Nous répondons à vos questions : Combien emprunter pour investir en immobilier LMNP ?

Combien emprunter pour investir en immobilier LMNP?

Attentiflmnp c'est des vidéos, des tutoriels, des articles et pleins d'autres choses mais c'est avant tout une équipe à votre service et qui est là, aussi, pour répondre à vos questions. Nous avons été sollicités par un investisseur potentiel en LMNP qui nous posé la question suivante : "Bonjour, je dois faire un prêt à ma banque pour un LMNP. Si je comprends bien, il serait intéressant que le loyer perçu soit égal ou supérieur au remboursement de ma mensualité du prêt bancaire. Ai-je bien compris? Que se passe t-il au terme d'une hypothèse de 15 ans lorsque j'ai fini de rembourser mon crédit bancaire, au niveau rentabilité?"

Vous trouverez ci-dessous notre réponse. Si vous avez vous même d'autres questions, n'hésitez pas : contact@attentifimmo.com

Hypothèses et angle de réponse choisi

"Bonjour, Merci de nous solliciter et je vais tacher de vous répondre au mieux. Pour rédiger mes réponses, j’ai pris l’hypothèse que votre investissement concernait un bien en résidence services.

Notre réponse sur le montant du prêt dans le cas d'un investissement immobilier

Concernant le montant du prêt, il est intéressant d’emprunter un montant relativement important pour que les charges d’intérêts vous permettent, en lien avec les dotations aux amortissements, de gommer vos loyers imposables et donc de ne pas payer d’impôts sur vos loyers.

Si cela doit mener à ce que le bien ne s’autofinance pas et que vous deviez remettre un peu d’argent tous les mois, ce n’est pas en soi grave – c’est à vous de faire l’arbitrage entre investir tout de suite d’un coup ou au fil de l’eau.

Les précautions à prendre concernant un investissement LMNP

En revanche et dans ce cas, vous devrez veiller encore plus particulièrement à deux choses :

  1. Vous assurer que le niveau de loyer promis est stable sur le long terme – pas de risque de renégociation à la baisse lors du prochain renouvellement – et, plus globalement, que votre locataire (le gestionnaire) est solvable et ne risque pas de partir (manque de rentabilité de la résidence en particulier ou difficultés financières globales du gestionnaire). Je ne sais pas dans quelle catégorie de résidences services vous investissez mais c’est un point à regarder tout particulièrement pour les résidences de tourisme et, dans une moindre mesure, pour les résidences affaires.
  2. Vous assurer que le niveau de charges ne va pas augmenter : travaux, frais d’entretien ou renouvellement du mobilier.

En effet, si ces deux aspects devaient mal tourner, vous risqueriez alors de devoir remettre encore plus chaque mois et au final rembourser avec vos propres revenus tout ou partie du prêt.

Les avantages d'investir en LMNP ancien

Si vous investissez dans un LMNP ancien, ces deux points sont plus faciles à vérifier :

  1. Niveau de loyer : Les comptes de la résidence sont disponibles et, si le bail a déjà été renouvelé, cela permet d’être relativement confortable sur le niveau de loyer
  2. Charges et frais d’entretien : Elles ont normalement déjà augmenté pour arriver à un niveau de maturité relativement stable sur le long terme

En revanche, si vous investissez sur un bien neuf, je vous invite à faire preuve de prudence. Comme la résidence n’existe pas encore, il n’y a pas de visibilité sur ses performances réelles avec, toujours, un risque de renégociation du loyer à la baisse si son niveau initial a été fixé trop haut. En outre, les niveaux de charges et de travaux ne peuvent qu’augmenter sur le long terme (ils sont, normalement et en toute logique, inexistants les premières années).

Si le LMNP neuf a des avantages (bail ferme long, produit packagé, simplicité d’investissement…), il faut garder ces risques en tête. Dans le cas d’un investissement neuf, je vous conseillerais donc de prévoir un montant d’emprunt que vous puissiez rembourser, en totalité ou en bonne partie, le temps de la durée ferme du bail. Comme ça, en cas de baisse de loyer ou d’hausse des charges, vous aurez moins de risque de devoir remettre de l’argent.

Les éléments impactant la rentabilité d'un investissement LMNP

Enfin, pour ce qui concerne la rentabilité au bout de quinze / vingt ans, elle est impactée par deux éléments :

  • L’augmentation des charges et des travaux – valable surtout pour le neuf. Pour le LMNP ancien, la hausse a normalement déjà eu lieu. Si vous avez une clause d’indexation favorable (absence de plafonnement notamment), vous pouvez espérer que la hausse du loyer compensera ces frais mais cela reste une hypothèse. 
  • L’augmentation de la fiscalité – En effet, le remboursement du prêt bancaire et la consommation des amortissements ne permet plus toujours de gommer les loyers du revenu imposable. Dans ce cas là, la meilleure solution est de vendre pour utiliser le capital que vous avez accumulé avec ce premier investissement en réinvestissant dans un nouvel LMNP qui vous permettra de regenérer de nouveaux amortissements.

Quelques définitions associées au meublé

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