médicaux) sont plus attractives.

  • La gestion de la résidence : Un gestionnaire expérimenté et fiable garantit une bonne occupation et une maintenance de qualité. Vous pouvez échanger avec les gestionnaires des résidences dans votre liste.

  • La solidité financière du gestionnaire : Assurez-vous que le gestionnaire de la résidence a une bonne santé financière pour éviter les mauvaises surprises. Pour cela, vous pouvez demander les dernières quittances de loyer à l'ancien propriétaire, relire l’état des lieux dans le PV d’AG. Mais le plus important, est de se pencher sur le pré-état daté. Le vendeur à l’obligation de le transmettre à l’acheteur pour purger la loi ALUR. Dans le pré-état daté figure tous les éléments concernant la résidence dont impayés, dettes, etc.


 

Lire aussi : Le pré-état daté et l'état daté lors d'une vente LMNP

 

 

Le processus d'achat d'un bien LMNP en résidence senior

 

  1. Définir votre budget et obtenir un financement

Avant de commencer vos recherches, définissez clairement votre budget. Rencontrez votre conseiller bancaire pour discuter des options de financement. Les prêts immobiliers pour les investissements en résidences seniors sont souvent avantageux.

 

  1. Rechercher et sélectionner le bien 

Une fois votre budget établi, commencez votre recherche. Utilisez des plateformes spécialisées pour consulter les annonces et échangez avec des professionnels de l'immobilier comme Attentif LMNP. Comparez les différentes offres en fonction des critères mentionnés précédemment.

 

  1. Analyser le contrat de bail 

Étudiez attentivement le contrat de bail proposé par le gestionnaire de la résidence. N'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour vous assurer que toutes les clauses sont favorables.

 

  1. Finaliser l'achat 

Lorsque vous avez trouvé le bien idéal et que vous êtes satisfait des conditions du bail, procédez à l'achat. Cela inclut la signature de l'acte de vente chez le notaire et la mise en place du financement.

 

Les erreurs à éviter lors de l'achat d'un bien LMNP en résidence senior

 

Voici les trois principales erreurs à éviter lors de l'achat d'un bien LMNP en résidence senior :

 

  1. Ne pas faire de due diligence approfondie

Avant tout achat, il est crucial d'effectuer une analyse détaillée de la résidence et de son gestionnaire. Vérifiez la solidité financière et l'expérience du gestionnaire, examinez les contrats proposés, et assurez-vous de la qualité des services offerts. N’hésitez pas à demander à l’agent en charge de l’acquisition d’obtenir toutes les informations nécessaires auprès du syndic ou du gestionnaire. 

 

  1. Sous-estimer les frais annexes

Au-delà du prix d'achat, il faut prendre en compte tous les coûts associés à l'investissement. Cela inclut les frais de notaire, qui peuvent représenter 2 à 3% du prix dans le neuf, les frais de gestion facturés par l'exploitant, et les éventuelles charges de copropriété. Ces dépenses peuvent significativement impacter la rentabilité de votre investissement, il est donc essentiel de les intégrer dans vos calculs dès le départ.

 

  1. Ignorer le marché local

L'emplacement est un facteur clé dans le succès d'un investissement en résidence senior. Assurez-vous que la demande pour ce type de logement est forte dans la zone choisie. Analysez les tendances démographiques locales, la présence d'infrastructures adaptées (services médicaux, commerces, transports), et la concurrence existante. Une résidence bien située, dans une région attractive pour les seniors, aura plus de chances de maintenir un taux d'occupation élevé et une bonne rentabilité à long terme.

En évitant ces erreurs courantes et en prenant le temps de bien étudier votre investissement, vous augmenterez vos chances de réussite dans l'achat d'un bien LMNP en résidence senior.


 

Investir dans un bien LMNP en résidence senior est une option attrayante pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille et à bénéficier d'avantages fiscaux. En suivant les étapes décrites dans cet article et en faisant preuve de diligence, vous pouvez maximiser la rentabilité de votre investissement et répondre à une demande croissante. Les experts d’Attentif LMNP vous conseillent toute l’année pour vos investissements immobiliers.


 

FAQ

 

  • Comment fonctionne le statut LMNP en résidence senior?  

Le statut LMNP permet aux investisseurs de louer des biens meublés et de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment l'amortissement du bien et des revenus soumis au régime des BIC.

 

  • Quels sont les principaux avantages fiscaux du LMNP?  

Les avantages incluent l'amortissement du bien immobilier et des meubles, ce qui réduit le revenu imposable, et des revenus locatifs sous le régime des BIC.

 

  • Pourquoi investir dans une résidence senior?  

Les résidences seniors répondent à une demande croissante de logements adaptés pour les personnes âgées, offrant sécurité et services, avec un marché en forte expansion.

 

  • Comment choisir le bon emplacement pour un investissement en résidence senior?  

Choisissez des zones urbaines ou périurbaines attractives, proches des commodités et des infrastructures de santé, où la demande est forte.

 

  • Quels critères évaluer pour choisir une résidence senior?  

Évaluez la qualité des services, la gestion de la résidence, la solidité financière du gestionnaire et les conditions du bail commercial.

 

  • Quelles sont les erreurs à éviter lors de l'achat d'un bien LMNP en résidence senior?  

Évitez de ne pas faire de due diligence, de sous-estimer les frais annexes et d'ignorer le marché local.



 

Sources: